Квартиры в новостройках стало сложнее продать, но цены продавцы не снижают

Как отмечает консультант и аналитик недвижимости и владелец Adaur Grupp Тыну Тоомпарк, цены на квартиры растут, но медленнее, чем средняя зарплата, а это означает, что доступность жилья в Эстонии увеличивается.

При этом в случае Таллинна спрос и предложение на вторичное жилье сбалансированы без перекосов, а вот на рынке новостроек сейчас наблюдается рынок покупателя, считает он.

«Тут двух мнений быть не может: предложения полно, покупателей мало. Сейчас на продажу выставлено 3200 новых квартир, треть из которых уже готовы к эксплуатации. За прошлый год было продано 1600 квартир, и примерно 2000 было выставлено на продажу - это много (в среднем на каждую проданную квартиру приходится 1,3 новых). Покупатели считают квартиры слишком дорогими, но статистика этого не подтверждает: соотношение цены квадратного метра за квартиру в новостройке и средней зарплаты сейчас такое же, как было десять лет назад», - говорит Тоомпарк.

«Когда поезд запущен, застройщик уже не может его остановить, - говорит Ферман. - Он, может, десять лет детальную планировку делал, и только от того, что сейчас ухудшилась экономическая ситуация, деятельность не прекратит».

Продавцы не хотят снижать цены, но при этом готовы привлекать покупателей с помощью особых предложений. «Чаще всего делают скидку на парковку, кладовку, на какие-то побочные моменты а-ля “Мы вам за полгода заплатим коммуналку”. Могут продать квартиру с готовой кухней», - перечисляет Ферман льготы, по которым застройщики готовы идти на уступки, лишь бы не снижать цены.

«Все в разумных пределах, - уточняет владелец застройщика Eco Advice Антон Никитин. - Например, мы сейчас начали продажи одного проекта в Кадриорге. Забронированы 54% квартир, причем, мы это сделали за пару месяцев. Такой результат из-за места: других предложений нет, адекватная цена. Но никаких скидок мы не делаем».

«А в других проектах уже цену приходится постепенно опускать, но в рамках, скажем, процента на два. Если объект завис уже долгое время, то можем сделать скидку в 5%. Но не больше», - уточняет он.

Никитин использует простое правило: если про объект спрашивают, интересуются им, то значит, он востребован, и поводов делать скидки нет. Тишина означает необходимость идти на уступки. «Это касается и рынка аренды: если есть запросы (хоть какой-то диалог), опускать цену нет смысла - рано или поздно клиент найдется. Если их нет, начинаешь задумываться: возможно промахнулся с ценой», - говорит он.

«Вообще, если говорить об условиях, то по некоторым новым домам первые 20-30% квартир можно получить по самой выгодной цене, поскольку банк требует, чтобы такой объем уже был предварительно продан, чтобы выдать кредит. Когда эта доля набрана, далее идут квартиры по максимальной цене. Ну и “остатки” как обычно продаются чуть дешевле», - отмечает он.

«Фирмы, которые сейчас строят, хорошо капитализированы, - объясняет Ходус, почему продавцы могут позволить себе не делать скидок, даже если квартиры в новостройках не продаются. - Многие даже не берут кредиты, могут себе позволить цены не снижать».

На рынке аренды сегодня тоже благоприятная ситуация для арендатора: предложения сейчас много. По оценке Никитина, средняя доходность арендной квартиры в новостройке на данный момент составляет около 4,5% при ежегодном приросте стоимости в 3% (то есть, потенциальную доходность он оценивает как 7-8% в год).

«Сегодняшние цены на аренду квартиры очень гибкие, - констатирует Тоомпарк. - За последние годы они идут скорее горизонтально (за исключением начала 2022 года, когда был приток беженцев). Цены сейчас выше, чем в 2020 году, но не намного. С учетом того, что цены на покупку квартиры и процентные ставки выросли, это делает доходность от сдачи внаем ниже, и активность инвесторов на арендном рынке уменьшилась».

«Цена держится - даже чуть-чуть упала. Если хочешь сдать, надо быть гибким. Если будешь сидеть на своей цене, которая была четыре года назад, можешь сидеть очень долго, - вторит ему ведущий лицензированный маклер Uus Maa Марина Ходус.

Впрочем, ближайшие месяцы сейчас с точки зрения сдачи квартиры внаем - благоприятное время, отмечает она: скоро учебный год, и студенты ищут жилье. В июле и августе ожидается приток жилья, сданного в аренду, соглашается Тоомпарк. К тому же, у владельцев квартир летом есть еще одна, временная, альтернатива. «В условиях тропического эстонского лета некоторые владельцы квартир сдают их краткосрочно в через Airbnb и Booking.com, - поясняет он.

«Весной сдать квартиру в аренду было довольно сложно (сейчас, в конце лета попроще - студенты), - говорит Ходус. - Удлинились сроки продажи квартир, поэтому многие сейчас параллельно продают квартиру и ее же сдают. Из-за того, что исчезли российские туристы, многие квартиры, которые раньше сдавались краткосрочно, вышли на рынок долгосрочной - предложения стало больше, арендные квартиры уходят медленнее».

В отличие от крупных городов вроде Нью-Йорка или Лондона, в Таллинне не возникло проблемы чрезмерного удорожания жилья, когда для многих категорий населения оно становится недоступным. Тоомпарк считает, что в Эстонии так произошло благодаря отсутствию регуляций.

«У нас нет таких проблем с доступностью жилья, как в Берлине, Амстердаме, Вене или Барселоне, - констатирует он. - Потому что там “умные” политики начали регулировать цены. А оно приводит к дефициту. Точка. Если кто-то мне не верит, пусть изучит новейшую историю Советского Союза или Беларуси».

«Если рынок считает, что нормальная цена за наем квартиры - 15 евро за квадратный метр, а “умный” политик говорит, что выше 10 евро нельзя, то инвестор не будет вкладывать деньги в покупку квартиры. Так и возникает дефицит», - поясняет Тоомпарк.

Предложения по регулированию цен уже начинают звучать и в Эстонии. «”Умные” ученые из Тартуского университета уже высказывают “хорошие” идеи, как сделать так, чтобы дефицит возник и в Таллинне. Они просят Министерство климата начать регулировать цены, примерно как Нью-Йорке и Лондоне», - предостерегает он.

«Они пытаются продать министерству идею, что прибыль хороша только в том случае, если ее получает местное самоуправление. Что частный арендодатель - это плохо, а муниципальный - это хорошо. Мне уже 50 лет, я хорошо помню, что такое СССР и сам стоял час в очереди за хлебом. И лучшее, что можно делать - это не слушать марксистов-ленинистов. Я не понимаю, как можно быть настолько далекими от жизни, чтобы на полном серьезе считать, что появление новых квартир и увеличение конкуренции повышают цены», - добавил Тоомпарк.