Почему дом оценили ниже строительной стоимости?
Строители частных домов порой удивляются, когда оценщик недвижимости дает цену за их имущество ниже расходов на приобретение участка и приобретение дома. Ситуацию комментирует Керли Уусталу, зав. отделом оценки Arco Vara.
Если вы хотите, чтобы рыночная стоимость вашего имущества была как можно ближе к его рыночной цене, надо строить в крупных центрах и по соседству с ними. В качестве примера можно привести новый частный жилой дом на окраине Тарту, строительные расходы которого составляют 230 000 евро, а рыночная цена обычно 150 000-180 000 евро. Это вызвано высокой ценой строительства и большим количеством продающихся готовых домов, в результате чего покупатели не хотят приобретать незавершённые постройки и дорогие дома,
Для оценки рыночной цены недостроенных жилых домов редко есть возможность прибегнуть к сравнению сделок, поскольку такие дома покупаются нечасто, отсутствует также подробная информация о точной степени готовности дома и материалах. Жилые дома точно такой же степени готовности трудно найти для сравнения даже в крупных центрах.
Для оформления экспертной оценки необходимо представить оценщику проект здания, разрешение на строительство и калькуляцию строительных работ. Оценщик проводит анализ документов и приступает к составлению экспертной оценки.
Обычно при оценке ещё строящегося дома за основу берётся перспективная рыночная цена недвижимости, т.е. рыночная цена имущества определяется в предположении, что дом готов согласно проекту на 100%. Затем оценщик, анализируя документы и привлекая в случае надобности строительных экспертов, определяет цену строительства. Цена строительства качественного каменного дома, возведённого с использованием современных решений, составляет сейчас примерно 900-1100 евро и дома с деревянным каркасом – 700-900 евро за квадратный метр. Строительные цены жилых домов, построенных с использованием стройматериалов высшего ценового класса, начинается от 1200 евро за метр.
Когда известна цена всего строительства, определяется готовность строительства на дату осмотра. Готовность строительства представляет собой процент от общей стоимости. При определении готовности оценщик не учитывает предоплаты строителю или поставщику, а также сложенные на стройплощадке или в недостроенном доме строительные материалы. Когда оценщику известны цена строительства дома и готовность постройки, он на основании этих данных подсчитывает сумму, необходимую для окончания строительства, и вычитает её из перспективной рыночной цены.
Нужно по возможности придерживаться проекта и представленной банку строительной калькуляции. Если собственник в ходе строительства решает установить вместо предусмотренного проектом отопления на твёрдом топливе геотермальное отопление, изменения учитываются при оценке только после установки геотермального отопления. Как правило, заказчики сами указывают оценщику на противоречия с проектом, но и оценщик обязательно проверяет соответствие постройки проекту. Обычно, но не всегда, проект можно изменять и легализовать уже внесённые изменения разрешением на строительство.
Что больше всего влияет на цену? Самая важная ценность нового жилого дома – его местонахождение. На результаты оценки довольно сильно влияют также несущие конструкции, отопительная система и внутренняя отделка. Покупатели ценят целостное решение и готовы за него платить больше. Конструкция, отопительная система и внутренняя отделка дома должны взаимно соответствовать по уровню цены. Это значит, что в солидном каменном доме не должно быть, например, ламината и дешёвых стеновых панелей.