Маклер об IPO Liven и ситуации на рынке квартир: «Не знаю, есть ли смысл финансировать новые проекты»

Рынок недвижимости восстанавливается, и цены стабильно растут. Например, цены на квартиры в Таллинне в январе 2026 года выше на 5%, чем в аналогичный месяц прошлого года. В то же время количество сделок составило всего 625, что мало относительно среднего по Таллинну. Но абсолютно нормально для января, когда рынок недвижимости исторически замедляется. В то же время данные февраля, где количество сделок уже 662 сделки, показывают, что рынок просыпается от зимней спячки.

Цены на рынке недвижимости стабильно росли последние два года, и я не вижу причин для их падения. Скорее всего, на протяжении следующих 5 лет, хотя очень сложно загадывать на такую далекую перспективу, мы увидим стабильный рост около 3-5% в год. Конечно, при условии, если внешние политические и экономические факторы не окажут сильного влияния на экономику Эстонии.

Тренды на рынке недвижимости Эстонии формирует Таллинн. Конечно, есть активность на рынке недвижимости вне столицы, но именно столица формирует тренды, которые потом распространяются на все остальные регионы. Мой личный опыт как маклера показывает, что квартиры продаются достаточно быстро. Например, в марте у меня три сделки, и каждая квартира была в продаже не более месяца.

Основные проекты Liven находятся в Таллинне. Прошлый год они закончили с отличной выручкой, почти в 50 миллионов. Выйти на IPO с их стороны – логичный шаг, который позволит использовать при финансировании проектов больше собственных денег и избегать дорогих займов или выпуска облигаций, к чему им приходилось прибегать ранее.

Возможно, время для выхода на рынок акций не самое лучшее. Сейчас в Таллинне предложение новых квартир более 1200. Я бы сказал, что на данный момент предложение новых квартир существенно превышает спрос. Обычно в нашей столице 20-25% от сделок приходится на новые квартиры, но на данный момент их менее 9%. Кроме того, планируется и уже начато некоторое количество новых проектов, что только увеличивает предложение. Сейчас в Таллинне построено достаточно новых квартир, чтобы продавать их в течение двух лет. То есть, грубо говоря, запас товара на складе такой, что магазин может работать два года без завоза товара. Есть ли в таких условиях смысл финансировать новые проекты застройки – я не знаю.

Но в то же время количество проданных новых квартир растет второй год подряд. То есть, например, в 2023 году было продано всего 970 новых квартир, в 2024 году – уже 1320 и в 2025 году – 1425. То есть, мы видим стабильный тренд на рост, который держится уже долгое время. Так что, возможно, самые трудные времена для застройщиков уже прошли, и их оптимизм основан все-таки на уверенном прогнозе.

Инвесторы всегда надеются на быстрый рост рынка, но мне кажется, что рынок недвижимости Эстонии, как и любой взрослеющий организм, достаточно зрелый и входит в ту стадию, когда он не будет меняться с большой скоростью. На цены недвижимости влияют три фактора: это общая экономическая ситуация, демография, инфляция.

У нас нет причин предполагать, что хоть в одном из них будут существенные изменения. По большинству прогнозов, Euribor останется в районе двух процентов, возможно, немного вырастет. Значит, инфляция, скорее всего, сохранится в районе 3-5 процентов.

В то же время у жителей нашего региона есть абсолютно неистребимая вера в недвижимость как инвестицию, что, возможно, заставляет их придавать слишком высокую ценность акциям застройщиков и их продукции.