Скрытые недостатки квартиры: что с ними делать?

"За последнее время я несколько раз сталкивался с казусами, когда клиент купил квартиру, а затем, после совершения сделки, выяснил, что дело с ней обстоит вовсе не так, как изначально договаривались", - пишет юрист бюро недвижимости Uus Maa Карлис Колк.

"Например, один из моих клиентов купил квартиру, требовавшую санитарного ремонта. Начав делать этот ремонт, новый собственник понял, что ремонта требуют не только санитарные комнаты, но и несущие конструкции. А они уже не являлись частью квартирной собственности, а были частью долевой собственности, принадлежавшей всему дому. Квартирное товарищество не хотело сталкиваться с проблемами и посоветовало собственнику устранить этот недостаток самому", - пишет он.

По словам Колка, этот случай квалифицируется как скрытый недостаток, поскольку продавец квартиры не сообщил об этих проблемах покупателю, и тому пришлось вложить в приведение квартиры в порядок значительно большую сумму, чем предполагалось. Такие проблемы бывают не только со старыми квартирами.

"Как-то я работал с клиентом, купившим квартиру в новостройке. В комнатах был паркет. Через некоторое время паркет, если можно так выразиться, вздулся. Продавец поначалу пытался ссылаться на требование, по которому в квартире всегда должна по максимуму работать вентиляция, однако в итоге, когда мы представили своё требование, продавец тоже понял, что у нового объекта таких недостатков возникать не должно. Поэтому он согласился их устранить за свой счёт", - делится опытом юрист.

Что же такое скрытый недостаток в законодательном смысле? "Скрытый недостаток - это несоответствие условиям договора, о котором продавец не сообщил в момент заключения договора, и которое покупатель не мог сам заметить в момент заключения договора. Скрытый недостаток, как правило, выявляется после заключения договора, когда новый собственник начинает пользоваться вещью. Если отсутствует соглашение или, иными словами, условие договора в отношении определённого качества вещи, то нужно оценить, соответствует ли вещь своему предназначению, а также то, отвечает ли она, по крайней мере, тому качеству, которым обычно обладают похожие вещи в той же товарной группе".

Для защиты прав потребителей в законе предусмотрен двухлетний период, в течение которого у потребителя есть право представить требование продавцу в отношении скрытых недостатков. Если речь не идёт о потребителе, то требование можно представить в течение трёх лет. Что означает эта разница? О потребителе речь идёт только в том случае, если физическое лицо покупает жильё у торговца, то есть у фирмы. Если физическое лицо покупает недвижимость у физического лица или фирма покупает у фирмы либо физического лица, то речь не идёт о потребителе", - разъясняет Колк.

Он также пишет о том, что если обнаружен скрытый недостаток, то важным фактором является немедленное реагирование. По закону, потребитель, обнаруживший скрытый недостаток в купленной вещи, должен сообщить об этом продавцу, а также предоставить требование в течение двух месяцев. Покупатель, не являющийся потребителем, должен оповестить продавца о выявленном недостатке в течение разумного срока. "Разумный срок - это, конечно, размытое понятие, поэтому суды в качестве образца берут два месяца, которые закон даёт потребителю", - пишет Колк.

"Часто возникает вопрос, должен ли покупатель доказывать, что продавец знал о недостатке в момент заключения договора, чтобы это попало под определение "скрытый недостаток". По факту, если в договоре не было ничего договорено об ответственности, то, согласно Обязательственно-правовому закону, а также судебной практике, не является важным фактором то, знал ли продавец о недостатке или нет. Покупатель должен подтверждать только тот факт, что недостаток существовал в момент совершения договора, а также быть достаточно прилежным, чтобы представить своё требование сразу после того, как обнаружит недостаток".

Колк также пишет, что при выявлении скрытого недостатка у покупателя есть право, в первую очередь, требовать то, чтобы продавец устранил недостаток за свой счёт. Если продавец откажется, то покупатель может сам этот недостаток устранить и потребовать у продавца возмещения ущерба. В крайнем случае у покупателя может возникнуть право отказаться от договора купли-продажи и потребовать свои деньги назад.

"Для того, чтобы убедиться, что требование против продавца корректно, советую в случае скрытых недостатков немедленно обратиться к компетентному юристу. Юрист оценит, имеет ли место быть недостаток, и, исходя из этого, представит продавцу требование вместе с необходимыми документами.

Также юрист может помочь продавцу, заключающему договор. В договоре можно прописать требования, которые уменьшают риски того, что покупатель после заключения договора представит требование в отношении скрытых недостатков", - пишет Колк.