Инвестор Тоомас: совет по поводу недвижимости

Так как по оценке аналитика бюро недвижимости Uus Maa Игоря Хабали, риски на рынке коммерческой недвижимости и складских помещений увеличились, я теперь буду внимательней следить за фондами EfTEN и Baltic Horizon в своем портфеле. «В плане предложений и объемов строительства значительных снижений не наблюдается» - указал Хабали на то, что рынок сейчас во власти арендодателя. «Сейчас рынком управляет арендатор и в ближайшее время мы не ожидаем изменений этой ситуации».

Во-вторых, на рынке появилось много спекулятивных площадей. А в-третьих, заверил Хабали, рано или поздно, но спрос будет снижаться. Поэтому очень важно следить за функциональностью площадей, так как малофункциональные помещения быстро теряют клиентов. Площади низкого качества и на окраине, по словам Хбали, тоже будут пустовать.

На семинаре отметили, что сейчас спрос на жилые площади подогревают как банковские кредиты, так рожденные в период так называемого «беби-бума», число которых, однако, в ближайшее время будет сокращаться. «Возраст тех, кто в основном берет сейчас кредиты, в пределах 25-34 лет, но их число скоро резко снизится – в течении пяти лет на 13 процентов, а через десять – на треть» - подтвердил экономический аналитик SEB Михкель Нестор.

Он предупредил, что в свете этой статистики инвестиции в новые проекты недвижимости уже не будут казаться такими привлекательными. Также он отметил, что сокращение «беби-бумеров» приведет и к сокращению арендаторов жилья. «Дети поющей революции еще пока арендуют, но они уже находятся в поиске своего и жилья. И как только они приобретут свою недвижимость, на рынке аренды образуется дыра» - заметил Нестор.

Приток людей в Таллинн тоже не может быть вечным. По это причине спекулянты в будущем могут сильно пострадать. На семинаре привели пример исследования, где по статистике 20-33 процента продаваемых квартир сегодня приобретаются предприятиями, то есть скорее всего с целью сдавать их в аренду. Со снижением числа «беби-бумеров» такие покупатели проиграют.

 

Не обошлось и без позитивных новостей. Меня убедили, что скандинавский рынок недвижимости, в первую очередь Швеция, на местный рынок будет влиять значительно меньше, чем я предполагал. «В Швеции специфические проблемы: развивают очень дорогие проекты, у которых ограниченное число потенциальных покупателей, тогда как дешевой недвижимости не хватает» - указал Нестор на то, что в Швеции в конкретном сегменте предложение опережает спрос, тогда как в других ситуация обратная.

Происходящее в Швеции на Эстонию влияет через экспорт – поток материала в Швецию из Эстонии составляет около 5 процентов. «Если все будет плохо, то в первую очередь пострадает деревообрабатывающее производство. Для экспорта в целом ситуация будет непростой, но в общем изменения будут незначительные» - уверенно сказал Нестор.

Учитывая все вышеизложенное, я рад, что в мой портфель не связан с жилой недвижимостью. В то же время, буду поглядывать в этом направлении, так как аналитик Uus Maa Ристо Вяхи сказал: «Жители Эстонии верят в бетон и вкладывает деньги в недвижимость и свой дом, и это очень сложно поменять».

Тот факт, что в мое портфеле есть фонды, работающие с коммерческой недвижимостью, по ночам меня пока не беспокоит, так как их доля в портфеле невелика.