Как заработать при теперешней ситуации на рынке недвижимости?
Деятельность и девелопмент-проекты инвесторов Яака Роосааре и Калле Арона, занимающихся недвижимостью, доказывают, что если правильно снижать риски, можно заработать на любом этапе экономического цикла, независимо от начальной цены арендной квартиры.
«Я всегда считал, что заработать можно на любой стадии экономического цикла», – самоуверенно говорит директор по развитию Scandium Kinnisvara Калле Арон.
«Людям жилье всегда было и будет нужно», – так видит он перспективы в секторе недвижимости. По его словам, в будущем технологии смогут заменить рабочие места в разных сферах, но потерять спрос на недвижимость очень сложно.
Арон советует начинать инвестировать в недвижимость как можно раньше и вне зависимости от текущего экономического цикла. «Если человек думает, имеет ли смысл инвестировать сейчас при высоких ценах, то мне кажется, что на самом деле разницы нет, сколько эта квартира стоит», – заметил он. – Если у инвестора долгосрочный план и цель – сдача недвижимости в аренду, то через 20 лет он все равно себе эту квартиру получит бесплатно, так как арендатор за нее заплатил».
Дешевые кредиты способствуют началу инвестирования
Сейчас началу инвестирования способствует и тот факт, что кредит можно получить на достаточно выгодных условиях. «Деньги на рынке дешевые, и зарплаты сильно выросли. Вероятно, что удешевление денег центральными банками начнет медленно доходить до экономики», – сказал Роосааре, который занимается связями с инвесторами и их консультированием в Scandium Kinnisvara. «В удорожании денег не заинтересован никто, скорее стараются держать их цену на низком уровне и этим снизить долговое бремя государств», – считает он.
В настоящее время заметен рост интереса к недвижимости, и это доказывает развиваемый Ароном и Роосааре проект SpaceCube, в результате которого в здании старой телефонной станции в Мустамяэ построят арендное жилье, где будет 33 квартиры площадью от 12 до 32 квадратных метров. «Нам уже удалось продать 70 процентов и это при том, что строительство еще не началось, ведутся только работы по слому», – порадовался Арон. «Очень многие оплачивают сразу минимум половину стоимости квартиры», – добавил Роосааре.
По словам Роосааре, он бы предпочел купить небольшую квартиру для аренды, нежели инвестировать в акции. «С последними значительно проще потерять деньги», – убежден он. «В недвижимости можно продумать, как избежать страхов и рисков и самому влиять на свои дела, в то время как оказать влияние на Энн Пант и руководство Tallink практически невозможно», – добавил Арон.
Роосааре подчеркнул, что начинать надо сразу, потому что так можно собрать капитал к моменту наступления кризиса, когда упадут цены на недвижимость. «В идеале могло бы быть так, что на верхней точке бума ты продаешь свои квартиры за большие деньги и после этого скупаешь дешевле», – заметил он.
Одним из достоинств начала инвестирования в хорошее время Роосааре считает также возможность наладить контакты и получить опыт. «Если начинать во время экономической депрессии, то никто не захочет так просто дать кредит, особенно если у ходатая нет опыта в бизнесе, связанном с недвижимостью. Поэтому тут потребуются опыт и знакомые», – сказал Роосааре.
Маленькие квартиры как снижение рисков
Роосааре и Арон предпочитают развивать и сдавать в аренду в основном маленькие квартиры, начиная с 12 квадратных метров. «Маленькие квартиры как инструменты движутся в противоположную сторону от экономической ситуации: если Etalon ставит на рост индекса волатильности, то мы – на маленькие арендные квартиры», – пояснил Роосааре. – Если в экономике все хорошо, то, естественно, переходят с 12 квадратов на 16, а те, кто был на 16 квадратах, покупают дома. В случае краха процесс идет в обратном направлении».
Того, что в маленькие арендные квартиры переезжают временно и из-за недостатка денег арендаторы меняются часто, инвесторы не боятся. «Да, арендаторы в таком типе квартир меняются чаще – граница проходит на 12 квадратах, – признал Арон. – Если на 16 квадратах можно почти нормально жить вдвоем, то с 12 квадратными метрами все обстоит иначе: если арендатор находит партнера, то переезжает в новый дом».
Частая смена арендаторов увеличивает административную нагрузку, но и от этого Арон смог себя защитить. «Увеличение административной нагрузки – это еще и возможность для хозяина, если не привлекать маклеров, при сдачи квартиры взять небольшую плату за договор, ниже той, что требуют маклеры, – описал он одну из возможностей компенсации временных затрат. – Это покрывает рабочие часы и усилия, а если арендаторы меняются часто, то можно позволить себе и недорогую горящую путевку в Турцию».