Admiral Markets: второсортная ипотека не повод для веселья
Раньше, если у заемщика возникали проблемы с выплатой долга, он обращался за советом в соседний банк.
Если ему попадался сердобольный управляющий, при этом заемщику удавалось сочинить правдоподобную историю, он мог рассчитывать на то, что условия кредита будут пересмотрены. Но это было давно, еще до того, как в моду вошли секьюритизация, формирование из займов пакетов и размещение их в портфелях инвесторов везде, от Атланты до Цюриха. В результате, расчистить завалы, образовавшиеся после кризиса субстандартного ипотечного кредитования, будет сложнее, чем многие полагают. В итоге, все больше и больше кредиторов пойдут на отказ в праве выкупа по закладной для неплательщиков. По данным сайта www.foreclosures.com, в период с января по сентябрь число подобных отказов составило 731 000. Однако процедура оформления отказа очень длительная и затратная. В среднем, для ее завершения нужно 18 месяцев и стоит от 20-25% суммы займа. Кроме того, выселяющийся домовладелец в сердцах может повредить недвижимость.
Таким, образом, возможно, имеет смысл изменить условия кредитования; может быть лучше позволить домовладельцу заплатить то, что он может и сохранить жилье. Но и эта стратегия имеет свои недостатки. Недавнее исследование, проведенное агентством Moody's, показало, что компании, обслуживающие субстандартные кредиты, модифицировали лишь 1% займов, по которым ставки изменились в начале года. Их объем работы существенно увеличится, поскольку в начале 2008 года будут меняться ставки по кредитам, предоставленным в 2006 году. Однако Moody's больше озабочено тем, что кредиторы по-прежнему ведут переговоры с заемщиками по этому вопросу, вместо того, чтобы искать индивидуальные подходы.
Джозеф Мэнсон, который преподает финансы в Университете Дрекселла, одним из первых предупредил о том, что дефолты по субстандартной ипотеке будут иметь серьезные последствия для индустрии финансовых услуг. Сейчас он закончил доклад на тему "Модификация ипотечных кредитов: перспективы и подводные камни", в нем иллюстрируется проблема, которая может возникнуть у компаний, обслуживающих займы при попытке изменить условия. Г-н Мэнсон считает, что для многих займов изменить условия будет просто невозможно, в частности, для тех заемщиков, которые преувеличили свой реальный доход на 50-70%. Но даже в тех случаях, когда долг можно реструктурировать, это может послужить лишь отсрочкой печальной неизбежности. Предварительные данные свидетельствуют о том, что процент дефолтов по измененным кредитам за последние два года составляет 35-40%. Самым удачным стечением обстоятельств считается соотношение займа к стоимости 66%.
Конечно, модификация займа обойдется намного дешевле, чем отказ в выкупе, однако, это также подразумевает оценку недвижимости и переговоры с заемщиком. Стоимость может достигать $500-600. Для небольших кредитов это может стать существенным бременем. Кредиторы получают комиссию в размере 0,85% от баланса кредита, таким образом, $500 съест комиссию за первый год по займу в размере $100 000. Но, однако, у кредиторов есть мотив идти на соглашение с заемщиками. Это позволит классифицировать займы, как "текущие", а не как "просроченные". А организации, деятельность которых не регулируется органами по финансовому надзору, могут относительно свободно классифицировать займы, как "текущие". Некоторые требуют, чтобы было выплачено три платежа подряд, другие - всего лишь один платеж.
Это всего лишь одна проблема для инвесторов на рынке ценных бумаг, обеспеченных субстандартной ипотекой. Она относится и к тем, кто владеет структурными продуктами, такими как обеспеченные долговые обязательства (CDO), которые могут включать займы, обеспеченные ипотекой. Многие из них просто не осознают, что они предоставлялись людям, которые не в состоянии их выплачивать. Но, маловероятно, что прозрачность их формирования чем-нибудь поможет. Как отмечает г-н Мэнсон, в отношении изменения условий не существует определенного отраслевого стандарта, кроме того, пока не ясно, как это работает, в частности, во времена падения цен на жилье.
Станет ли продление срока кредитования и, соответственно, сокращение суммы периодических платежей, более удачной альтернативой для инвесторов, чем немедленное лишение права выкупа? Однако одно дело оценить последствия изменения условий для одной ценной бумаги, обеспеченной ипотекой, которая обслуживается одной компанией. И совсем другое дело, рассчитать стоимость ипотечных пулов в CDO с крайне диверсифицированной структурой. Также не ясно, чем закончатся попытки Конгресса защитить нуждающихся заемщиков и наказать недальновидных кредиторов. Короче говоря, инвесторы имеют дело с целым комплексом сложных ценных бумаг, основанных на кредитах новому типу заемщика, когда условия кредитования не очевидны, а цены на жилье падают впервые за всю историю поколения. Веселого мало.
Admiral Markets по материалам журнала The Economist
Autor: Admiral Markets