Тоомпарк: хорошие времена для покупателей жилья

«Если в 2005-2007 годах приобретение жилья и продажа его годом позже по более высокой цене считалось единственно верным решением, а цены на недвижимость могли только расти, то сейчас покупать недвижимость с такой короткой перспективой нет смысла. Расходы на сделку убьют её. Быстрого роста цен на рынке недвижимости не происходит», - отметил Тоомпарк.

«При сравнении нынешнего времени с 2007 годом процентная ставка для кредитополучателя такая же, но в то время львиную её долю составлял Euribor, а маржа была очень низкой, на уровне 0,5%. Сегодня наоборот, маржа составляет где-то 2,6%, а Euribor низкий. Откладывать покупку жилья нет смысла, но при намерении инвестировать для сдачи внаём необходимо произвести соответствующие подсчёты».

Для подсчёта доходности от сдачи следует умножить месячную сумму платы на 12 месяцев, чтобы определить годовой доход. Годовой доход от сдачи разделить на рыночную стоимость недвижимости или – при ещё не купленной квартире – на сумму инвестиции, которая содержит и расходы на сделку, оборудование и обстановку, а также ремонтные работы. Нормальная доходность больших квартир в центре Таллинна – 4-5%, доходность маленьких квартир выше.

Предложений сейчас, по словам Тоомпарка, достаточно и в наёмном секторе: «Цены найма растут потому, что растёт цена сдаваемой внаём недвижимости. Цена сдачи и стоимость недвижимости должны быть в логической взаимосвязи. Сегодня я прочитал новость о том, что в Берлине замораживают цены аренды. Но замораживание цены ведь означает, что доступность жилых площадей там уменьшится. Жуть какая-то!»

Тоомпарк указал на то, что нынешнее соотношение цен на квартиры и доходов наиболее благоприятное для покупателей за несколько последних лет – доходы растут быстрее, чем цена квадратного метра недвижимости. Сегодня за среднюю зарплату можно позволить себе немного больше квадратных метров, чем год или два назад, хотя изменение и невелико.

Проблема девелоперов – в доступности капитала для осуществления проекта. «Маржа у застройщиков в определённой мере усохла, потому что цены не росли столь же быстро, как расходы на строительные услуги, зарплаты, покупку земли. Острая конкуренция вынуждает некоторых девелоперов давать большие скидки, что, впрочем, не значит, что весь рынок скис», - сказал Тоомпарк.

В Таллинне годовой рост цен составляет, по его словам, 4-6%: «Если учесть, что зарплаты выросли где-то на 8%, то мы увидим, что рост цен был умеренным. Количество сделок в Таллинне падает, но это постепенное, а не резкое падение. В первом квартале этого года количество сделок сократилось менее чем на 5%, и этот спад коснулся больше самых лучших квартир».

За пределами Таллинна количество сделок примерно на такую же величину растёт. Таллиннский рынок был очень активным, причём его активность росла в продолжении четырёх-пяти лет. Возможно, произошло определённое насыщение.

Тоомпарк отметил, что динамика таллиннской недвижимости становится несколько негативнее с точки зрения продавца, или застройщика, т.е. несколько удлиняется период продаж. Хотя ничего радикального не происходит. Если бы темпы продаж сохранились, то все имеющиеся сейчас предложения можно было бы продать за 11-12 месяцев. Если добавить сюда район Каламая, который тоже охотится за состоятельными клиентами, то тамошний красивый и дорогой товар ушёл бы за 14-16 месяцев.

Опытный покупатель может отслеживать цены интересных проектов, если он знает, к каким приёмам прибегают застройщики.

«Например, Endover даёт скидки первым покупателям, которые покупают квартиру «на бумаге». Последние покупатели платят больше, потому что они могут уже посмотреть и пощупать готовую вещь. Иногда некоторые девелоперы опускают цену, если темпы продаж очень низкие, и поднимают её, когда продажа идёт слишком быстро. Если покупать квартиру у Merko, то её цена, скорее всего, будет всё время оставаться постоянной. У разных девелоперов разная политика, вытекающая из необходимости подстегнуть продажу или, напротив, сдержать её темп. Если у застройщика на бумаге половина квартир продана ещё до начала строительства, ему не о чем беспокоиться и делать скидки», - пояснил Тоомпарк. Общая сезонность на рынке недвижимости, по его словам, такова, что в первом квартале совершается мало сделок, их количество растёт в течение года до четвёртого квартала и затем в начале следующего года вновь падает», - отметил Тоомпарк.