Что взять, что оставить на сегодняшнем рынке недвижимости?
Ситуация на рынке недвижимости сейчас достаточно хороша, но для того, чтобы поднять производительность своих инвестиций, нужно найти секторы, находящиеся за пределами риска, сказали инвесторы в недвижимость Рута Арумяэ и Яак Роосааре на конференции Bigbank «Рынок недвижимости 2018 – пора подкидывать уголь в топку или спрыгивать с поезда?».
«Макрокартина в отношении недвижимости очень благоприятна, единственная тенденция, которая через несколько лет начнет беспокоить, это избыток предложения в определенных секторах», - сказала инвестор в недвижимость Рута Арумяэ. «Важнее всего понять, как отредактировать сектор, поскольку некоторые секторы поддаются коррекции только тогда, когда экономика находится в отличном состоянии».
По словам Арумяэ, важно понять, в какое время какую недвижимость покупать. «На пике цикла стоит покупать то, будет действительным и в кризис», - отметила она. Арумяэ добавила, что инвесторы, которые приобретают недвижимость в долгосрочной перспективе, не должны волноваться о временных увеличении и уменьшении стоимости. «Нужно планировать финансы, чтобы не пришлось продавать в неподходящее время», - подчеркнула Арумяэ, которая сама придерживается стратегии приобретения своего первого дома – покупать дешевле, продавать дороже.
Следить за трендами
Арумяэ советует искать подходящие инвестиции в трендах, связанных с иммигрирующим населением. «Приезжают иностранцы, у нас учится больше иностранных студентов, и это все приносит на рынок аренды новые возможности», - считает она. «В этом сегменте на данный момент недостаточно предложений», - добавила Арумяэ. В то же время, Арумяэ видит, что предложение на 3-4 комнатные квартиры растет, 1-комнатные квартиры остаются на втором плане. «Сложите эти тренды вместе – с одной стороны, приезжает много иностранцев, с другой – предложение на небольшие квартиры, в которых они, как правило, нуждаются, не растет. Я выбираю инвестиции в микроквартиры», - отметила эксперт.
Арумяэ подчеркнула, что в случае микроквартир важно смотреть, куда именно инвестировать. «Мы смотрим, в чем могут быть заинтересованы специалисты. Т.н. покупатели Maxima нас не интересуют», - пояснила она.
Существуют и опасности
В микроквартиры верит и маленький инвестор и владелец нескольких микроквартир Яак Роосааре. «Как правило, съемщик ищет квартиру не по квадратным метрам, а по доступным для жизни функциям. В случае микроквартир, пенсионеры тоже в тренде», - подчеркнул он. По оценке Рооссааре, коммунальные расходы за 3-4 комнатную квартиру в Ласна- или Мустамяэ часто имеют стоят столько же, сколько съем микроквартиры. Это особенно заметно бережливым пожилым людям.
Роосааре считает, что инвестирование в микроквартиры не подходят тем людям, которые хотят зарабатывать только пассивный доход. «При управлении микроквартирами нужно иметь в виду, что контингент быстро меняется и иногда приходится потрудиться, чтобы получить деньги за сдачу жилья», - рассказал он о потенциальной опасности.
Вдобавок к этому, дело часто касается коммерческой недвижимости, и при инвестиции в нее стоит считаться с отсутствием ликвидности окончательного клиента. «На жилищный кредит купить ее нельзя», - отметил Роосааре.
Инвестор утверждает, что вместе со своим бизнес-партнером они исследовали возможность постройки микроквартир за Таллинном. Одним из привлекательных районов кажется Тапа, где много военных. «Мы исследовали этот вариант, и у меня есть убеждение, что в этом занятии должен быть бизнес-партнер, который поможет управлять недвижимостью и держать руку на пульсе», - он упомянул о необходимости присутствия партнера. «Например, в Элва у меня есть несколько хороших друзей – там портфель мы уже построили».
Читайте также: Каллас: у нас отсталая система распределения подоходного налога