Крыша течет, тараканы бегают: беженцы из Украины сняли жилье в бизнес-помещении

Мы встречаемся с Ириной Глобой у входа в магазин на Ляэнемере теэ, 30. Сразу за углом находится вход в жилую часть здания, дверь не заперта. В холле снуют люди. И тараканы – одного из них удалось запечатлеть на камеру. У жителей, арендующих комнаты в этом здании за 300 евро в месяц, хватает претензий к качеству жилья.

Комнату в Ласнамяэ украинская беженка Ирина арендовала в феврале. По соседству в том же бизнес-здании находятся вещевой рынок, алкогольный магазин и Selver. Некоторые помещения в этом здании пустуют, и их сдают внаем как жилые. В числе арендаторов оказалась и Ирина, подписавшая договор с компанией Aumeliusvara OÜ, зарегистрированной по тому же адресу.

У Глобы также вызвало недоумение, что жильцы платят за услугу, которую, по ее мнению, они не получали.

«Мы платим за охрану – но она охраняет алкогольный магазин, а не нас. Платим за камеры, которые не работают. Качество уборки тоже вызывает вопросы. Но самое важное: целый месяц я здесь жила и счет за коммуналку составил 110 евро. Еще месяц я здесь практически не появлялась – жила у своего мужчины. Так счет составил 95 евро! Это что такое? Мой мужчина сразу сказал: “Конечно, вас на*****ют”», – недоумевает Глоба.

Это жилье Ирина Глоба нашла себе через Фейсбук. Пожелавшая остаться неназванной другая жительница комнат, по ее словам, «просто знала, что в этом месте селятся беженцы из Украины». Обе оказались настолько недовольны, что одна уже съехала, а вторая на момент беседы находилась в поиске жилья, чтобы съехать как можно скорее.

Согласно крепостной книге, назначение объекта недвижимости по адресу Ляэнемере теэ, 30 – коммерческое.

Владеет этим объектом компания Läänemere 30 KV OÜ, единственным членом правления которой является Максим Шаповалов. Эта фирма, в свою очередь, принадлежит компании Agilan OÜ, совладельцами и членами правления которой являются Ирина и Роман Шаповаловы.

В документах и счетах, которые имеются у Глобы и с которыми ознакомились ДВ, Максим Шаповалов фигурировал в качестве контрагента и контактного лица, но указывалась другая компания, зарегистрированная по адресу Ляэнемере теэ, 30 - Aumeliusvara, основанная в прошлом году Владимиром Калласом и в июне этого года сменившая владельца.

При этом, по словам Глобы, с июня счета стала выставлять уже другая фирма - Malex OÜ. Среди жильцов-украинцев распространяются слухи, что перемены были вызваны проблемами с бухгалтерией. Однако выяснить, в чем они заключались и почему счета выставлялись от разных фирм, ДВ не удалось.

Владелица Malex Александра Дуберг пояснила, что не занимается недвижимостью по Ляэнемере теэ, 30, пообещав дать контакты ответственного за это человека. Однако контакты присланы не были, а на телефон и электронную почту Дуберг после этого не отвечала.

Максим Шаповалов в беседе с ДВ и вовсе отрицал, что сдает коммерческие помещения по адресу Ляэнемере теэ, 30 в качестве жилых. “Этого здесь так и нету. Я не понимаю, откуда вы такую информацию берете”, - заявил он.

Однако подтверждением тому, что помещения по этому адресу сдавались в аренду как жилье, служит не только тот факт, что ДВ ездили на место, видели комнаты и разговаривали с жильцами, но и объявления на порталах недвижимости.

В то же время, ни с точки зрения юристов, ни для Налогового департамента сдача коммерческой недвижимости в аренду в качестве жилья не представляет собой проблемы.

«Назначение объекта недвижимости (коммерческая недвижимость или жилая) имеет значение скорее в публично-правовых отношениях – например, при таких процессах как утверждение планировки или получение разрешения на строительство, или при назначении земельного налога», - отмечает адвокат Евгений Твердохлебов.

Нюансы могут возникнуть с точки зрения налогообложения: при сдаче в аренду жилой недвижимости есть возможность получить налоговый возврат, списав часть расходов, чего нельзя сделать в случае коммерческой - но только если эту недвижимость сдает физическое лицо.

Если же арендодатель - лицо юридическое (как в случае с Ляэнемере теэ, 30), то никакого налогового возврата не предусмотрено. Как пояснили ДВ эксперты Налогово-таможенного департамента, «разница между коммерческой и жилой недвижимости здесь только в виде строчки в бухгалтерии».

В Минюсте также подтвердили, что назначение объекта недвижимости носит информативный характер, а Налогово-таможенный департамент учитывает то, как объект недвижимости используется по факту, а не то, что написано в крепостной книге.

Юрист адвокатского бюро LMP Маргрет Адамсон при этом отмечает, что при сдаче в аренду бизнес-площадей арендодатель нередко получает больший доход, т.к. сами помещения меньше. Вдобавок в этом случае закон не требует такого количества парковочных мест, как в случае обычной жилплощади. Наниматель же может столкнуться с тем, что коммунальные услуги в случае бизнес-площади окажутся дороже, чем для жилого помещения.

По словам руководителя отдела поддержки адаптации новых иммигрантов в таллиннском отделе Департамента здравоохранения и соцобеспечения Михаила Яковлева, когда закончилось краткосрочное размещение украинских беженцев в гостиницах и на судах, выросли цены на аренду квартир, т.к. беженцам пришлось искать новое жилье. Жилые помещения, построенные в торговых центрах, предлагались по цене ниже рыночной, и доступность их была тоже выше, поэтому многие беженцы выбирали тогда именно их, ибо альтернативой было уехать из Таллинна либо жить в несколькими семьями в одной трехкомнатной квартире.

«Согласно Закону о предоставлении международной защиты иностранцам, украинцу, получившему международную защиту, выплачивается единовременное пособие по аренде», - говорит Яковлев. - Это пособие компенсирует военному беженцу расходы, связанные с заключением договора найма жилья. Объем пособия - до шести размеров прожиточного минимума на семью».

По словам специалиста, расходы, связанные с заключением договора аренды, включают аренду жилой площади, залог и комиссию маклера. Страховая сумма и другие дополнительные расходы (например, покупка мебели или бытовой техники) не возмещаются.

«На основании всего вышеизложенного Таллинн возмещает военному беженцу расходы, связанные с заключением арендного договора на сумму до 1200 евро. Деньги выплачиваются либо напрямую беженцу, либо, если у него нет достаточно денег, чтобы самому сделать необходимые платежи, средства перечисляются компаниям, управляющим недвижимостью по адресу Ляэнемере теэ 30 (таких компаний несколько). Это единоразовая компенсация», - отмечает Яковлев.

Насколько успешно идут дела с арендным бизнесом у владельцев недвижимости по Ляэнемере теэ, 30, ДВ выяснить не удалось. В то же время известно, что сейчас рынок аренды благоприятен, скорее, для арендаторов. По словам маклера Uus Maa Марины Ходус, в данный момент проблем с поиском жилья возникнуть не должно и не составит труда найти в аренду квартиру за 300-350 евро в месяц, не считая платы за коммунальные услуги.

«Пик спроса, вызвавший напряженность на рынке арендной недвижимости, пришелся на 2022 год, когда цены были высокими, а жилье - менее доступным, но сейчас дела обстоят совсем иначе», - констатирует маклер.