Новый закон упростит владение и управление квартирной собственностью
Основная цель Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах – сделать так, чтобы правовые отношения, связанные с квартирной собственностью, регулировались одним законом. С точки зрения содержания основным изменением является то, что администрирование всей квартирной собственности будет осуществляться через квартирное товарищество.
01.01.2018 вместо Закона о квартирной собственности (korteriomandiseadus) и Закона о квартирных товариществах (korteriuhistuseadus) вступает в силу новый Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах (korteriomandi- ja korteriuhistuseadus).
Квартирным товариществом может быть все, что организует администрирование квартирной собственности как совместной собственности. Это означает, что все, что не является отдельной собственностью владельца квартиры (ранее понимавшееся как реальная собственность, то есть квартира в частности), остается в ведении квартирного товарищества (коридоры, чердаки, подвальные помещения, коммуникации и т.п.). Таким образом, должны закончиться споры, например, о том, кто заключает договор с поставщиком услуг: договорным партнером в таких случаях является квартирное товарищество.
Учреждение квартирного товарищества так же станет менее формальным. У квартирного товарищества не должно быть устава, на основании закона товарищество возникает сразу, как только квартирная собственность занесена в регистр. Для владельцев уже занесенной в регистр недвижимости важно то, что если квартирное товарищество не было учреждено ранее, то оно возникает с момента вступления закона в силу и ему переходят права и обязанности, до этого момента находившиеся в ведении общности квартировладельцев. В том случае, если квартир десять или менее или если все квартиры принадлежат одному лицу, нет необходимости в правлении, и собственники представляют товарищество совместно.
Совершенно новой является регуляция относительно права удержания. Ее цель – упростить квартирным товариществам реализацию их требований к квартировладельцам. Конкретно, если квартировладелец задолжал товариществу за хозяйственные расходы, то теперь товарищество может считать, что исполнение данных обязательств гарантируется правом удержания (без того, чтобы это было видно в регистре). Товарищество может востребовать задолженность даже в том случае, если квартирная собственность обременена ипотекой, но надо учитывать, что сумма удержания не может превышать сумму хозяйственных расходов за прошлый хозяйственный год. При принятии данной регуляции проанализировали, может ли такое право удержания в дальнейшем быть препятствием для получения кредитов на жилье в банках, но результаты анализа показали, что раз право удержания ограничено определенной суммой и применяется ко всем объектам квартирной собственности, это влияние не может быть значительным.
Также можно будет изменить кворум собрания квартирного товарищества. Точнее, если сейчас владельцы квартирной собственности, другими словами, члены квартирного товарищества, могут принимать решения без созыва собрания только при условии, что все члены товарищества согласны с решением, то с 1 января нужно считаться с тем, что такие решения действительны, если за них проголосовало более половины собственников квартир.
Изменяется также порядок, по которому собственники квартирного дома могут принимать решения о строительных преобразованиях в отношении общей собственности. Если по действующему в данный момент порядку требуется согласие всех собственников, то в дальнейшем будет достаточно согласия простого большинства владельцев при условии, что им принадлежит больше половины общей собственности.
Деятельность квартирных товариществ станет более прозрачной. С одной стороны, у всех членов товарищества появится возможность получить информацию о деятельности товарищества и ознакомиться со всеми касающимися его документами, с другой стороны, полученные товариществами кредиты будут видны в регистре квартирных товариществ. Конкретно законом предусматривается обязательство заносить в регистр данные о наличии кредитных обязательствах выше обычного администрирования. Важно подчеркнуть, что регуляция касается не только кредитов, полученных после 1 января 2018 года, но также и прежних кредитов – в связи с этим правлению дается срок до 31 декабря 2018 года, чтобы добавить о них запись в регистр. Члены правления должны учитывать то, что за ущерб, причиненный недобавлением записи, они отвечают лично.
На вопрос, предполагает ли новый закон новые обязательства для владельцев квартир, можно ответить утвердительно. Одним достаточно важным новшеством является то, что каждому собственнику прямо предписывается обязательство содержать в пределах своей собственности, т.е. у себя в квартире, такую влажность и температуру, которая обеспечивает сохранность общего имущества, т.е. всего здания, и возможность использовать другие квартиры по назначению и без излишнего износа. Таким образом, в дальнейшем можно будет призвать к порядку собственника квартиры, который в целях экономии отключает в квартире отопление на время отъезда.
Можно ли прекратить квартирную собственность? Да, в том случае, если все владельцы квартир заключат соответствующее соглашение, то можно прекратить квартирную собственность и далее действовать в качестве сособственников.
В заключение можно сказать, что будущее покажет, насколько новый закон сделает владение и администрирование квартирной собственности более простым и прозрачным. Новые регуляции дают для этого хорошие возможности.
Комментарий был опубликован в свежем номере спецвыпуска "Законодательство".
Autor: Лийна Линси партнёр адвокатского бюро COBALT