Залоговое право арендодателя

Ваш арендатор не платит уже несколько месяцев по счетам, ссылаясь на финансовый кризис? А если в сданной вами конторе стоят его компьютеры и прочая техника? В такой ситуации вам может помочь залоговое право арендодателя.

Значение и возникновение залогового права арендодателя

Залоговое право означает право арендодателя удовлетворить своё требование за счёт имущества, находящегося на арендованной площади. Это право возникает на основании закона, поэтому не беда, если в вашем договоре такого условия нет.

Правда, арендодатель не единственный, у кого может быть залоговое право на находящиеся на его площади предметы. Например, движимое имущество арендатора может быть также обременено коммерческим залогом. В этом случае действует право первенства: если коммерческий залог возник до того, как арендатор перевез свое имущество в снимаемое помещение, то получатель коммерческого залога может потребовать удовлетворения своих требований за счет имущества арендатора в преимущественном порядке, и лишь то, что осталось, пойдет арендодателю. Таким образом, при заключении договора стоит проверить наличие коммерческого залога в открытом для общественного доступа реестре.

Какие требования может арендодатель удовлетворить за счет полученных таким образом денежных средств? Такими требованиями являются наёмная плата за текущий и предшествующий ему год, требования возмещения ущерба, возможная неустойка или пеня, а также расходы, связанные с продажей и хранением вещей, возникшие на основании договора аренды. Поэтому, если арендатор задолжал на каком-то другом основании, то арендодатель не имеет права продажи. Например, если арендатор купил у своего арендодателя подержанный форд, а сам, нехороший человек, не заплатил, то арендодатель не имеет права распродать в счет своего требования всю офисную технику в конторе, которую снимает у него должник, так как в этом случае требование возникло на основании договора продажи, а не договора аренды, и залогом не обеспечено.

Имущество, на которое распространяется залоговое право арендодателя

Арендодатель может осуществлять свои права (в том числе, право удержания, право самопомощи, право продажи) только в отношении имущества, на которое распространяется его залоговое право.

Залоговое право распространяется на движимое имущество, находящееся в арендованных помещениях, причем такое имущество не обязательно должно принадлежать арендатору. То есть, залоговое право арендодателя распространяется, например, на имущество, приобретенное арендатором в лизинг. В виде исключения закон устанавливает список имущества, на которое нельзя обратить свое требование. В числе прочего это личные вещи арендатора, домашняя и кухонная утварь, предметы одежды, необходимые для удовлетворения основных бытовых потребностей должника, то есть арендатора все же нельзя оставить на голом месте. Также нельзя обратить требование на предметы, необходимые для экономической и профессиональной деятельности физического лица и принадлежащие арендатору бухгалтерские документы.

Залоговое право распространяется только на имущество, относящееся к обстановке или использованию помещений, а не на вещи, которые были принесены арендатором на арендованную площадь временно и не являются обстановкой арендованных помещений или не предназначены для использования в них (например, вещи, принесённые для ремонта). Залоговое право распространяется, таким образом, например, на находящуюся в арендованных помещениях мебель, находящиеся в коммерческих помещениях товары, машины и оборудование, находящиеся в офисных помещениях компьютеры и офисную технику и находящийся в магазинах или на складах доставленный для продажи или складируемый товар.

Залоговое право распространяется также на имущество, которое находится в арендованных помещениях, но не принадлежит арендатору. Тем не менее, если арендодатель знает, что они не принадлежат должнику, или если эти вещи были украдены у их собственника или предыдущего владельца или иным способом были выведены из владения против его воли, права действительного собственника на вещи превалируют над залоговым правом арендодателя. Это значит, что, например, собственник украденной вещи имеет право истребовать украденную вещь и в таком случае арендодатель не может осуществить своё залоговое право в отношении имущества.

Стоит обратить внимание на то, что если арендодатель во время действия договора аренды узнает, что находящиеся в арендованных помещениях вещи не принадлежат арендатору и не расторгнет договор при первой же возможности, то его залоговое право в отношении этих вещей прекращается.

Если должник вывозит имущество из арендованных помещений, залоговое право на это имущество заканчивается, за исключением случаев, когда арендодатель не знал о вывозе имущества или возражал против вывоза. В последнем случае, арендодатель может потребовать возврата заложенного имущества.

Осуществление залогового права арендодателя

Если арендатор нарушает свои договорные обязательства, арендодатель может осуществить залоговое право путём продажи заложенных вещей.

При этом только факт задолженности не дает арендодателю права, например, на замену замков в арендованных помещениях или вывоз вещей. Арендодатель может удерживать обремененное залогом имущество только если арендатор хочет съехать или вывезти вещи или есть основания опасаться этого (то есть арендодатель должен суметь обосновать в суде, какие именно обстоятельства заставили его опасаться, что должник вывезет имущество). Если арендодатель застанет факт вывоза, он может прибегнуть к самопомощи, то есть силой воспрепятствовать вывозу вещей. При этом если арендодатель узнает о вывозе вещей позже, то он уже не имеет права врываться в дом должника с автоматом наперевес, а может осуществить свое требование только через суд.

На том же основании арендодатель может вывезти вещи из сданного в наём помещения, но только в случае, если охрана и хранение вещей в помещении арендатора для арендодателя были бы неразумно дороги или обременительны.

Арендодатель должен учитывать, что имущество можно удерживать только в пределах, необходимых для обеспечения удовлетворения требований арендодателя, то есть при неоплаченной аренде в размере 3 000 крон, нельзя увезти все пять Мерседесов должника. Стоимость вещей оценивается на момент их задержания. Поэтому, если вы собираетесь арестовывать, например, обстановку ювелирного магазина, имеет смысл взять с собой кого-то, кто неплохо разбирается в стоимости драгоценных металлов.

Как правило, заложенные вещи продаются на открытом аукционе. Деньги, полученные от продажи имущества и оставшиеся после удовлетворения обеспеченных залогом требований арендодателя, возвращаются арендатору. Цель такого аукциона – исключить злоупотребления со стороны арендодателя, дав возможность участвовать в аукционе как можно большему количеству желающих. В обратном случае, есть риск, что при требовании арендодателя в 10 000 крон, заложенный Мерседес продается двоюродному дяде арендодателя за эту же сумму. Рады арендодатель, вернувший свои деньги, и дядя, заключивший выгодную сделку. Должник – не очень. Тем не менее, арендатор и арендодатель могут, при желании, договориться об ином способе продажи.

Время и место открытого аукциона сообщается арендатору и лицу, имеющему права на заложенные вещи. Арендодатель обязан сообщить арендатору о продаже вещей как минимум за месяц, дав таким образом последнюю возможность оплатить долг. Арендодатель может уклониться от обязательства сообщения о продаже за месяц только в случае, если есть угроза порчи заложенных вещей (например, некоторые продукты) или если при задержке с продажей стоимость вещи может уменьшиться или вещь пропадёт.

Autor: Адвокатское бюро Attorneys at law Borenius