Внимание! Эта статья была опубликована более 5 лет назад и относится к цифровому архиву издания. Издание не обновляет архивированное содержание, поэтому, возможно, вам стоит ознакомиться с более свежими источниками.

    Квартирный вопрос 2016

    По официальным данным, в Эстонии наём квартир почти отсутствует. Кроме Таллинна, где с каждым годом растёт объём сдаваемого внаём муниципального жилья.

    На самом деле - не сов­сем так. Чем дальше, тем больше жилья сдаётся в аренду его собственниками по нескольким причинам: люди, уезжающие на работу за рубеж, на всякий случай от квартиры в Эстонии не избавляются, а сдают их внаём; то же происходит с получаемыми по наследству квартирами - их держат для подрастающих детей и тоже сдают внаём. Падение цен на вторичном рынке тоже не способствует продажам жилья, и в ожидании лучших времён они, как правило, находятся в найме. Более того, у нас сложилась целая отрасль малого бизнеса по кратковременному размещению приезжих в «мини-гостиницах», то есть в приспособленных для этой цели квартирах.Но в большинстве случаев получение рентного дохода находится в серой зоне, и потому ни в каких официальных данных не отражается. Причина понятна: двадцатипроцентный подоходный налог, с одной стороны, и малая вероятность быть уличённым в уклонении от этого налога, с другой. Учитывая жизненные реалии, например, в соседней Латвии ставка подоходного налога с жилищной ренты составляет только половину ставки с трудового дохода. После введения такой меры там платежи в бюджет от дохода со сдачи жилья внаём выросли в разы. В расчёте на такой же результат, наконец, и в нашем налоговом праве появилась похожая льгота. Правда, сформулирована она довольно сложно. Статья 39 прим закона о подоходном налоге, вступившая в силу 01.01.2016, гласит: «От оплаты на основании договора найма жилого помещения… в декларации о доходах вычитается в покрытие связанных с наймом расходов 20%». И сразу пошли вопросы: действует ли эта норма при декларировании в 2016 году рентного дохода за 2015 год? И как будет она «работать», если жильё сдаётся внаём юридическому лицу (которое удерживает налог при выплате), поскольку в соответствующем мес­те закона о подоходном налоге ничего не изменилось?
    К сожалению, декларация за 2015 год будет отражать действовавшую в прошлом году норму расчёта подоходного налога. А по части удержания налога юридическим лицом-арендатором новая форма декларации TSD уже учла изменение в законе, и любые выплаты физичес­ким лицам за наём у них жилых площадей (сделанных после 1 января 2016 года) будут облагаться подоходным налогом с учётом уменьшения их на 20% (что будет также отражаться в специальном приложении формы INF). Таким образом при сделке сдачи внаём жилья юридическому лицу снижение налога на 4% будет происходить ежемесячно в течение всего 2016 года, а при сдаче физическим лицам - будет снижаться на 4% годовой налоговый платёж.
    Решит такая льгота проблему вывода сделок найма из серой зоны? Вряд ли. Уж очень незначительна разница: 16% налога против нынешних 20%. Ясно, что радикальное (в Латвии) уполовинивание налоговой ставки дало бы существенный прирост налоговых поступлений в бюджет. Похоже, в очередной раз «жадность фраера сгубила».Тем более, в случае, когда один владелец сдаёт внаём несколько квартир или держит целый подъезд квартир, образующих «мини-гостиницу», ему незачем уповать на льготы по налогообложению рентного дохода, а целесообразно стать предпринимателем-физическим лицом, получающим где-либо ещё зарплату (что позволяет ПФЛ не платить авансового социального налога). При такой схеме организации бизнеса по сдаче внаём жилья появляется возможность снижать необлагаемый доход на размер документально подтверждаемых расходов (связанных с жильём). Прежде всего, можно учитывать возврат кредита, взятого на приобретение жилья, а также любые расходы на ремонт (без которых сдача внаём квартир не обходится). Практика показывает, что ПФЛ довольно часто имеют годовые расходы, превышающие доходы от найма. Эти расходы можно «переносить» в течение 7 лет (для снижения налоговой нагрузки). Кроме того, ПФЛ может направлять деньги на т.н. необлагаемый спец­счёт (накапливая на нём средства для приобретения дополнительных квартир). Именно таким путём может быть исправлено официально учитываемое соотношение арендного и собственного жилья, которое во всех странах «старой Европы», как минимум, близко к 50%, а в столичных и крупных городах арендное жильё по отношению к собственному соотносится в пропорции 70 к 30.
    Молодые семьи, как - впрочем - нормально мыслящие не совсем молодые люди, всё чаще рассматривают альтернативу: съёмное жильё или собственный дом, всячески стараясь уйти от квартирной собственности со всеми ужасами квартирно-товарищеских террариумов городских многоэтажек.
    Autor: Владимир Вайнгорт
  • Самое читаемое
Статьи по теме

Опрос ДВ: кто мог бы стать представителем правительства в Ида-Вирумаа и нужен ли региону инвестиционный фонд? «Это должен быть человек с местным бэкграундом»
Партии, ведущие коалиционные переговоры, договорились создать государственный фонд для инвестиций в Ида-Вирумаа, в который будет отчисляться часть платежей за загрязнение окружающей среды. Также решено создать должность представителя правительства в уезде.
Партии, ведущие коалиционные переговоры, договорились создать государственный фонд для инвестиций в Ида-Вирумаа, в который будет отчисляться часть платежей за загрязнение окружающей среды. Также решено создать должность представителя правительства в уезде.
Владелец ресторанов, газет, кинотеатров: что входит в империю Маргуса Линнамяэ?
Миллионер Маргус Линнамяэ стремительно наращивает активы: буквально на прошлой неделе стало известно, что он купил очередной бизнес, на этот раз - логистический. «Деловые ведомости» вспоминают, какие еще компаниии принадлежат Линнамяэ, которого иногда называют «единственным эстонским олигархом».
Миллионер Маргус Линнамяэ стремительно наращивает активы: буквально на прошлой неделе стало известно, что он купил очередной бизнес, на этот раз - логистический. «Деловые ведомости» вспоминают, какие еще компаниии принадлежат Линнамяэ, которого иногда называют «единственным эстонским олигархом».
Из-за поглощения Credit Suisse инвесторы потеряют миллиарды
Первоначальное облегчение после поглощения Credit Suisse сменилось новыми опасениями по поводу облигаций с более высокой процентной ставкой, выпущенных крупными банками, пишет Reuters.
Первоначальное облегчение после поглощения Credit Suisse сменилось новыми опасениями по поводу облигаций с более высокой процентной ставкой, выпущенных крупными банками, пишет Reuters.
Спецвыпуск «Вкуса биржи»: банковский кризис или народ нагнетает?
НЕ как всегда в конце недели мы вместе с трейдером, тренером и экспертом по инвестированию Фуадом Расуловым обсуждаем не какие-то там «события, повлиявшие на мировые фондовые рынки», а копаем так глубоко, что никому и не снилось. Весь выпуск нашего подкаста посвящен одной теме: банковский кризис.
НЕ как всегда в конце недели мы вместе с трейдером, тренером и экспертом по инвестированию Фуадом Расуловым обсуждаем не какие-то там «события, повлиявшие на мировые фондовые рынки», а копаем так глубоко, что никому и не снилось. Весь выпуск нашего подкаста посвящен одной теме: банковский кризис.
Янек Мягги: поднимите НСО, если лень заниматься государственными расходами
Если правительству лень заниматься расходами, то разумнее всего поднять налоги, которые составляют большую часть бюджета, пишет пиарщик и бывший министр государственного управления Янек Мягги в своем ответе на опрос лидеров общественного мнения от Äripäev.
Если правительству лень заниматься расходами, то разумнее всего поднять налоги, которые составляют большую часть бюджета, пишет пиарщик и бывший министр государственного управления Янек Мягги в своем ответе на опрос лидеров общественного мнения от Äripäev.
Глава DelfinGroup: если ты нацелен на рост, то твой денежный поток негативный
Латвийская биржевая компания DelfinGroup в прошлом году вновь продемонстрировала отличный рост. Однако это не снимает вопросов о ее финансовом положении.
Латвийская биржевая компания DelfinGroup в прошлом году вновь продемонстрировала отличный рост. Однако это не снимает вопросов о ее финансовом положении.