Скрытые недостатки квартиры: что с ними делать?

"Как-то я работал с клиентом, купившим квартиру в новостройке. В комнатах был паркет. Через некоторое время паркет, если можно так выразиться, вздулся. Продавец поначалу пытался ссылаться на требование, по которому в квартире всегда должна по максимуму работать вентиляция, однако в итоге, когда мы представили своё требование, продавец тоже понял, что у нового объекта таких недостатков возникать не должно. Поэтому он согласился их устранить за свой счёт", - делится опытом юрист.

Что же такое скрытый недостаток в законодательном смысле? "Скрытый недостаток - это несоответствие условиям договора, о котором продавец не сообщил в момент заключения договора, и которое покупатель не мог сам заметить в момент заключения договора. Скрытый недостаток, как правило, выявляется после заключения договора, когда новый собственник начинает пользоваться вещью. Если отсутствует соглашение или, иными словами, условие договора в отношении определённого качества вещи, то нужно оценить, соответствует ли вещь своему предназначению, а также то, отвечает ли она, по крайней мере, тому качеству, которым обычно обладают похожие вещи в той же товарной группе".

Для защиты прав потребителей в законе предусмотрен двухлетний период, в течение которого у потребителя есть право представить требование продавцу в отношении скрытых недостатков. Если речь не идёт о потребителе, то требование можно представить в течение трёх лет. Что означает эта разница? О потребителе речь идёт только в том случае, если физическое лицо покупает жильё у торговца, то есть у фирмы. Если физическое лицо покупает недвижимость у физического лица или фирма покупает у фирмы либо физического лица, то речь не идёт о потребителе", - разъясняет Колк.

Он также пишет о том, что если обнаружен скрытый недостаток, то важным фактором является немедленное реагирование. По закону, потребитель, обнаруживший скрытый недостаток в купленной вещи, должен сообщить об этом продавцу, а также предоставить требование в течение двух месяцев. Покупатель, не являющийся потребителем, должен оповестить продавца о выявленном недостатке в течение разумного срока. "Разумный срок - это, конечно, размытое понятие, поэтому суды в качестве образца берут два месяца, которые закон даёт потребителю", - пишет Колк.

"Часто возникает вопрос, должен ли покупатель доказывать, что продавец знал о недостатке в момент заключения договора, чтобы это попало под определение "скрытый недостаток". По факту, если в договоре не было ничего договорено об ответственности, то, согласно Обязательственно-правовому закону, а также судебной практике, не является важным фактором то, знал ли продавец о недостатке или нет. Покупатель должен подтверждать только тот факт, что недостаток существовал в момент совершения договора, а также быть достаточно прилежным, чтобы представить своё требование сразу после того, как обнаружит недостаток".

Колк также пишет, что при выявлении скрытого недостатка у покупателя есть право, в первую очередь, требовать то, чтобы продавец устранил недостаток за свой счёт. Если продавец откажется, то покупатель может сам этот недостаток устранить и потребовать у продавца возмещения ущерба. В крайнем случае у покупателя может возникнуть право отказаться от договора купли-продажи и потребовать свои деньги назад.

"Для того, чтобы убедиться, что требование против продавца корректно, советую в случае скрытых недостатков немедленно обратиться к компетентному юристу. Юрист оценит, имеет ли место быть недостаток, и, исходя из этого, представит продавцу требование вместе с необходимыми документами.

Также юрист может помочь продавцу, заключающему договор. В договоре можно прописать требования, которые уменьшают риски того, что покупатель после заключения договора представит требование в отношении скрытых недостатков", - пишет Колк.