2 июля 2015
Поделиться:

Продаём недвижимость или предприятие?

Владимир Вайнгорт доктор экономических наук, научный руководитель «Кардис»  

Так повелось, что у крупной недвижимости почему-то меняются хозяева, как правило, летом. И один из главных вопросов, волнующих обе стороны сделки: возникает или не возникает в этой операции налог с оборота? А если продавец в налоговом учёте человек продвинутый, то возможна более сложная постановка вопроса: «Что продаётся - недвижимость или предприятие (куда входит недвижимость)?»

Интерес ко второму варианту базируется на норме Закона о налоге с оборота, что «оборот не возникает от передачи предприятия или его части в понимании Обязательственно-правового закона». На всякий случай заметим, что термин «предприятие» в этом контексте не синоним понятия «юридическое лицо», и сильно ошибаются те, кто полагает, что в Законе о налоге с оборота речь идёт о продаже фирмы в целом. Последнее означает совершенно иную сделку, предусматривающую продажу паёв, акций и тому подобных форм участия.

Понятие «предприятие» сформулировано в Обязательственно-правовом законе и означает совокупность «вещей, прав и обязанностей, связанных с ведением хозяйства на предприятии и обслуживанием ведения хозяйства, включая связанные с предприятием договоры».

У одного юридического лица может быть сколько угодно предприятий, каждое из которых ведёт свою хозяйственную деятельность. И каждое такое предприятие может перейти к другому юридическому лицу, выступающему его приобретателем. Как это делается и какие особенности имеет такая сделка, сказано в специальном разделе Обязательственно-правового закона (в статьях от 180 до 185). Но нас интересует налоговый аспект, а он прост: всё, что входит в состав предприятия, отчуждается комплексно без появления налога с оборота. Бывают ситуации, когда такое решение больше всего устраивает и продавца, и приобретателя, и тогда им надо составить документы в точном соответствии с нормами указанных выше статей Обязательственно-правового закона. Но можно ли на этом поставить точку в смысле налогового права? Не совсем. Первое важное обстоятельство связано с дальнейшей судьбой приобретённого в составе предприятия имущества (прежде всего, недвижимости). Предположим, через пару лет после сделки новый собственник предприятия замыслит продать полученную в составе предприятия недвижимость без налога с оборота. И, предположим, за пару лет до продажи предприятия бывший его собственник сделал крупную инвестицию в развитие недвижимости, о которой идёт речь, зачтя крупный налог с оборота. В такой ситуации 60% зачтённой суммы надо вернуть государству. Кто обязан это сделать? С одной стороны, деньги из бюджета четыре года назад (в нашем примере) получал продавец. Но вернуть придётся покупателю, поскольку норма Обязательственно-правового закона такова: «К приобретателю переходят все обязанности передающего лица, связанные с предприятием». Законодатель полагал, что при определении цены сделки стороны учли возможные выигрыши и потери.

В этом месте слышу возражение, мол, понятно, что в ходе обсуждения условий сделки покупатель затребовал и внимательно рассмот­рел обязательства по трудовым договорам (включая сроки отпусков и взаимные задолженности по ним), разобрался с кредиторскими и аудиторскими задолженностями, и все имеющиеся договоры намерений изучил. Естественно, исследовал налоговые обязательства. Но и в мыслях он не держал, что должен в 10-летней ретроспективе рассмотреть зачёты налога с оборота, связанные с недвижимостью. Что тут скажешь? На самом деле, надо не только про эти возвраты НСО узнать, но и про любые другие, поскольку вполне могут обнаружиться взятые в зачёт суммы, которые (в случае налоговой ревизии) явно могут быть оспорены. Надо также постараться разобраться в существенных сделках со связанными лицами (которые могут касаться перешедшего предприятия). То есть, налоговая история является такой же существенной частью сделки, как, например, история технологическая или договорная. Конечно, если после завершения сделки выяснятся налоговые претензии, связанные с нарушениями законов прежним собственником, то потери можно попытаться «отсудить». Но вот что касается перерасчёта НСО, то ли в связи с безналоговой продажей недвижимости, то ли в связи с дальнейшим его использованием в необлагаемом обороте, тут вины продавца быть не может. Прогнозировать появление такого рода проблем он не мог точно. А то, что не приложил информацию о движении налога с оборота, так он всегда может объяснить, что она приобретателя не интересовала.

А теперь вернёмся к началу разговора. Хороша ли сделка по приобретению предприятия? Иногда очень хороша. Но готовить её надо тщательно и с дотошностью сапёров исследовать налоговое поле в его развитии, как минимум, за последние 5 лет. Зарытые на этом поле мины имеют свойство взрываться.

 

доктор экономических наук, научный руководитель «Кардис»

Autor: Владимир Вайнгорт

Поделиться:
Самое читаемое