30 октября 2017
Поделиться:

Что делать, если строение не соответствует закону?

присяжный адвокат TGS Baltic Мерли Мяэсалу.  Фото: TGS Baltic

Вступивший в силу в 2015 году Строительный кодекс (Ehitusseadustik) подтвердил практику судов, согласно которой снос незаконных строений возможен только в исключительных случаях, пишет присяжный адвокат TGS Baltic Мерли Мяэсалу.

Согласно Строительному кодексу, снос строения возможен, в первую очередь, если данное строение не соответствует требованиям, предъявляемым к строениям, и если с этим несоответствием связана значительная или повышенная опасность. Снос также разрешен в тех случаях, когда с незаконным строительством строения связано постоянное негативное влияние на собственника недвижимости или на собственников граничащих недвижимостей, которое слишком обременительно и которое нельзя в достаточной мере снизить или смягчить.

Разрешение на использование можно получить даже при противоречиях в разрешении на строительство

Вышеизложенное также означает, что если для сноса строения нет оснований, то необходимо в сотрудничестве с местным самоуправлением найти решение для приведения строения в соответствие с законом и проанализировать, на каких условиях можно получить для здания разрешение на использование. Государственный суд придерживается позиции, согласно которой местное самоуправление может выдать для здания разрешение на эксплуатацию и в том случае, если выявлена противоправность разрешения на строительство.

Прежде всего необходимо выяснить, в чем состоит противоправность здания: только ли оно построено не в соответствии с разрешением на строительство или проектом строительства или здание не соответствует также детальной планировке.

В случае, если противоречия есть только в разрешении на строительство, может потребоваться выдача нового разрешения на строительство или изменение имеющегося разрешения на строительство или проекта. Если построенное здание не соответствует проекту строительства в небольшой степени, то можно оформить изменение проекта. В случае значительных изменений, например, если изменены пожарная безопасность строения, энергетическая эффективность, целевое назначение или действующие нагрузки, надо ходатайствовать о новом разрешении на строительство, а старое признается недействительным.

Недействительной можно признать и детальную планировку

Если строение не соответствует детальной планировке, то ситуация сложнее, а процесс приведения здания в соответствие с законом длиннее. Если планировку не надо изменять в значительной мере – например, нужно сдвинуть территорию застройки или увеличить разрешенную высоту здания на 10% , – возможна выдача проектных условий, уточняющих детальную планировку. Однако это можно сделать только в том случае, если с момента утверждения детальной планировки прошло более пяти лет или если после утверждения планировки стали известны новые значимые обстоятельства.

Если же построенное строение не отвечает действующей детальной планировке в значительной мере, может потребоваться признать планировку полностью или частично недействительной. После этого местное самоуправление может дать право на строительство с новой планировкой или проектными условиями. Проектные условия, заменяющие детальную планировку, можно выдать зданию, находящемуся между имеющейся застройкой и обслуживающими ее сооружениями, в том случае, если строение вписывается в сформировавшееся окружение и в общей планировке установлены общие условия строительства и эксплуатации.

Нельзя избегать процесса легализации

Таким образом, незаконное здание не подлежит сносу автоматически. Собственник здания не должен избегать или откладывать процесс приведения здания в соответствие с законом. Чем больше времени проходит, тем сложнее может быть легализация здания, так как строительные нормы и стандарты постоянно меняются. Незаконное здание без разрешения на эксплуатацию также значительно сложнее продать и за него невозможно получить сравнимую с легальным зданием цену. Кроме того, покупатели могут не получить в банке необходимое финансирование.

Конечно, сноса здания нельзя исключать. Но о нем может зайти речь только в том случае, если строение невозможно привести в соответствие с законом, так как оно не отвечает важным предписаниям.

 

Поделиться:
Самое читаемое