Король недвижимости рад возможному экономическому спаду

У Пауля Обершнайдера, которого в Эстонии называют «королем недвижимости» за его энергичную деятельность на местном рынке, есть план, как извлечь выгоду из экономического спада.

Основатель фирмы Ober-Haus Пауль Обершнайдер  Фото: Andras Kralla

Основатель фирмы Ober-Haus Пауль Обершнайдер уже видит признаки надвигающегося экономического кризиса. По его оценке, это удобный момент для выхода на рынок недвижимости с так называемой услугой мостового финансирования, которую о запускает с января в Лондоне. (Мостовое финансирование - это промежуточный вариант финансирования, используемый компаниями для укрепления своей краткосрочной позиции до тех пор, пока не будет предусмотрен вариант долгосрочного финансирования. - Ред.)

Пауль Обершнайдер утверждает, что, увы, но экономика уже испытывает большие трудности. Первые признаки он, по его словам, заметил при продаже своих активов. «Когда я думаю, что ценность моего имущества достигает верхнего предела, а на деле это не так. Рынок готов платить за него на 50% меньше», – пояснил он.

Он уточнил, что если все владельцы по всему миру оценивают свое имущество выше, чем в реальности, и вдруг под влиянием обстоятельств будут вынуждены продать их, то ценность имущества снизится на 40-50 процентов.

Дополнительной опасностью он считает усиленное регулирование крупных технологический компаний, которым занялись правительства. Предприятия ИТ-сектора могут столкнуться с затратными судебными делами, как это случилось в своё время с табачными фирмами, когда люди начали обвинять производителей во всех своих несчастьях, например, в заболеваниях раком.

Также Обершнайдер видит большую проблему в сфере торговли. «Моё поколение уже купило себе всё, что хотело. Если захочется купить что-то ещё, то мы сделаем это в э-магазинах, где всё дешевле, – сказал он и отметил, что молодое поколение вообще не стремится к таким покупкам. – Им нужно накапливать опыт, путешествовать, делиться. Они ни во что не ставят то потребление, на котором вырос я», – считает Обершнайдер. А это может нанести ощутимый удар крупным розничным торговцам, считает предприниматель.

По его оценке рынок готов к большой корректировке. И хотя мир десять лет назад испытал экономический кризис, Обершнайдер считает, что рыночный пузырь надут вот уже как 40 лет. «Но как долго можно растягивать резиновую ленту? В какой-то момент она лопнет, и это не должно нас удивлять, ведь до бесконечности ее растягивать невозможно».

Он признаёт, что мы не можем предсказать, что нас ждёт за углом. В качестве примера он привёл криптовалюту, которая как раз и символизирует стремление людей вырваться из традиционной модели. По его мнению, многие не хотят доверять правительству или Европе, а хотят валюту, которая обеспечит надёжность и безопасность, а также индивидуальность. «Кто возьмётся утверждать, что с брекситом евро не растворится? Кто может сказать, насколько ценна та или иная валюта?»

На спаде самое время внедряться на рынок

В январе в Лондоне Обершнайдер начнёт оказывать услугу по мостовому финансированию недвижимости. «Всегда можно найти причину, почему сейчас неподходящий момент. Большинство людей именно таким образом и рассуждают», – говорит Обершнайдер и добавляет, что он, напротив, всегда думает именно о том, как успешно провернуть дело. Чтобы эти мысли направить в наиболее рациональное русло, в его команде есть люди, с которыми они не сходятся во мнениях.

Хотя Обершнайдер предвидит спад в экономике, он все-таки считает это время наилучшим для выхода на рынок. «Лучше я одолжу деньги на спаде, чем тогда, когда все откупоривают бутылки шампанского».

«С большим удовольствием наблюдаю, как сокращаются ВВП», – сказал он и пояснил, что лучше себя чувствует, когда даёт кредит на меньшую сумму, чем в итоге будет стоить имущество.

По словам Обершнайдера, он может запустить новую услугу и в Эстонии.

На рынке большая дыра

Обершнайдер усматривает на рынке большой пробел в удовлетворении спроса на кредиты. Причиной возникновения этой дыры стали банки. «Банки очень осторожны и боятся давать деньги застройщикам под проекты с большими рисками», - сказал он. Он заметил, что банки хотят присоединиться к этим рискованным проектам позже, когда будет уверенность в их успехе. Вот почему возникает нужда в альтернативном финансировании.

По словам Обершнайдера, его компания это предвидела и уже два года назад говорила об этом со здешними банками, но те не поверили. «Все утверждали, что такая услуга нам не нужна, у нас много ликвидности».

«Думаю, что банкиры в целом не очень-то хорошие бизнесмены. Они умеют оценить сиюминутный риск, но если спросить у них, что будет через год-полтора, они теряются. Два года назад они говорили, что рынок не нуждается в такой услуге, а теперь выходит, что нуждается», - считает он.

Обершнайдер пояснил, что компания будет предлагать финансирование в пределах 90% от стоимости проекта. Понятно, что они будут забирать свою часть от прибыли, так как вложат в проект значительную сумму из собственного капитала. Благодаря, так сказать, покупке доли участия инвестиция становится кредитом под залог имущества.

Наибольшую защиту от рисков они будут иметь благодаря своему опыту и знанию сектора недвижимости и опыту. Он заметил, что порождённая банками дыра столь велика, что альтернативные финансисты всё равно не способны заделать её деньгами.

«На протяжении последующих 12-18 месяцев мы предвидим в Fintech-секторе большие проблемы», – сказал Обершнайдер, признавшись, что так выгодная для него дыра может увеличиться ещё больше. В пример он привёл краудфандинговую платформу Lendy в Великобритании, которая на протяжении двух лет выдала в виде кредитов 500 миллионов фунтов, а теперь у них 70 процентов кредитов застряли. «Люди начинают спрашивать, где их деньги, почему они не зарабатывают обещанной прибыли».

Все альтернативные кредиторы и fintech-платформы хотят зарабатывать деньги, отметил Обершнайдер. Единственный способ сделать это - кредитовать без соблюдения банковских требований к осторожности. «Если бы они их соблюдали, то не давали бы кредитов», – сказал он.

По его оценке, инвестиционные платформы не создали никаких ценностей, так как сами они по сути ничего не делают. «Люди доверились им, потому что был обещан фиксированный интресс. Это абсурд. Маркетинговая уловка».

Услуга могла бы появиться в Эстонии через год

Обершнайдер заметил, что общался в Таллинне с прежними партнерами, и многие из них заинтересованы в услуге мостового финансирования. «Здешний рынок невелик, но мне хотелось бы вернуться и опять тут работать. Но прежде нам надо запустить услугу в Лондоне».

Он сказал, что сначала услугу надо юридически корректно запустить, после чего они могли бы выдать кредитов на 100 миллионов фунтов. «Это помогло бы нам преодолеть «фазу обучения». Когда мы встанем на ноги в Англии, можно будет приглядеться и к другим местам».

Пауль Обершнайдер  Фото: Andras Kralla

Торговля в Эстонии сбивает Обершнайдера с толку уже 10 лет

По словам Обершнайдера, он не понимает, что происходит в Эстонии с торговыми площадями. «Все розничные продавцы кучкуются в одних и тех же торговых центрах, а в Таллинне 400 000 человек населения. Что вы покупаете? Один и тот же товар в каждом магазине?»

Ему непонятно, как здесь выживают розничные торговцы и как они оплачивают аренду, если всюду одинаковые магазины. «Мы со своими центрами всегда чувствовали уверенность, потому что у нас был один крупный и надёжный арендатор. Меня не волновало, если кто-то другой не мог заплатить за аренду, так как благодаря основному арендатору я был застрахован. Вдобавок к месторасположению это придавало уверенности».

Обершнайдер признался, что вполне может ошибаться, ибо ту же мысль о переизбытке торговых центров он озвучивал уже 10 лет назад. «Эстония – лидер Европы по объему торговых площадей на человека. Не знаю, насколько это разумно, но уже 10 лет назад я об этом говорил».

Самое читаемое