Основания для маклерского вознаграждения были
В свете того, что спрос на приобретение объектов недвижимости растёт, необходимо учитывать некоторые нюансы при обращении к посредникам и корректному исполнению обязанностей, вытекающих из маклерского соглашения. Интересный случай был рассмотрен государственным судом в деле 3-2-1-123-13.
Выбирая недвижимость, ответчик – покупатель - обратился к маклеру с просьбой подобрать подходящий объект для приобретения. Маклером были предложены несколько вариантов на выбор, в том числе и тот объект, который впоследствии стал предметом спора. Между маклером и ответчиком был заключен маклерский договор об оказании соответствующих услуг. Подписав договор, маклер предложил ответчику (покупателю) купить определённый объект недвижимости, который стал предметом спора. Разрешение о посредничестве на продажу данного объекта маклер получил от собственника объекта. Согласно материалам дела, на момент подписания маклерского договора маклер знал и предупредил потенциального покупателя о том, что продавцом объекта станет иное лицо, поскольку в отношении объекта недвижимости ведётся принудительная продажа, а именно банкротное производство. Новый собственник, получивший объект в результате принудительной продажи, не был заинтересован в объекте недвижимости, поскольку получил данный объект только в качестве погашения долга от старого собственника, поэтому, в свою очередь, также собирался его перепродать. Согласно материалам дела, на момент заключения маклерского договора у маклера было устное соглашение и с новым собственником объекта о том, что он продаёт этот объект, но твёрдой уверенности в том, что покупатель купит этот объект, у маклера не было, поскольку покупатель не изъявил такого желания. Новый собственник не был против того, чтобы продать приобретённый объект через того же маклера. Чтобы ускорить продажу, новый собственник заключил маклерский договор с иным маклером. Через 1 месяц истец (маклер) узнал, что данный объект недвижимости был продан покупателю (ответчику), несмотря на то что ответчик не оповещал истца о том, что желает приобрести данный объект.
Истец обратился в суд с требованием оплаты маклерского вознаграждения, поскольку именно маклер проделал работу по поиску необходимого объекта, отвечающего всем запросам ответчика. Именно маклер предоставил все данные потенциальному покупателю, который в последующем и приобрёл этот участок. Таким образом, по мнению истца, у него есть полное право на получение маклерского вознаграждения. По мнению истца, не имеет значения, использовал ли продавец иного маклера или нет. По мнению ответчика, иск не подлежит удовлетворению, поскольку ответчик аннулировал маклерское соглашение вследствие того, что у маклера не было письменного согласия нового собственника на продажу участка и что якобы таким образом маклер ввёл потенциального покупателя в заблуждение относительно обстоятельств сделки.
Уездный суд оставил исковое заявление без удовлетворения. Суд не установил основания для аннулирования сделки, а также не согласился с тем, что отсутствие письменного соглашения от нового собственника имеет какое-то значение. Данные аргументы ответчика не имеют значения для разрешения вопроса. Суд установил, что маклером не было проявлено достаточно заботы для проведения сделки и что он сам не предпринял ничего для заключения такой сделки и не присутствовал при её заключении. Таким образом, истец не выполнил предписанной ст. 620 Закона об обязательственном праве нормы о прилежном отношении, поскольку не предупредил покупателя о том, что не мог предлагать данный объект потенциальному покупателю, зная, что объект является уже имуществом банкрота и без определённых процедур просто так отчуждаться не может. Уездный суд нашёл, что заявление об аннулировании возможно считать отступлением от договора вследствие существенного нарушения со стороны истца. Соответственно нет права на получение вознаграждения.
Окружной суд оставил решение уездного суда без изменения. Стороны обратились в государственный суд, который постановил, что решения судов подлежат отмене вследствие неправильного применения материального права. Суд установил, что маклерский договор содержал пункт, устанавливающий основы оплаты маклерских услуг. Основание для получения оплаты не состояло в обязанности присутствия маклера на сделке при подписании договора. В свою очередь, ст. 664 Закона об обязательственном праве указывает, что маклер имеет право на получение маклерского вознаграждения с момента заключения договора в результате его посредничества или по его указке.
Государственный суд считает, что пункт договора, не устанавливающий обязанности личного присутствия маклера или иного, более глубокого посредничества, не является ничтожным, согласно действующему законодательству. По своей природе ст. 664 Закона об обязательственном праве является диспозитивной, и стороны вправе отклониться при подписании договора об основах получения вознаграждения от того, что прописано в ней. Госсуд не считает обоснования судов достаточными, чтобы полностью исключить право маклера на вознаграждение. Государственный суд считает, что необходимо учесть, от кого покупатель получил информацию об объекте, кто разъяснил покупателю правовые аспекты. Не имеет значения и тот факт, что продавец обратился к иному маклеру. Таким образом, при новом рассмотрении дела подлежит установлению, что конкретно сделал маклер согласно своему договору для того, чтобы покупатель купил данный объект. Если при рассмотрении дела и толковании договора выяснится, что маклер что-то не сделал, то данные обстоятельства позволят частично снизить требования истца с учётом ст. 6 части 2 Закона об обязательственном праве.
Обязанностью маклера может быть как заключение договора с третьим лицом, так и указание на возможность заключения такого договора. Таким образом, в случаях, установленных договором, обязанности маклера могут считаться исполненными даже в том случае, если он предоставляет или указывает на возможность для заключения договора. Кроме того, условия получения оплаты зависят только от факта заключения сделки и не зависят от того, что заключение самой сделки произошло уже после прекращения действия маклерского договора.
Autor: Адвокатское бюро Владимира Садекова