Требование дополнительного залога жилищного кредита является незаконным

Если рыночная стоимость залога жилищного кредита уменьшается, банк может потребовать у получателя кредита дополнительный залог или прекратить договор. Но не в том случае, если рыночная стоимость уменьшается из-за ситуации на рынке. К сожалению, банки не уточняют это в договоре.

Получателя жилищного кредита, пожелавшего остаться анонимным, напугало открытие, что многие банки добавляют в типовые условия договоров положение, которое дает банкам право в определенных случаях требовать дополнительный залог или даже прервать договор, даже если у клиента не возникает никаких проблем с выплатой кредита. Клиент испугался, что требование банка означает, что если стоимость залогового имущества уменьшится во время экономического спада, то у получателя кредита могут потребовать дополнительные гарантии, хотя уменьшение стоимости недвижимости в результате экономического спада никак не зависит от самого получателя займа. Но просьбу изменить подобные условия или убрать их из договора банк удовлетворить отказался.

В действительности ситуация регулируется Законом о вещном праве, и все получатели жилищных кредитов должны помнить, что в случае уменьшения рыночной стоимости имущества из-за общей ситуации на рынке банки не имеют права требовать дополнительный залог. К сожалению, банки в условиях своих договоров не уточняют, что данное требование не может быть применено в случае общей ситуации на рынке, хотя в целях ясности и увеличения чувства безопасности клиентов могли бы это сделать.

По словам Райно Парона, руководителя в области банкового, финансового и конкурентного права адвокатского бюро Ellex Raidla, подобные требования, содержащиеся в договорах жилищных кредитов, являются незаконными. Это означает, что в ситуации, когда заемщик выполняет свои обязательства в соответствии с требованиями, графиком и суммами, указанными в договоре, и стоимость его залога уменьшается только из-за создавшейся ситуации на рынке, то, по словам Парона, согласно закону у банка нет права требовать дополнительный залог.

«Это изменение ввели после последнего финансового кризиса, и оно вступило в силу в 2011 году», - сослался Парон на Закон о вещном праве, согласно которому держатель ипотеки не может потребовать дополнительного залога или частичной выплаты задолженности, если стоимость недвижимости, на которой находится основное место жительство физического лица, изменится ввиду изменения ситуации на рынке недвижимости.

«Это условие незаконно, согласно закону — это императивная норма, и заведомо неблагоприятные для получателя займа договоренности заключать нельзя», - сказал Парон в утренней программе радио Äripäeva в среду. «Если такой пункт имеется в договоре, то его нельзя применять – если банк требует дополнительный залог, то получатель займа может отказаться и сказать, что это требование не соответствует нормам законодательства», - заявил он.

Тем не менее, Парон почеркнул, что дополнительный залог можно требовать в случае, если речь не идет о жилищном кредите. «Например, если общие условия какого-либо банка содержат положение, разрешающее требовать дополнительный залог, если стоимость ипотечной недвижимости уменьшается, то подобное положение общих условий необязательно является незаконным – его можно применять в случаях, когда речь идет не о так называемых жилищных кредитах», - заметил он.

«Поскольку общие условия применяются, как правило, во всех ипотечных договорах, заключенных банком, то применение подобного принципа разрешено в случае договоров, объектом которых не являются жилищные кредиты, а, например, коммерческая недвижимость, или жилые помещения, приобретенные с целью инвестиций».

Риво Вески, взявший год назад жилищный кредит в банке SEB, признал, что хотя, по его мнению, он и ознакомился с кредитным договором до его подписания, подобное условие банка осталось для него незамеченным. Также не обратил его внимания на этот пункт и банковский управляющий.

В то же время, Вески не считает требование банка проблемой, поскольку, согласно Закону о вещном праве, в случае возникновения разногласий, его слово будет превалировать над банковским. Конечно только в том случае, если он сам не будет виновен в уменьшении стоимости залогового имущества.

Вески приобрел квартиру без первоначального взноса, дополнительным залоговым имуществом является дом его отца в Тарту, другой залог – это квартира самого Вески. «Меня данное условие договора не беспокоит, так как на мою квартиру сделана страховка, у меня есть договоры страхования кредита и жизни», - рассказал Вески. По его словам, все договора необходимо внимательно изучать, кроме того, по возможности, нужно застраховать получение своего кредита. «Может быть я сейчас немного наивен, посмотрим что будет, если придется столкнуться с трудностями», - сказал Вески.

Представитель LHV по контактам с прессой Прийт Рум сказал, что Закон о вещном праве устанавливает для банков узкое ограничение, предусматривающее, что держатель ипотеки не может потребовать дополнительного залога или частичной выплаты задолженности, если стоимость недвижимости, на которой находится основное место жительство физического лица, изменится ввиду изменения ситуации на рынке недвижимости. «Эта норма действует и в случае договоров, заключенных в LHV. Во всех прочих случаях названные общие условия применимы», - сказал он.

Рум объяснил, что в общих условиях кредитных договоров банка LHV имеется общий принцип, что в случае, если стоимость недвижимости уменьшается, и из-за этого залог станет недостаточным для обеспечения обязательств, вытекающих из кредитного договора, а с получателем кредита не удается договориться о получении дополнительного залога, то у банка действительно возникает право досрочного прекращения кредитного договора.

Уменьшение стоимости залогового имущества может происходить по разным причинам, например при разрушении залогового имущества, появлении в отношении него каких-то прочих обязательств и, в том числе, и при уменьшении рыночной стоимости. Но, прежде всего, имеется в виду ситуация, когда стоимость имущества уменьшается по причинам, зависящим от самого владельца залогового имущества. Например, если владелец не отремонтировал крышу, и из-за этого рыночная стоимость залогового имущества уменьшилась. Но не в том случае, когда рыночная стоимость уменьшается из-за общей ситуации на рынке.

По словам Рума, все возможные ситуации и детали в договоре не предусмотрены, поскольку в этом случае договора стали бы неразумно длинными и сложными для понимания. «Поэтому общие условия кредитного договора составлены, так сказать, универсально, чтобы они покрывали как можно большее количество ситуаций», - добавил он.

По его словам, каждый случай рассматривается отдельно, и, исходя из конкретной ситуации принимаются решения о применении или неприменении своих прав. «Если стоимость залогового имущества уменьшилась исходя их общей обстановки на рынке, а получатель кредита выполняет все взятые на себя обязательства в соответствии с кредитным договором, в том числе и платежные обязательства, то у нас нет причин для досрочного прекращения договора», - сказал Рум. До сих пор, по его словам, банку LHV не пришлось прервать ни одного договора жилищного кредита из-за уменьшения рыночной стоимости.

По словам Райно Парона, руководителя в области банковского, финансового и конкурентного права адвокатского бюро Ellex Raidla, для того, чтобы защитить себя от реализации залогового имущества, достаточно соблюдать платежную дисциплину.

«Главным является то, что получатель кредита всегда должен исполнять свои обязательства по внесению периодичных платежей в соответствии с договором», - заметил он. «Жилищный заем – это потребительский кредитный договор, и закон разрешает прервать договор в случае задержек по оплате, если полностью или частично задержаны три последовательные платежа, при этом, до прерывания договора, нужно предоставить дополнительный двухнедельный срок для погашения обязательств», - объяснил Парон.

Если с оплатами все в порядке, но банк требует дополнительный залог, то для защиты своих прав всегда можно обратиться в суд. «Вряд ли банк захочет идти в суд с делом, не имеющим перспектив», - выразил он надежду. Несмотря на это, Парон советует при нахождении в договоре незаконного условия, прежде всего, проинформировать об этом банк. «Хорошо, если вы использовали помощь юристов и удостоверились, что ваша точка зрения является верной. Также всегда можно попросить внести в особые условия договора примечание, что, по вашей оценке, речь идет о незаконном положении договора».

LHV: у банка есть право прервать договор без предупреждения и потребовать полной оплаты задолженности, если стоимость залогового имущества уменьшится и перестанет, по оценке банка, быть достаточной для обеспечения обязательств получателя кредита, вытекающих из договора, и банку не удастся достичь договоренности с получателем кредита о дополнительных возможностях обеспечения договора – уменьшением стоимости залогового имущества считается, кроме прочего, уменьшение рыночной стоимости залогового имущества.

SEB Pank: в случае договоров, залогом которых является недвижимость, указанная в данном документе, отношение обязательств, вытекающих из договора, к стоимости этой недвижимости не должно увеличиваться, по сравнению со днем вступления в силу кредитного договора. Если оно возрастает до уровня выше 70 процентов, вы должны по требованию банка внести дополнительный залог в размере, требуемом банком.

Coop Pank: при уменьшении стоимости залога (например, случай ущерба, по которому не выплачивается страховое возмещение, или уменьшение рыночной стоимости залога, или сдача залога в аренду без предварительного согласия банка, или появление прочих значительных обстоятельств) банк имеет право потребовать у получателя кредита внесения дополнительного залога. Получатель кредита обязан предоставить банку дополнительный залог в течение 1 месяца с момента получения соответствующего требования банка.

Параграф 335 Закона о вещном праве предусматривает, что держатель ипотеки не может потребовать дополнительного залога или частичной выплаты задолженности, если стоимость недвижимости, на которой находится основное место жительство физического лица, изменится ввиду изменения ситуации на рынке недвижимости.