«Ресторанный бум Шредингера»: цены на аренду в модном районе растут быстрее потока клиентов?

Благодаря близости к удобной гавани с одной стороны и к железной дороге с другой в начале ХХ века вдоль улицы Копли как грибы росли крупные промышленные предприятия. Сегодня Пыхья-Таллинн переживает постиндустриальную трансформацию. Большинство заводов прекратили работу или перебазировали мощности в 1990-2010-х. Сейчас на их месте уже реализованы, строятся или проектируются новые жилые и коммерческие кварталы.

«Исторически Пыхья-Таллинн воспринимался как индустриальный и маргинализированный район, но за последние десять лет здесь наблюдается активное градостроительное переосмысление. Появление новых кварталов формирует новую городскую ткань с акцентом на mixed-use development, это резко увеличивает пешеходный трафик, платежеспособную аудиторию и культурную привлекательность», – рассказывает маклер Марк Дербенев.

По его словам, вместе с переосмыслением концепции района в нем существенно растут цены на коммерческую недвижимость. «В 2018-2019 годах ставки аренды коммерческих помещений в новых проектах, например, Вольта, были на уровне 10-14€/м². К 2024 году в новых кварталах, особенно на первых этажах жилых комплексов, арендные ставки поднялись до 16-22€/м², а в премиальных или концептуальных пространствах – до 25€/м² и выше», – рассказал он ДВ.

«Спрос высокий, особенно на помещения с витринами на уровне улицы, площади от 50 до 150 м², которые идеально подходят для кафе, пекарен, студий и баров, а также на объекты с возможностью размещения террасы. По данным агентств недвижимости, в проектах вроде Krulli или Noblessner экспозиция (время от публикации объявления до заключения договора аренды. - прим. ред.) таких помещений в среднем составляет от одного до трех месяцев, при условии, что они грамотно сдаются в аренду с точки зрения цены, условий и инфраструктуры. Помещения без вытяжек или без возможности получения алкогольной лицензии могут простаивать дольше», – свидетельствует маклер.

«С переездом в феврале компании Wise в этот квартал арендодатель решил существенно повысить плату – все же это 1500 сотрудников, – рассказывает Нурьян Наврузова, хозяйка и управляющая популярного ресторана The Kurze через дорогу от квартала Krulli. – Все вокруг начали строить рестораны. Даже владельцы тех помещений, где ресторанов не было, увидели тут свой шанс. Строятся Volta, Krulli, к нам приходят маклеры, показывают свои расчеты – сколько людей здесь в перспективе будет проходить. Предлагают сделать тут что-то вроде нового Baltijaama turg с ресторанами».

По словам Наврузовой, за пять лет работы The Kurze они никогда не делали дневных предложений для офисных работников, но с приходом Wise это изменилось. «Компания прислала запросы всем ресторанам – что вы можете предложить нашим сотрудникам поесть? Мы предложили меню. Прошел месяц в ожидании тех самых 1500 человек. Конечно, мы не ждали всех, но предполагали, что хотя бы 50 к нам придет. Но даже эти скромные расчеты не оправдались. Ежедневно к нам приходит в обеденное время порядка 20-30 человек. Какие уж тут 1500», – делится несбывшимися пока ожиданиями Наврузова.

По ее словам, спрос в ресторанах в районе улицы Копли пока существенно ниже, чем в другой активно развивающейся локации, Ülemiste City. «Мы часто делаем туда доставку и видим, как идут дела тамошних рестораторов. В обед они работают в формате столовых, в них стоят очереди. У нас очереди тоже бывают, но пока не такие, как мы ожидали – не от входа до трамвайных путей», – улыбается Наврузова.

«Хотя у нас нет конкретных данных от местных ресторанов и бизнесов, естественно, что открытие нашего нового офиса увеличило активность в районе. В нашей таллиннской команде работает более 2200 человек, и многие из них приходят в офис большую часть недели, чтобы взаимодействовать и сотрудничать с коллегами – все это влияет на местную атмосферу и способствует росту технологического сообщества в Пыхья-Таллинне, – говорит руководительница проекта офиса Wise в Krulli Лийз Рейснер. – Поскольку Krulli быстро развивается как инновационный центр, мы заметили, что это также способствует развитию сектора питания: за последние месяцы в районе открылось несколько новых мест, где можно пообедать».

По словам Рейснер, в самом новом офисе Wise сотрудникам предлагают завтраки и полезные снеки, а в обед сотрудники либо приносят еду с собой, либо пользуются предложениями ресторанов поблизости. «Наша команда была тепло принята в Krulli, и многие местные заведения предоставляют нашим сотрудникам скидки на обеденные предложения», – говорит она.

Среди тех предпринимателей, которых застройщикам новых проектов удалось переманить на север Таллинна, - и кафе Ирины Оя Porgandipomm. По словам Оя, прежде ее кондитерская работала на улице Масина, 20, но из-за недостатков прежнего помещения по истечении срока контракта предпринимательница решила его не продлевать. Спустя некоторое время она въехала в помещение на первом этаже нового жилого дома в квартале Manufaktuuri. «Меня привлекло то, что застройщик, еще на этапе, когда здесь была только “коробка“, сам искал арендаторов. В итоге я получила выгодное предложение напрямую без посредника, плюс скидка на первые полгода», – делится она опытом релокации бизнеса. Сегодня ее кафе работает на новом месте чуть более полугода, и Оя полагает, что этого еще недостаточно, чтобы дать локации определенную оценку.

«Нужно проработать хотя бы год. Пока постепенно возвращаются прежние мои клиенты, некоторые приезжают даже из Ласнамяэ, – рассказывает Оя. – Плюс, конечно, здорово, что складывается дружеская благополучная атмосфера. В этом достоинство того, что ты работаешь в жилом доме. Жильцы приходят, я их “домашняя пекарня“. Но, конечно, клиентов не так много, как в первые три месяца, – тогда был еще эффект новизны, все смотрели, а что это тут у нас открылось».