Жилье в регионах: Эстония пытается собрать рынок вручную

Разговор о том, что рынок аренды «не работает» вне Таллинна, ведется давно. Но в нем с самого начала есть подмена. Мы спорим о том, почему рынок не справляется, хотя корректнее задать другой вопрос: а был ли он там вообще. И если нет, то чего именно мы ждем – что он возникнет сам или что его все-таки придется собрать.

В феврале Министерство климата вместе с Европейским инвестиционным банком запустило совместную программу по арендному жилью сроком примерно на год. Это не кредит и не история «дали деньги – начали строить».

Речь о подготовительном этапе: нужно понять, как вообще может работать арендный рынок там, где он не сложился, – оценить спрос, просчитать риски и собрать модель, которую потом можно будет масштабировать уже с участием частного капитала и местных самоуправлений.

То, что сейчас делает государство вместе с Европейским инвестиционным банком, важно правильно назвать. Это не программа строительства. Это попытка сконструировать рынок. Речь идет не о том, чтобы профинансировать несколько проектов, а о том, чтобы выстроить модель, которую можно повторять: сделать деньги длиннее, риск – управляемым, правила – понятными.

Фактически государство берет на себя те функции, которые на зрелом рынке уже существуют сами по себе: снижает неопределенность, задает рамки, делает вход в сектор возможным. Это и есть создание рынка, а не его «поддержка».

Здесь важно убрать лишнюю идеологию, которая мешает трезво смотреть на вещи. Мы привыкли думать, что рынки возникают сами, а государство только мешает. На практике это не всегда так.

Электромобили не стали бы массовыми так быстро без субсидий и стимулов на раннем этапе. В США западные штаты стали ведущими производителями авиаракетной продукции, потому что сначала государство построило большие авиазаводы, а потом передало их частным компаниям, у которых не было финансовых ресурсов на такой масштабный проект. В каждом случае сначала собирается конструкция, в которой можно работать, и только затем она начинает выглядеть как «естественный рынок».

С арендным жильем в регионах происходит то же самое, просто без громких заголовков и миллиардных цифр. Проблема давно вышла за пределы недвижимости как таковой. Это уже вопрос мобильности рабочей силы и, шире, вопрос того, как вообще устроена страна.

Предприятие может открыть площадку, больница – искать врача, школа – учителя. Но если человеку негде быстро и нормально поселиться, решение откладывается или не принимается вовсе. В итоге регионы проигрывают не из-за зарплат и налогов. Они проигрывают из-за отсутствия базовой инфраструктуры.

Любая модель, которую сейчас пытаются собрать, упрется в простую вещь: риск никуда не исчезает. Его можно только перераспределить.

Если его берет на себя государство, это означает бюджетные расходы или гарантии. Если его оставляют частнику, аренда неизбежно вырастает до уровня, при котором проект становится окупаемым. Если выбирают гибридную схему, платить в итоге будут все – просто по-разному и не всегда явно.

Поэтому вопрос уже не в том, «нужно ли вмешательство». Этот этап фактически пройден. Вопрос в другом: кто и в каком объеме готов платить за то, чтобы рынок вообще появился.

Инициатива с Европейским инвестиционным банком – это тихое, но очень показательное признание. Вне нескольких центров роста в Эстонии нет полноценного рынка арендного жилья. Есть отдельные сделки, но нет системы, в которую готов заходить капитал.

И теперь государство пытается эту систему собрать. Если получится – это будет означать, что рынок здесь не возник сам, а был создан. Если нет – значит, его там не будет еще долго. И тогда разговор о развитии регионов останется разговором, сколько бы о нем ни говорили.