«Из кислого лимона сумеют сделать лимонад»: перезагрузка Т1 оказалась успешной

«Это здание и так было полупустым последние два года. Возможно, через три-четыре года станет ясно, что эффективнее его снести или оставить только каркас и начинать совсем новый девелопмент», – громко заявлял директор торгового центра Ülemiste Гуйдо Пярнитс в 2021 году. Топ-менеджер тогда назвал инвестиции конкурентов «бесполезной тратой денег» и предположил, что эпидемия COVID19 была не столько причиной, сколько удобным оправданием для неудач соседнего ТЦ. В период коронакризиса центр обанкротился – и в том же году здание за 55 млн евро купила компания Lintgen Adjacent Investments, начавшая его «перезагрузку» и реконцепцию.

«Посещаемость торгового центра T1 значительно выросла и продолжает расти. Она действительно ниже, чем у самых популярных центров Таллинна, но все же уже находится на очень достойном уровне, – оценивает независимый эксперт Катя Зупсман, руководитель направления торговой недвижимости Colliers Estonia. – У клиента может сложиться иное впечатление в определенные дни недели, когда посещаемость ниже, поскольку T1 – это большой центр, расположенный на четырех этажах, и посетители рассеиваются по всему зданию».

Действительно, два соседа-конкурента, Т1 и торговый центр Ülemiste производят разное впечатление в том числе благодаря планировкам. Если, войдя в Ülemiste, сразу окунаешься в толчею людного, но довольно узкого коридора между магазинами, то в Т1 публика растекается по просторному атриуму. Вне часов пик это усиливает ощущение безлюдности огромного торгового пространства.

«В будние дни поток посетителей более спокойный, а по выходным народу заметно больше. В последнее время центр стал оживленнее, я думаю, что это связано с новыми арендаторами и мероприятиями, которые нравятся семьям и молодым парам, – рассуждает владелица и член правления фирмы Aykanat Group OÜ Ольга Айканат, хозяйка магазина постельных принадлежностей Cotton Box в Т1. – Плюсы – современное здание, удобное расположение и приятная атмосфера. Минус – не все площади еще заполнены, что иногда сказывается на потоке посетителей».

О прежней безлюдности торгового центра вспоминает и Тимо Маюри, совладелец и управляющий магазинов для взрослых Hot Lips и аутлета спортивных товаров HC PRO Outlet. «Сначала мы (магазин Hot Lips Erootikamaailm – прим. ред.) были, можно сказать, почти в одиночку локомотивом второго этажа. После первой волны клиентского любопытства настал более тяжелый и спокойный период», – говорит Маюри. Он подчеркивает, что компания занимается не только эротическими товарами, но и спортивным инвентарем, аксессуарами и пищевыми добавками, и это помогло стабилизировать продажи в самое трудное время.

«Рядом с Hot Lips у нас есть еще один магазин – HC PRO Outlet. Мы заранее предвидели, что спортивное направление будет временно работать лучше, чем эротика, и предложили руководству T1 расширить именно этот магазин за счет площади эротического отдела. Сначала долгое время мы не находили общего языка, но в конце концов директор центра Тармо Хыбе сказал: “Хорошо, давайте сделаем и посмотрим, что получится”. Это оказалось правильным решением и для центра, и для нас, потому что теперь HC PRO Outlet привлекает совершенно новых клиентов – как к нам, так и в сам центр», – рассказывает Маюри.

Среди факторов, способствовавших росту посещаемости центра, почти все собеседники ДВ упоминали работающий на первом этаже супермаркет Lidl. Немецкая компания, ведущая активную экспансию на эстонский рынок, открыла его в марте 2025 года.

«Я знаю, что Lidl – это такой игрок, что, если ты не очень сильный переговорщик, есть большой риск, что придется самому заплатить, лишь бы они открылись у тебя в центре. Думаю, в этой шутке есть доля правды, – иронизирует Тимо Маюри, – но в итоге после новостей о приходе Lidl сомневавшиеся компании начали выходить на контакт с центром и открывать магазины. Этот позитивный тренд виден и сейчас: недавно открылся магазин Rahva Raamat, вместе с нами на втором этаже появились новые небольшие магазины, а вскоре откроется большой магазин Sinsay, который фактически займет весь коридор от начала до конца в зоне, где находятся Hot Lips и HC PRO Outlet».

Открытие Lidl в T1 оказалось успешным для обеих сторон, прокомментировали открытие магазина ДВ в самой сети. «Количество посетителей по сравнению с прошлым годом значительно выросло, и, судя по отзывам, наш приход привел дополнительных клиентов и в другие магазины, и к поставщикам услуг. Устройство магазина и выкладка товаров в T1 отличаются от других наших торговых точек, что в определенной степени требует и иных процессов. Тем не менее, мы верим, что синергия выгодна всем сторонам», – заметила представитель Lidl в Эстонии Катрин Сеппель. Сейчас сеть работает над запуском в Järve Keskus.

По словам управляющего Т1 Тармо Хыбе, сейчас торговый центр стремится к показателю 4,5 миллиона посетителей в год. «Это отражается в оборотах всех бизнесов, работающих в T1. Работы по развитию центра в этом году, новые открытия, в том числе запуск Lidl, увеличили посещаемость центра в среднем на 15% по сравнению с прошлым годом, а суммарный оборот всех предприятий вырос на 25%», – отмечает он.

В книжной сети Rahva Raamat, открывшей в Т1 магазин в новом для себя формате аутлета, также надеются на рост популярности: «Мы довольны условиями, которые предлагает T1. Мы видим, что сам центр активно вкладывается в привлечение посетителей, и это нас очень радует. Посещаемость и объемы продаж в недавно открывшемся магазине в ближайшие годы будут определенно расти», – отмечает Лийза Пюсс, директор по маркетингу Rahva Raamat AS.

По словам Хыбе, часто решающее впечатление на потенциальных арендаторов оказывает личное посещение центра и зрелище того, как Т1 изменился за несколько лет. «За последние три года мы инвестировали в обновления T1 23 миллиона евро, и крупные инвестиции продолжатся до конца 2026 года. Постоянное развитие и обновления очень важны как для нынешних, так и для потенциальных арендаторов. Кроме того, быстро развивается и весь окружающий район. В ближайшие годы в окрестностях центра появится много, прежде всего, коммерческой недвижимости. Наибольшую ценность, безусловно, придаст терминал Rail Baltica Ülemiste – Linda, строительство которого сейчас идет полным ходом», – делится планами Хыбе.

Руководитель T1 отмечает, что основной акцент сейчас сделан на второй этаж, где планируется создать плотную концентрацию аутлетов и дискаунтеров: сейчас их около 15 на весь центр. После завершения строительных работ, заполнения центра качественными арендаторами и минимизации вакантности, по расчетам нынешних владельцев, потребуется еще один-два года, чтобы реализовать полный потенциал комплекса: «Цель – войти в тройку лучших торговых центров не только Таллинна, но и всей Эстонии».

«Руководитель центра постоянно вынужден идти на компромиссы, ведь в Эстонии всего два-три крупных игрока, и если им не пойти навстречу, то в центре просто не будет магазинов. Руководство сделало все возможное в нынешних экономических условиях и сумело, кроме нашего эротического и спортивного аутлетов, после долгих переговоров привлечь такие жизненно важные спортивные магазины, как Rademar и Sportland, – отмечает Тимо Маюри. – Как предприниматель я понимаю, что, когда заполняемость площадей в центре достигает 80-85%, обычно начинается штурм последних уже по более высокой цене как премиальных площадей. Поэтому прежние сомнения по поводу руководства центра за последние два года сменились положительным настроем».

По словам Кати Зупсман, руководителя направления торговой недвижимости Colliers Estonia, с учетом количества новых арендных договоров, заключенных в T1, можно утверждать, что арендные ставки в ТЦ сейчас соответствуют качеству предлагаемых помещений. «Если раньше, до “перезагрузки” центра, некоторые арендаторы действительно могли получить площади на очень выгодных условиях, то в последние годы предложения аренды делаются уже по рыночным ценам и без существенных скидок», – говорит она. В целом, по ее мнению, T1 находится на правильном пути: «Очень надеюсь, что вскоре его можно будет приводить на рынке недвижимости как хороший пример того, как, проявив настойчивость, из лимонов можно сделать лимонад».

Одна из арендаторов Т1 Ольга Айканат рассказывает, что сейчас ее магазин Cotton Box участвует в рекламных акциях ТЦ в социальных сетях, что помогает привлекать новых клиентов. При этом она отмечает, что маркетинг мог бы действовать еще активнее: «Было бы здорово, если бы в центре чаще проводились совместные кампании и события, которые создают праздничную атмосферу и мотивируют гостей возвращаться».

По словам Тимо Маюри, чтобы еще увеличить количество покупателей, Т1 нужно активнее предлагать помещения тем брендам, которые уже популярны за рубежом.

«Возможно, стоит даже отдавать пустующие площади начинающим предпринимателям – например, собрать в одном большом боксе несколько модных дизайнеров-новичков или фермеров с Чудского озера, или же дать целый бокс одному новичку на 1-2 месяца по символической цене плюс коммунальные расходы. Это первый шаг, – говорит хозяин Hot Lips и HC PRO Outlet. – Второй шаг – привлекать местные, если не получается, то зарубежные аутлеты, например, аутлет Tallink. Можно пригласить из Финляндии владельца китайского буфета или ресторана, из Швеции – владельца пиццерии, ведь местные уже потеряли умение готовить такие блюда. Это придало бы оригинальности, которой нет в других центрах».