«Квартирные товарищества боятся дотаций KredEx»

Дотация от KredEx немного подстегнула реновацию старых панельных домов, однако из-за разного рода проблем большой популярностью эта процедура не пользуется.

Фото: Лийз Трейманн

На сегодняшний день 20 000 панельных домов, построенных, в основном, в советский период, могут быть реновированы.

По словам профессора Таллиннского Технического университета (TalTech) Ярека Курницки, последние оценки показывают, что целесообразной является реновация около 13 000 квартирных домов из 20 000. «KredEx уже 10 лет финансирует реновацию. Тем самым, каждый год ремонтируется около ста квартирных домов. Т.е. за десять лет были полностью отремонтированы 1 000 домов», - сказал Курницки.

Спрос говорит в пользу реновации

По словам Курницки, активное приобретение квартир в панельных домах и небольшая ценовая дельта, по сравнению с новыми домами, показывают, что спрос на отремонтированные квартиры высок. «Маленькие кухни и ванные – не столь большая проблема, как казалось ранее», - отметил он.

Член правления Merko Яан Мяги полагает, что в области жилья появится эффект ротации. Это когда родившиеся в конце 80-х годов молодые люди начнут покупать себе квартиры в более старых панельных домах, а продавцы этих квартир, в свою очередь, будут покупать себе квартиры в каком-то из новых построенных домов.

Тем не менее, в небольших населенных пунктах имеется множество полупустых панельных домов, реновация которых кажется нецелесообразной. По словам Курницки, товариществу остается решать, предпринимать ли сложные и дорогие работы по реновации в надежде, что пустующие жилые площади найдут себе нового владельца.

«Вторым вариантом является расселение дома, снос старого здания и постройка нового дома», - сказал он.

При этом, по его словам, против строительства нового дома говорит разница в стоимости. «Стоимость реновации находится примерно на уровне 300 евро за квадратный метр, тогда как, если мы говорим о сносе старого и строительстве нового дома, стоимость составит примерно 1 300 евро за квадратный метр», - объясняет Курницки. По его словам, обычно у квартирного товарищества нет финансовых возможностей для реализации подобного проекта.

По словам Курницки, панельные дома являются капитальными бетонными строениями, несущие конструкции которых находятся в хорошем состоянии. Проблемы, скорее, имеются с креплениями балконных ограждений, навесными крышами и креплениями внешней и внутренней поверхности внешних панелей, которые могут проржаветь.

«Эти элементы заменяются в ходе ремонтных работ, и если дом целиком отремонтирован, то можно быть уверенным в том, что он надежно простоит следующие 100 лет», - утверждает он.

Неопытность квартирных товариществ – это естественно

Курницки признал, что для квартирных товариществ составление и проведение тендеров на реконструкцию является достаточно сложным делом. «Обычно в правлении нет специалистов в области недвижимости или строительства. Поэтому отсутствие предыдущего опыта является вполне естественным», - объяснил Курницки.

Поэтому от ходатайствующего о пособии на реновацию KredEx требуют привлечь к проекту технического консультанта. «Список одобренных консультантов имеется на домашней странице KredEx. Они прошли соответствующее обучение и должны помочь квартирным товариществам с решением проблем, связанных с организацией закупочных конкурсов и технических вопросах», - сказал Курницки.

Член правления и юридический советник Союза квартирных товариществ Урмас Марди сказал, что товарищества становятся все более осведомленными, но не все из них обращаются в KredEx с ходатайством о 40%-ном пособии. «Пособие на реновацию от KredEx сопровождается очень большим инвестиционным обязательством. Товарищества этого опасаются, и поэтому просто берут банковский кредит», - объяснил Марди.

По его словам, при ходатайстве о пособии KredEx инвестиционное обязательство увеличивает требование этого пособия о постройке в доме вентиляции с повторным использованием тепла. «Если они отказываются от подобной вентиляции, то реализуется какое-то более простое решение, и якобы отопление каким-то образом делают менее дорогим», - сказал Марди.

В то же время Марди вспомнил, что первые работы по реновации, проведенные десять лет назад как в Эстонии, так и в Риге, показали, что без наличия хорошей вентиляции возникает проблема с плесенью. «В этом случае можно конечно сильно сэкономить на счетах за отопление, но только за счет здоровья жильцов», - сказал он.

Реконструкция приносит дополнительную стоимость при продаже

По словам члена правления Pindi Kinnisvara Пеэпа Соомана цена квартир панельных домов на вторичном рынке вырастает лишь в случае полной реновации дома.

«Но здесь я бы обратил внимание на то, что для инвесторов в арендные квартиры приобретение квартиры в приведенном в порядок панельном доме не всегда является разумным. Он приобретает себе квартиру в отремонтированном доме, но вынужден оплачивать ремонтный фонд, и в результате доходность объекта может снизиться, т.к. арендатор не ценит эстетику и добавленную стоимость, созданные в ходе реновации», - объяснил Сооман.

В то же время Сооман заметил, что если разница арендой платы за отремонтированную и неотремонтированную квартиру может достигать нескольких десятков евро, то стоимость отремонтированной квартиры на вторичном рынке при продаже увеличивается все же более чем на 5%. По словам Соомана, важным является то, что в ходе реновации увеличить стоимость можно и за счет улучшения озеленения территории вокруг здания и создания дополнительных парковочных возможностей.

Решением для полупустых панельных домов является концентрация

Сооман признает, что реконструкция панельных домов была бы для государства более дешевым решением, чем строительство новых домов. «Во многих городах достаточно много пустующего жилого фонда для того, чтобы местное самоуправление и государство имели бы возможность сконцентрировать жильцов», - находит Сооман.

Он привел в пример, что когда у местного самоуправления имеется три полупустых дома, которые можно выкупить за копейки, то разумно было бы разместить жильцов в одном здании. «Все три дома приводятся в порядок, имеющиеся жильцы получают новое жилье, а остальные квартиры просто поступают в продажу», - предложил решение Сооман.

При этом эксперт в области недвижимости признал, что девелоперам и строителям выгодно проводить работы по реконструкции лишь в крупных городах, то есть, в основном, в Таллинне и университетском Тарту. «Реновация всегда дешевле, чем строительство нового дома, но, изучая региональные цены на недвижимость, для разработчиков проектов является нецелесообразным запускать проекты где-то вне крупнейших центров», - заметил Сооман.

Реновацией занимаются небольшие фирмы

Хотя ежегодно ремонтируется около ста домов, предприниматель в области строительства Райво Ранд признает, что для строительного рынка это по-прежнему нишевой сервис. «Этот объем довольно низок, и стоимость этих работ также относительно невысока», - заметил Ранд.

Именно поэтому более крупные фирмы не заинтересованы в реновации панельных домов, а значит эта работа достается небольшим предприятиям.

«Но, тем не менее, мы не сможем обойтись без реновации панельных домов, поскольку в какой-то момент расходы людей станут слишком высокими, уже сейчас расходы на отопление слишком высоки», - находит Ранд.

По словам предпринимателя уже можно привести как хорошие, так и плохие примеры реконструированных панельных домов, но в общем, сегодняшнее качество реновации уже отстает от требований времени. «Неизбежно это делается таким образом, что во время проведения работ жильцы проживают в доме, и подобным образом крайне сложно обновить теплоизоляцию дома и улучшить внутренний климат», - заметил Ранд.

По его оценке, при полной реновации дом должен быть совершенно пустым во время проведения работ, но временное переселение людей, по словам Ранда, является чрезвычайно сложным. «Я не знаю, что будет происходить, когда в какой-то момент начнут приводить в порядок девятиэтажные дома в Ласнамяэ, и каким образом там будут достигнуты договоренности», - заметил Ранд.

Голландская практика в Эстонии не сработала бы

В Западной Европе предприниматели скупают крупнейшие жилые кварталы и реконструируют здания под дома с арендными квартирами. Примером может служить Голландия, где проект Short Student Housing предлагает студентам и ученикам размещение в семи городах также и в скупленных и отремонтированных жилых домах.

По оценке Ранд, подобная массовая скупка квартир при нынешних ценах просто невозможна. «Если бы здесь была государственная поддержка, то об этом можно было бы говорить. Если реконструкцию проводить комплексно и таким образом, чтобы это в действительности работало, то это обойдется в 60%-70% от стоимости нового строения», - считает он.

При этом Ранд отметил, что разница цен строительства и продажи одного метра не очень велика. «В государстве подобном Голландии или хотя бы Финляндии цена продажи в два раза выше, чем стоимость строительства. Там возможно реализовывать совершенно иные проекты», - объяснил Ранд. «Здесь государству следует задуматься, каким образом частному предпринимателю стало бы возможно и выгодно реконструировать панельные дома целиком и в большем объеме».

Хотя в Эстонии, по словам Ранда, большая часть недвижимости и находится в частной собственности, государство, по мнению предпринимателя, могло бы больше поддерживать реконструкцию проблемной недвижимости. «В реальности у государства в настоящий момент отсутствует целостное видение того, в каком направлении должно развиваться строительство жилья», - заметил предприниматель в области строительства.

Самое читаемое