Недвижимость с дистанционным управлением

Согласно схеме lease-back, владелец имеет право проживать в своем доме до шести недель в году. Доходность же напрямую зависит от того, на какой сезон придутся выбранные недели: при проживании в высокий сезон доходность будет низкая, и наоборот. Есть еще и программа lease-back light, которая предполагает проживание в своем жилье до полугода и минимальную доходность. Правда, как рассказали эксперты, эту схему уже несколько лет пытаются закрыть, так как она часто используется для ухода от налогов, такие сделки приходится тщательно проверять юристам. Сейчас lease-back light действует, например, на горнолыжных курортах Шамони и Морийон. При этом закон обратной силы не имеет: даже после отмены схемы она продолжит действовать для тех, кто ее уже использует.

"Срок экспозиции квартир с lease-back во Франции невелик. Например, квартира за €200-400 тыс. уйдет в течение недели",— утверждает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

В рамках схемы lease-back все расходы по содержанию и обслуживанию недвижимости берет на себя управляющая компания — владелец платит только федеральный налог. "Наиболее привлекательные для lease-back объекты находятся на горных курортах, на Атлантическом побережье и в пригородах Парижа. Самая дорогая аренда недвижимости — в школьные каникулы, особенно в рождественские. Если покупатель не будет проживать в своем жилье в это время, то управляющие компании гарантируют максимальный доход — до 7% годовых. При этом арендные ставки в высокий и низкий сезоны могут отличаться в десять раз",— рассказывает гендиректор компании "Система-риэлти" Максим Пантелеев.

Для покупки по схеме lease-back доступны только новые объекты (для первого покупателя), при этом эксперты советуют инвестировать на самой ранней стадии строительства. "Средний период строительства составляет один-три года, при этом деньги вносятся постепенно. Сумма, которую должен отдать покупатель, зависит от того, на какой стадии он вошел в проект. Поскольку государство гарантирует строительство объектов, риски недостроя исключены",— рассказывает Максим Пантелеев.

Как правило, если объект lease-back тяготеет к деловому центру, площадь жилья будет меньше стандартной — такие объекты рассчитаны на бизнесменов (на горнолыжных курортах недвижимость lease-back ориентирована на семейные пары). При этом изначально стоимость квадратного метра в таком проекте может быть немного выше обычной. Однако за счет меньших площадей и налоговых льгот окончательная стоимость объекта при прочих равных получается меньше. "Lease-back дает следующие преимущества: экономия на НДС и сниженные нотариальные расходы (не 7-8, а 2,5-3%), а также гарантированная доходность от сдачи в аренду. При этом действуют строгие ограничения на право пользования своим объектом недвижимости. Однако, естественно, гарантированная доходность всегда ниже рынка, и иногда целесообразнее выбрать обычную квартиру и заключить договор с управляющей компанией — в этом случае доходность от сдачи будет в среднем на 2-3% выше. Схема lease-back больше выгодна для резидентов, чем для нерезидентов. Резиденты по таким схемам получают большие налоговые преимущества",— считает гендиректор компании "Миэль-DPM" Наталья Завалишина. Если владелец объекта lease-back хочет продать его человеку, не желающему участвовать в этой схеме, НДС придется возвратить государству. Минимальный срок действия схемы составляет 9 лет, максимальный — 25.

Срок действия упомянутой выше rental guarantee, как правило, не превышает пяти лет. Например, компания Pafilia предлагает гарантированную доходность 5% годовых на пять лет в квартирном комплексе и комплексе вилл на Кипре, ограничение проживания — шесть недель в году. Первоначальный взнос составляет 20% стоимости, остальную сумму можно получить в кредит в кипрском банке под 3,5% годовых в рассрочку до 40 лет. Схема распространяется на объекты стоимостью от €338 тыс. "Преимущество таких программ — получение гарантированного дохода. Риски по несдаче объекта в аренду полностью берет на себя компания. Такие схемы рассчитаны на тех, кто хочет сохранить свои деньги и при возможности приумножить. В этом главное отличие инвестора от спекулянта, который хочет максимально выиграть, рискуя максимально проиграть",— рассказывает менеджер по развитию бизнеса Pafilia Сергей Филатов.

На любой вкус

Чем ниже стоимость недвижимости и чем менее развита страна, тем выше доходность на аренде. В развитых странах средняя доходность — 4-6% годовых, а, например, в Египте или Болгарии — от 7%. Исключение составляет Германия, где в пригородах и небольших городах есть относительно доходные проекты. "Чем короче срок инвестирования, чем больше рисков, тем больше предполагается доходность. Можно инвестировать и в недвижимость в Зимбабве — есть такие фонды, но в этом случае и риски будут соответствующие. Если инвестор хочет получать стабильный доход, то ему лучше воспользоваться схемами lease-back или гарантированной ренты, ориентируясь на Западную Европу. При этом в Испании и скандинавских странах есть стабильный доход, но пока нет роста",— предупреждает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.