Зачем выбирать съемную квартиру в качестве пенсионного столпа?
Существуют различные способы выхода на пенсию и ее страхования. Одним из пенсионных столпов я выбрала недвижимость. Уверена, что в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости вырастет или немного поднимется.
На рост или снижение капитала в отношении арендного жилья влияет как стоимость квартиры, так и денежный поток от ее аренды. Рост капитала – долгосрочное действие, поэтому нет смысла рассматривать его в краткосрочной перспективе. А денежный поток, формирующийся каждый месяц, может быть добавкой к доходу или стать дополнительным инструментом в инвестиционном деле.
Если сдаваемая в аренду квартира приобретается в кредит, то дело немного усложняется. Конечно, денежный поток появится, но он чаще всего будет использоваться для выплаты кредитов и интрессов. Хорошо, если получаемая арендная плата в этом случае будет покрывает, например, страховку, ремонт при смене арендатора, расходы в период простоя квартиры и т.д. Инвестируя в недвижимость с кредитом, каждый день ты получаешь ее по маленькому кусочку, пока весь кредит не будет окончательно выплачен.
Всегда есть риски
При инвестировании в недвижимость всегда приходится считаться с некоторыми существующими рисками. С течением времени здания амортизируются и требует ремонта, обслуживания и починки. Время от времени нужно искать новых арендаторов и решать связанные с ними проблемы. К счастью, я нашла очень хороших, приличных квартиросъемщиков, а ремонтом по мере возможности с удовольствием занимаюсь сама. Так здорово смотреть на новые обои в комнате или новые цвета на стенах кухни. Сложные сантехнические, электрические и плиточные работы я оставляю специалистам. Если квартира связана с кредитом, стоит учитывать и дополнительные риски. Например, как выплачивать кредит в случае, если денежный поток прекращается.
Почувствуй рынок
Естественно, самые высокие цены на недвижимость – в Таллинне и Харьюмаа. В то же время, спрос и предложения на недвижимость существует и в более мелких населенных пунктах, где цены ниже. До того, как начать инвестировать, следует научиться чувствовать рынок. Без этого умения нет смысла скупать недвижимость.
Конечно, чтобы найти подходящее предложение, нужно следить за различными фазами рынка недвижимости, его подъемом и упадком. То же относится к поиску арендаторов: конец лета и начало осени – как раз те периоды, когда проще всего найти квартиросъемщиков.
Будь консервативен при расчете рентабельности
Рентабельность или доходность съемного объекта недвижимости можно определить несколькими способами. Проще всего взять стоимость покупки и вычесть из нее все расходы. В отношении такого простого подсчета рентабельности может сложиться впечатление, что купив квартиру, деньги потекут сами собой. Однако на самом деле существует множество нюансов, с которыми надо считаться. Например, посчитать нужно возможность простоя квартиры, расходы на амортизацию и ремонт. Поэтому очень сложно привести полную схему расчета рентабельности.
С большой осторожностью следует прогнозировать доходы. Производительность моей съемной квартиры – около 6-8.7% в год, но этот показатель зависит от квартиры, ее состояния, местоположения и других характеристик.
Будучи матерью троих детей и имея жилищный кредит, как и многие молодые семьи, чувствую, что кроме пенсионного столпа, у меня есть «страховка» в виде дополнительной недвижимости. Если вдруг возникнут проблемы, первой продадим недвижимость, сдаваемую в аренду, а не собственный дом.
Я не посоветую инвестировать в недвижимость всем, поскольку время от времени это требует активных действий и решения проблем. Каждый должен найти для себя подходящее решение, отвечающее собственным знаниям, желаниям и толерантности к рискам.
Autor: Кадри Похлак - оценщик и маклер Lahe Kinnisvara