- OMX Baltic0,21%317,86
- OMX Riga−0,2%962,48
- OMX Tallinn0,01%2 199,16
- OMX Vilnius0,18%1 506,79
- S&P 500−0,75%7 706,03
- DOW 30−0,68%51 511,59
- Nasdaq −1,13%26 936,04
- FTSE 100−0,03%10 705,26
- Nikkei 2251,38%65 018,95
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,88
- GBP/EUR0,00%1,16
- EUR/RUB0,00%96,51
- OMX Baltic0,21%317,86
- OMX Riga−0,2%962,48
- OMX Tallinn0,01%2 199,16
- OMX Vilnius0,18%1 506,79
- S&P 500−0,75%7 706,03
- DOW 30−0,68%51 511,59
- Nasdaq −1,13%26 936,04
- FTSE 100−0,03%10 705,26
- Nikkei 2251,38%65 018,95
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,88
- GBP/EUR0,00%1,16
- EUR/RUB0,00%96,51
Компания одного из богатейших русских Эстонии предпочитает Польшу
Рынки коммерческой недвижимости Эстонии и Польши несопоставимы по масштабу, рискам, перспективности и прибыльности, признался в интервью ДВ член совета Summus Capital Ханнес Пихль. Один из крупнейших инвесторов Эстонии с российскими корнями уже планирует следующую покупку, что может довести долю Польши в его портфеле до 40%. Зато в Эстонию, возможно, придет новый фэшн-ритейлер.
У Summus Capital выдался насыщенный год – размещение облигаций, продажа двух торговых центров в Эстонии и Латвии (на 56 млн евро), покупка одного в польском Катовице (за 103 млн евро). Сделка в Польше стала самой крупной в ритейле за 2025 год, это самый дорогой магазин, купленный Summus Capital. А владелец компании – эстонский бизнесмен израильско-российского происхождения Борис Скворцов – стал третьим в ТОПе богатейших русскоязычных бизнесменов Эстонии. Обсудить все это ДВ пригласили члена совета и топ-менеджера Summus Capital Ханнеса Пихля.
Почему вы решили купить недвижимость именно в Польше? Почему она интереснее, чем Эстония?
Чтобы ответить, нужно вернуться немного назад. Когда-то мы, Summus Capital, изначально покупали активы только в Эстонии. У нас была стратегия – мы хотели иметь в своем портфеле торговую и офисную недвижимость.
Но через два-три года мы поняли, что в Эстонии мало что осталось для покупки. Тогда мы приняли решение расти дальше в странах Балтии – в Латвии и Литве. Но и там примерно пять лет назад стало как-то сложно. Мы оцениваем риски и ликвидность. А если рынок всей коммерческой недвижимости в странах Балтии – это миллиард, максимум полтора миллиарда евро в год, то при портфеле в полмиллиарда это уже рискованно. Вдруг нам будет нужно реализовать что-то и быстро? Это просто нереально сделать, если объем нашего портфеля такой же, как объем всех балтийских рынков. Мы знаем, что некоторые другие фонды продавали свои активы там по семь-восемь лет.
Есть и другие риски, обусловленные границей с Россией. Это тоже немаловажно.
Все-таки мы хотели улучшить ликвидность портфеля и поэтому начали смотреть на другие рынки. Польша нам понравилась не только из-за какой-то исторической связи, а своим очень профессиональным рынком. Там все участники, ну, я бы даже сказал, более качественные, чем в Балтии. Но самое важное, что рынок в несколько раз больше. Даже чисто по населению – в Польше 36 млн человек. Зачем отказываться от такого рынка? Где логика?
В Польше и внутренний спрос выше, и доходность на 150-200 базовых пунктов. И в банковском секторе все мировые группы и игроки на месте, особенно из Германии, из Австрии – у тебя выбор в десять раз больше. И условия тоже более привлекательные, чем сейчас в Балтии.
У Summus Capital нет плана, как у классического фонда, – покупаем и, условно, через семь лет продаем. Мы держим актив, пока он работает. То есть, он работает сейчас и через десять лет он тоже должен работать. Для нас важен постоянный устойчивый денежный поток.
В польской прессе оценивают инвестиции в коммерческую недвижимость в Польше в 2,6 млрд евро, это за первые три квартала, еще без вашей сделки по покупке Libero в Катовице. Во сколько раз это больше, чем в Эстонии?
Это неправильные источники вы смотрели. Я думаю, что в этом году будет больше 4 млрд евро. В хорошее время все-таки в Польше объем инвестиций достигал 8 млрд в год. А сегодня – где-то половина от этого максимума. А у нас во всей Балтии 1-1,5 млрд евро.
Девелопер, который продал вам Libero, брал под него кредит в 60 млн евро. А продал вам в полтора раза дороже. Вы считаете, это справедливая цена? Или вы переплатили?
Горячие новости
Мы не покупали бы, если бы думали, что это слишком высокая цена. Это был долгий путь переговоров, один из сложнейших, конечно, в истории Summus Capital. Но объект был для нас привлекателен как один из новейших торговых центров вообще в Польше. И мы видим возможности роста, ждем, что денежный поток там будет расти.
В польской прессе Summus Capital называют эстонским капиталом. А нет ли у вас проблем из-за российского собственника? И затронули ли ваш бизнес санкции?
Они, конечно, затронули, но мы продолжаем вести бизнес. Я тут все-таки не согласен, это не русский капитал. Изначально капитал семейный, да. Но в принципе, основатель имеет отношение и к России, и к Израилю. Так что они не чисто русские бизнесмены. И поскольку мы работаем со всеми банками в Балтии, это определенный фильтр. Если банки с нами работает, это показывает, что мы надежные.
Основной владелец Summus Capital – Борис Скворцов. Он сделал состояние в России на госзаказах. Там ему и его отцу Дмитрию Скворцову принадлежала компания «Термосервис», бывшая 12 лет назад одним из крупнейших подрядчиков Москвы по строительству инженерных сооружений – коллекторов, путепроводов и т.д. При этом Дмитрий Скворцов ранее возглавлял госпредприятие «Управление капитального строительства». Полный тезка владельца эстонской Summus Capital еще недавно значился среди членов попечительского совета факультета экономики МГУ, где также присутствуют министр обороны Российской Федерации Андрей Белоусов (находится под санкциями Евросоюза), министр экономики РФ Максим Решетников (под санкциями ЕС), президент ВТБ Андрей Костин (под санкциями ЕС) и председательница Банка России Эльвира Набиуллина (под санкциями ЕС). Теперь он из этого списка пропал.
Все-таки Summus Capital построил инвестиционную структуру, у нас есть рейтинги, есть совет директоров, мы используем аудиторов только из «большой четверки», а наш портфель сертифицирован. То есть мы – классический международный фонд по недвижимости. Кроме Бориса Скворцова у нас еще тысяча инвесторов.
Перед покупкой в Польше вы продали торговый центр в Эстонии, Auriga на Сааремаа, и Damme в Риге. За два центра вы получили 56 млн евро, а за один в Польше отдали 103 млн. Но если смотреть по площади, то здание в Польше в четыре раза больше. Можно ли говорить, что недвижимость там дешевле?
Хороший вопрос. Но нельзя сравнивать только по площади. Продажа Auriga – это скорее стратегия, у нас есть план уменьшить долю недвижимости старше десяти лет. Потому что там уже другие параметры по ESG, по энергоэффективности. И для нас был лучший момент продать. К тому же там есть специфика, это остров, мы были там, ну, можно сказать, монополистом.
Какие ваши прогнозы для рынка в Эстонии? Я так понимаю, что не очень оптимистичные.
Ну да. Мы смотрим больше сразу на всю Балтию. И проблема тут одна – нет спроса.
Особенно, если мы говорим про офисы. Аренду на офис класса А сегодня очень сложно продлить хотя бы на действующих условиях. Компании просят скидки или хотят уменьшить арендуемую площадь. А найти нового арендатора – почти нереально, их очень мало.
Почему нет спроса?
Это в том числе общеэкономические проблемы. В Эстонии, мы же знаем, только-только начинается рост. Ситуацию с офисами также ухудшил ковид, домашние и гибридные офисы. В ритейле такого нет. Хотя, помните, в ковид никто не верил, что ритейл вернется?
Сегодня ритейл – самый востребованный продукт с точки зрения инвестиций. Люди все же ходят в магазины.
Какие хорошие практики можно взять из Польши и принести в Эстонию? Что-то вы там увидели, что хотели бы позаимствовать?
Мы для Summus Capital увидели в офисном секторе, что там уже есть традиционная модель, когда собственник предлагает арендатору какие-то особые условия при заключении долгосрочного контракта. Например, один месяц в году бесплатно, если заключаешь аренду на пять лет. Или какие-то расходы на обслуживание собственник берет на себя. С этим нам там пришлось смириться.
В ритейле сейчас многие компании в странах Балтии работают через свои польские офисы. А мы уже в Польше и работаем с ними. Это упрощает процесс заключения договоров здесь. В перспективе, может быть, мы кого-то привлечем в страны Балтии, кого пока тут нет.
В Польше компании используют более продвинутый софт для управления процессами. Но это им позволяет делать эффект масштаба. Трудно представить, что ТЦ Auriga будет покупать дорогую лицензионную программу для себя. Но мы, может быть, сможем для себя что-то распространить на Балтию.
Когда мы купили Libero, нам передали и команду сотрудников, управляющих. Так что нам это ноу-хау досталось.
А где проще именно вести бизнес?
В Польше государство и местные власти чуть больше ориентированы на бизнес. Как, впрочем, и в Литве. Вильнюс смог привлечь большое число инвесторов в недвижимость, поскольку был открыт для строительства. А что мы в Эстонии видим? То, что называется «Not in my backyard» – если что-то собираются строить, особенно что-то большое, то сразу все против. Это огромная ошибка для Эстонии, просто огромная.
Что вы дальше собираетесь делать в Эстонии? Собираетесь еще что-нибудь продать?
Как я говорил, у нас есть план, а в Эстонии, так получилось, у нас самые старые проекты и объекты. Впрочем, их уже мало, несколько складов, из владения которыми мы готовы выйти. Но в основном мы планируем развивать арендные отношения.
Не собираетесь переносить головную компанию в Польшу, раз все интересы теперь сосредоточены там?
Summus Capital – это же холдинговая компания, и для каждой сделки мы регистрируем проектные предприятия, SPV. Так, у нас есть компании в Латвии, в Литве, в Эстонии и в Польше. Но головную компанию мы не собираемся переносить. Все же прекрасно понимают – пока это преимущество Эстонии, что здесь нет налога на прибыль компаний. А мы не собираемся пока платить дивиденды, все, что мы зарабатываем, мы инвестируем.
Какие магазины, которых еще нет, вы можете привезти в Эстонию из Польши? Появятся здесь Żabka или Biedronka?
Это хороший пример, потому что опять можно сравнить два рынка. Żabka – это сеть маленьких магазинов, но они есть буквально на каждом шагу, буквально через каждые сто метров. Такой формат хорош, когда крупные торговые центры в основном на окраине и до них нужно ехать час-два.
В Таллинне такого нет. И тут, как вы могли заметить, в крупном ТЦ может быть даже два больших продуктовых супермаркета – в одном конце Selver, в другом – Prisma. И оба по несколько тысяч квадратных метров. Потому что в Таллинне все рядом и за продуктами люди ходят в такие супермаркеты. И тут же прямо сейчас активно развиваться пытается Lidl. Не думаю, что здесь приживутся маленькие магазины. В «жабку» и «бедронку» я не верю.
Может, от сектора фэшн-ритейла что-то привезем. Какого-то дискаунтера вроде Pepco, который уже есть в Эстонии. В Польше есть еще такие же. Думаю, это может подойти.
Похожие статьи
Самые читаемые
3
«100 человек не получили зарплату»
4
«Этот бизнес сейчас борется за выживание»
Последние новости
Сейчас в фокусе
«100 человек не получили зарплату»
В фойе здания суда возникла перепалка
«Этот бизнес сейчас борется за выживание»
Подписаться на рассылку
Подпишитесь на рассылку и получите важнейшие новости дня прямо в почтовый ящик!
На главную