• OMX Baltic−0,42%297,09
  • OMX Riga0,4%867,99
  • OMX Tallinn−0,13%1 958,56
  • OMX Vilnius−0,26%1 164,64
  • S&P 5000,15%5 569,06
  • DOW 300,35%40 669,36
  • Nasdaq −0,09%17 446,34
  • FTSE 100−0,04%8 491,8
  • Nikkei 2251,13%36 452,3
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,88
  • GBP/EUR0,00%1,18
  • EUR/RUB0,00%92,65
  • OMX Baltic−0,42%297,09
  • OMX Riga0,4%867,99
  • OMX Tallinn−0,13%1 958,56
  • OMX Vilnius−0,26%1 164,64
  • S&P 5000,15%5 569,06
  • DOW 300,35%40 669,36
  • Nasdaq −0,09%17 446,34
  • FTSE 100−0,04%8 491,8
  • Nikkei 2251,13%36 452,3
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,88
  • GBP/EUR0,00%1,18
  • EUR/RUB0,00%92,65
  • 24.04.23, 12:34

Договор найма жилых помещений: что можно, а чего нельзя перекладывать на нанимателя

Наиболее важные изменения в законодательстве по теме договоров аренды вступили в силу в 2021 году. Осветим в первую очередь договоры найма жилых помещений, так как при аренде коммерческих площадей, как правило, условия договора определены письменным соглашением. К тому же в законе нет существенных различий между наймодателем-частным лицом и фирмой, сдающей жилые помещения внаем, а значит, данный вопрос актуален и в бизнес-среде, пишет секретарь арбитражного суда Анастасия Незговорова.
Включение в договор условий, не соответствующих действующему законодательству, – это риск, поскольку такие условия могут быть признаны ничтожными.
  • Включение в договор условий, не соответствующих действующему законодательству, – это риск, поскольку такие условия могут быть признаны ничтожными.
  • Foto: Scanpix
Поскольку проблем с вопросом исполнения и расторжения договоров найма жилых помещений в избытке, то уже на стадии переговоров стоит ознакомиться с платежной дисциплиной (репутацией) второй стороны. Информацию о долговых обязательствах и кредитоспособности лица можно найти в интернете.
Законодательством не запрещено заключать договор аренды (в том числе и найма жилого помещения) в устной форме. Но при этом стоит учитывать очень важный момент: если договор найма жилого помещения заключен на срок свыше одного года, то такой договор считается бессрочным.
Сложности возникают и при установлении условий договора аренды, заключенного в устной форме, например, в случае возникновения спора. При отсутствии письменного соглашения доказать договоренности сторон становится весьма и весьма проблематично. Оформление договора аренды в письменной форме значительно упростит обоснования для обеих сторон по условиям заключенного соглашения. Даже на стадии переговоров следует использовать электронную почту или иные письменно воспроизводимые средства связи. В случае спора эти доказательства смогут внести ясность в намерения сторон и условия, о которых стороны договорились.
Фиксировать все детали
Для наймодателя велик соблазн включить в договор аренды свои особые условия и требования. Но обеспечат ли такие пункты соглашения лучшую защиту от потенциальных проблем – большой вопрос. При включении в договор особых условий (например, запретов на какие-либо действия со стороны нанимателя), необходимо проверить соответствие этих условий положениям Обязательственно-правового закона.
Включение в договор условий, не соответствующих действующему законодательству, – это риск, поскольку такие условия могут быть признаны ничтожными. В итоге выдуманные условия при заключении договора обернутся не пользой, а дополнительными расходами.
Если у сторон есть определенные ожидания к договору, то эти условия стоит включить в текст соглашения. Не секрет, что даже понятие полноценной уборки существенно различается у разных людей. Поэтому если квартира сдается, например, после заказа наймодателем профессиональной уборки, и наймодатель полагает, что по окончании договора наниматель тоже должен заказать услугу профессиональной уборки, то подобное условие стоит внести в текст договора (например, обязанность нанимателя заказать услугу профессиональной уборки за свой счет при окончании договора). Кроме того, можно включить пункт о косметическом ремонте за счет нанимателя, с учетом обычного износа и амортизации помещения.
В этих пунктах сторонам стоит максимально четко и детально указать свои ожидания и порядок исполнения.
При этом следует учитывать и то обстоятельство, что при большом списке требований к нанимателю цена найма должна соответствовать этим условиям. Иными словами, если будущий косметический ремонт при окончании договора определен как обязанность нанимателя, то и ежемесячная стоимость аренды могла бы быть несколько ниже, чем при отсутствии подобного пункта.
Важно, однако, помнить, что обязанности наймодателя, определенные законом (например, устранение аварийной ситуации), на нанимателя перекладывать нельзя.
В договоре стоит очертить и круг лиц, имеющих право использовать жилое помещение. Законом определено право проживания нанимателя с семьей, но при этом договором можно предусмотреть, что это возможно делать только при наличии согласия наймодателя. Разумно внести в договор и пункт о том, может ли наниматель проживать в жилом помещении с домашними животными.
Жилые помещения сдаются как меблированными, так и пустыми. Если речь идет о меблированном помещении (и данное условие указано в соглашении), а договор заключен, например, бессрочно, то рано или поздно техника может выйти из строя. В этом случае наймодатель должен будет заменить вышедший из строя объект на аналогичный в исправном состоянии. Это же касается и предметов мебели.
При заключении договора рекомендуется снимать показания счетчиков и отражать их в акте приема-передачи жилого помещения. При приеме помещений полезно также сделать фото на месте и приложить их в виде дополнений к договору или акту приема-передачи. Если нанимателю передается несколько комплектов ключей, то и этот пункт стоит внести в соглашение.
Договором следует предусмотреть и обязанности по оплате побочных расходов, если стороны считают это необходимым. Если такой пункт в соглашении отсутствует, то побочные расходы несет наймодатель. При этом важно, что наймодатель может истребовать только те расходы, которые непосредственно связаны с жилым помещением - объектом договора (например, расходы на благоустройство и уборку объекта договора, ремонтный фонд и т.д.).
При подписании договора нет смысла полностью дублировать положения закона, но рекомендуется внести в текст соглашения основополагающие условия.

Похожие статьи

Подсказка
  • 26.07.22, 11:49
Визит к нотариусу: что нужно учитывать?
Адвокат LEXTAL Алёна Бурова рассказывает, на что следует обращать внимание при оформлении документов у нотариуса.
Подсказка
  • 03.07.22, 15:48
Таллиннские предприниматели: куда обратиться за поддержкой
Помимо уездных центров развития предпринимательства, о которых мы рассказывали в прошлой статье, бизнесмены могут получить помощь и в столице.
  • KM
Content Marketing
  • 30.04.25, 09:50
Альфа и Омега начинающей компании: что стоит знать о доменах в 2025 году?
При запуске нового бизнеса зачастую основное внимание уделяется продукту, услуге или маркетинговому плану, однако в мире, где все большее распространение получают цифровые технологии, одной из важнейших ценностей в плане идентичности вашего бренда становится домен. Зачем он нужен, как его выбрать и на какие тренды следует обратить внимание в 2025 году? Основываясь на опыте, приобретенном как в Эстонии, так и за рубежом, мы составили обзор, который поможет вам легче сориентироваться в мире, связанном с доменами.

Сейчас в фокусе

Иллюстративное фото.
Новости
  • 30.04.25, 12:39
Строителей модульных домов подозревают в мошенничестве и доведении компании до банкротства
Иллюстративное фото.
ТОП
  • 30.04.25, 14:51
ТОП зарплат: самые щедрые компании по разработке ПО платят более 10 000 евро
Председатель правления Эстонского общества семейных врачей Элле-Малль Садрак критически относится ко многим продаваемым добавкам, поскольку проверки показали, что они не содержат даже заявленные дозы того, что обещано на упаковке.
Эпицентр
  • 30.04.25, 09:43
«Ужасный бизнес». Интернет-продавцы выдают таблетки за чудо-средства и торгуют запрещенным конопляным маслом
У тартуского предпринимателя Тармо Уфферта несколько фирм по продаже машин и коллекция старинных автомобилей. В комментарии Äripäev он рассказал о последних результатах Aasta Auto Pluss.
Новости
  • 30.04.25, 08:23
Налог заставил автопродавца сократить работников, но некоторым повысили зарплаты
Не покупают даже электромобили
Работавшего в волости Сауэ чиновника подозревают в хищении в особо крупном размере.
Новости
  • 29.04.25, 17:17
Чиновника подозревают в присвоении крупной суммы, предназначенной для украинских беженцев
Среди прочих, завод по производству железобетонных элементов компании Muuga Betoonelement, принадлежащий предприятиям Rand ja Tuulberg и Astlanda Ehitus, был открыт в 2008 году.
Новости
  • 30.04.25, 12:32
Производитель бетона понес большие убытки, рынок на дне третий год подряд
Признаков улучшения пока нет
На фото – роскошный Lamborghini Revuelto бизнесмена Олега Гросса. При этом Гросс упрекнул человека, который продал аналогичную машину: по его словам, это некрасиво по отношению к представительству.
Новости
  • 28.04.25, 17:04
Эстонский бизнесмен нарушил запрет на продажу Lamborghini. И сделать ничего нельзя
Охранное предприятие: теперь вместо проблем с информационными технологиями мы можем заниматься развитием технологии, спасающей жизни
  • KM
Content Marketing
  • 17.04.25, 14:08
Охранное предприятие: теперь вместо проблем с информационными технологиями мы можем заниматься развитием технологии, спасающей жизни

Подписаться на рассылку

Подпишитесь на рассылку и получите важнейшие новости дня прямо в почтовый ящик!

На главную