Тоомпарк: ситуация на рынке жилой недвижимости не безнадежна

Я уверен, что эстонский местный рынок недвижимости в конце 2018 года входит в фазу баланса. Это означает, что в секторе жилой недвижимости не образуются значительные факторы риска, которые бы могли столкнуть эту телегу с дороги.

Часто возникает соблазн провести параллели с пиком 2007 года. Но по сравнению с периодом десятилетней давности мы сейчас находимся совсем в другой ситуации, и мы не должны опасаться аналогичной зимней стужи на рынке недвижимости.

Равновесие на рынке жилой недвижимости означает, что до сих считающийся большой рост цен все-таки был в ритме с ростом доходов, что означает сохранение покупательской способности. Соотношение долговой нагрузки заемщиков жилых кредитов к по отношению к общему ВВП или сумме заработной платы скорее сокращается, а добавляемые объемы новых проектов по-прежнему находят в течении 10-11 месяцев своего покупателя. Оборот выдаваемых кредитов остается в разумных пределах с оборотами сделок, что означает, что опасного перефинансирования на рынке нет.

Но имеются зарубежные факторы риска, которые заставляют всех задуматься, а возможно ли в принципе продолжать жизнь на этой планете. И если все-таки невозможно, то это влияет на местный рынок недвижимости, вне зависимости от его равновесия или не равновесия.

Некоторые факторы, которые могут угрожать экономике и всей планете, полностью непредскать невозможно: социопаты правят большими странами, всегда остается опасность неожиданного террориста за углом, пузыри криптовалюты, популизм, сепаратизм, крайности, манипуляции (государственной) прессы или заложники на уровне государства.

Другие более приземленные риски, мимо влияния которых в Европе (читай Эстонии) пройти не получится - рост процентных ставок на другой стороне большой лужи и ожидания роста процентных ставок в Европе. С ростом интрессов в Европе перекликается гигантский внешний долг мировых стран, также снижение цен на крупных мировых рынках недвижимости и ужесточение банковских регуляций. И торговая война, и строительство схожих виртуальных и реальных стен.

Говоря о рисках, не следует совсем забывать и о мартовских выборах в Эстонии. Кто знает, с каким бесплатным предложением, регуляцией, поднятием каких-то налогов, запретом выступит очередной активный сумасшедший, и каким образом данное обещание повлияет на нашу экономику.

Я, как оптимистично настроенный пессимист надеюсь, что из бесконечного списка рисков реализуются лишь самые незначительные, и жизнь дальше пойдет своим чередом. Надеюсь, что топливо и консервы запасть не придется, и нынешняя полная неопределенностей ситуация в один момент станет проще и понятней. Это может оказать поддержку дальнейшему разумному развитию рынка жилой недвижимости.