Внимание! Эта статья была опубликована более 5 лет назад и относится к цифровому архиву издания. Издание не обновляет архивированное содержание, поэтому, возможно, вам стоит ознакомиться с более свежими источниками.

    Квартирный вопрос 2016

    По официальным данным, в Эстонии наём квартир почти отсутствует. Кроме Таллинна, где с каждым годом растёт объём сдаваемого внаём муниципального жилья.

    На самом деле - не сов­сем так. Чем дальше, тем больше жилья сдаётся в аренду его собственниками по нескольким причинам: люди, уезжающие на работу за рубеж, на всякий случай от квартиры в Эстонии не избавляются, а сдают их внаём; то же происходит с получаемыми по наследству квартирами - их держат для подрастающих детей и тоже сдают внаём. Падение цен на вторичном рынке тоже не способствует продажам жилья, и в ожидании лучших времён они, как правило, находятся в найме. Более того, у нас сложилась целая отрасль малого бизнеса по кратковременному размещению приезжих в «мини-гостиницах», то есть в приспособленных для этой цели квартирах.Но в большинстве случаев получение рентного дохода находится в серой зоне, и потому ни в каких официальных данных не отражается. Причина понятна: двадцатипроцентный подоходный налог, с одной стороны, и малая вероятность быть уличённым в уклонении от этого налога, с другой. Учитывая жизненные реалии, например, в соседней Латвии ставка подоходного налога с жилищной ренты составляет только половину ставки с трудового дохода. После введения такой меры там платежи в бюджет от дохода со сдачи жилья внаём выросли в разы. В расчёте на такой же результат, наконец, и в нашем налоговом праве появилась похожая льгота. Правда, сформулирована она довольно сложно. Статья 39 прим закона о подоходном налоге, вступившая в силу 01.01.2016, гласит: «От оплаты на основании договора найма жилого помещения… в декларации о доходах вычитается в покрытие связанных с наймом расходов 20%». И сразу пошли вопросы: действует ли эта норма при декларировании в 2016 году рентного дохода за 2015 год? И как будет она «работать», если жильё сдаётся внаём юридическому лицу (которое удерживает налог при выплате), поскольку в соответствующем мес­те закона о подоходном налоге ничего не изменилось?
    К сожалению, декларация за 2015 год будет отражать действовавшую в прошлом году норму расчёта подоходного налога. А по части удержания налога юридическим лицом-арендатором новая форма декларации TSD уже учла изменение в законе, и любые выплаты физичес­ким лицам за наём у них жилых площадей (сделанных после 1 января 2016 года) будут облагаться подоходным налогом с учётом уменьшения их на 20% (что будет также отражаться в специальном приложении формы INF). Таким образом при сделке сдачи внаём жилья юридическому лицу снижение налога на 4% будет происходить ежемесячно в течение всего 2016 года, а при сдаче физическим лицам - будет снижаться на 4% годовой налоговый платёж.
    Решит такая льгота проблему вывода сделок найма из серой зоны? Вряд ли. Уж очень незначительна разница: 16% налога против нынешних 20%. Ясно, что радикальное (в Латвии) уполовинивание налоговой ставки дало бы существенный прирост налоговых поступлений в бюджет. Похоже, в очередной раз «жадность фраера сгубила».Тем более, в случае, когда один владелец сдаёт внаём несколько квартир или держит целый подъезд квартир, образующих «мини-гостиницу», ему незачем уповать на льготы по налогообложению рентного дохода, а целесообразно стать предпринимателем-физическим лицом, получающим где-либо ещё зарплату (что позволяет ПФЛ не платить авансового социального налога). При такой схеме организации бизнеса по сдаче внаём жилья появляется возможность снижать необлагаемый доход на размер документально подтверждаемых расходов (связанных с жильём). Прежде всего, можно учитывать возврат кредита, взятого на приобретение жилья, а также любые расходы на ремонт (без которых сдача внаём квартир не обходится). Практика показывает, что ПФЛ довольно часто имеют годовые расходы, превышающие доходы от найма. Эти расходы можно «переносить» в течение 7 лет (для снижения налоговой нагрузки). Кроме того, ПФЛ может направлять деньги на т.н. необлагаемый спец­счёт (накапливая на нём средства для приобретения дополнительных квартир). Именно таким путём может быть исправлено официально учитываемое соотношение арендного и собственного жилья, которое во всех странах «старой Европы», как минимум, близко к 50%, а в столичных и крупных городах арендное жильё по отношению к собственному соотносится в пропорции 70 к 30.
    Молодые семьи, как - впрочем - нормально мыслящие не совсем молодые люди, всё чаще рассматривают альтернативу: съёмное жильё или собственный дом, всячески стараясь уйти от квартирной собственности со всеми ужасами квартирно-товарищеских террариумов городских многоэтажек.
    Autor: Владимир Вайнгорт
  • Самое читаемое
Статьи по теме

Миллиард от сокращения госаппарата, льготный НСО на продукты или налог на богатство?
Ввести налоговые льготы, снизив НСО для продуктов питания, или, наоборот, ввести новые налоги, например, на имущество? Не надо ли установить хотя бы временно отдельный налог на оборону?
Ввести налоговые льготы, снизив НСО для продуктов питания, или, наоборот, ввести новые налоги, например, на имущество? Не надо ли установить хотя бы временно отдельный налог на оборону?
Производитель свечей из Вильянди готовится снизить работникам зарплату Вопрос в том, законно ли это
Hansa Candle, производитель свечей из Вильянди, неожиданно разослал работникам уведомление о своем намерении снизить им заработную плату. Основные причины: удорожание электроэнергии и потеря одного из самых крупных клиентов – IKEA.
Hansa Candle, производитель свечей из Вильянди, неожиданно разослал работникам уведомление о своем намерении снизить им заработную плату. Основные причины: удорожание электроэнергии и потеря одного из самых крупных клиентов – IKEA.
Прибыль Tallinna Vesi упала почти в два раза
Продажи Tallinna Vesi в 2022 году выросли на 2,4% и достигли 54,6 млн евро. Но увеличение расходов значительно сократило чистую прибыль за год.
Продажи Tallinna Vesi в 2022 году выросли на 2,4% и достигли 54,6 млн евро. Но увеличение расходов значительно сократило чистую прибыль за год.
Кто вывезет бюджет Эстонии на своем налоговом горбу?
Необлагаемый минимум в тысячу евро, подоходный налог в 30% для тех, кто получает больше двух средних зарплат, или увеличение необлагаемого налогом дохода на каждого ребенка до 5000 евро в год? В арсенале эстонских партий найдутся предложения на любой вкус.
Необлагаемый минимум в тысячу евро, подоходный налог в 30% для тех, кто получает больше двух средних зарплат, или увеличение необлагаемого налогом дохода на каждого ребенка до 5000 евро в год? В арсенале эстонских партий найдутся предложения на любой вкус.
Владимир Либман: шестым чувством зафиксировал цену на электричество. Не верю в биржу
Владелец крупнейшего в Эстонии производителя щебня Владимир Либман управляет своим предприятием 37 лет и уже знает, при каких условиях отойдет от дел. О том, как идут дела в его бизнесе, о положении дел на рынке стройматериалов Эстонии, а также том, что в нашей стране не так с электричеством, Либман рассказал в эксклюзивном интервью ДВ.
Владелец крупнейшего в Эстонии производителя щебня Владимир Либман управляет своим предприятием 37 лет и уже знает, при каких условиях отойдет от дел. О том, как идут дела в его бизнесе, о положении дел на рынке стройматериалов Эстонии, а также том, что в нашей стране не так с электричеством, Либман рассказал в эксклюзивном интервью ДВ.
Топ-3 «Молодых и деловых»: лучшие авторы Летней школы журналистики
Редакция ДВ выбрала трех лучших молодых журналистов среди участников медиапроекта для школьников.
Редакция ДВ выбрала трех лучших молодых журналистов среди участников медиапроекта для школьников.