Девелоперы - главный фактор риска на рынке жилья

Жилищный рынок в Прибалтике находится под сильным давлением, считает представитель компании Newsec в странах Балтии Олев Майт Макк.

«К марту 2008 года жилищный рынок Эстонии и Латвии может застыть. Незавершённые проекты усложнят ситуацию, новых проектов в 2008 году будет открыто в ограниченном количестве», - сообщил Макк в своём докладе на конференции «Недвижимость 2007».

Самым большим фактором риска на жилищном рынке являются не потребители, а девелоперы, считает Макк. «Большая часть крупных проектов заморожена, в ближайшие месяцы на рынок будут влиять незавершённые малые проекты», - утверждает он.

По словам Макка, жилищный рынок стран Балтии нужно рассматривать, скорее, в глобальном, а не в скандинавском контексте.

«Всё же, через действующие в странах Балтии главные конторы шведских коммерческих банков субстандартные условия оказывают влияние на активность или пассивность взятия займов. Ведущие банки – Хансабанк и SEB – получают финансирование по большей части через оптовый рынок. Рост объёма ипотечных кредитов является красной тряпкой, как для инвесторов, так и для финансирующих лиц. В основном, цены на жилье контролируются банками – они управляются посредством таких лимитов финансирования, как зависимость ставки кредитного обслуживания от нетто-дохода, финансирования от закупочной цены. Они заметно превышают уровень субстандартного рынка», - пояснил он.

Арендные ставки растут, увеличиваются и доходы. Существует один фактор, делающий цену на жильё менее гибкой: если в США или Скандинавии доля аренды жилья составляет около 30% от всего объёма, то в странах Балтии эта доля меньше 10%. Будучи владельцем жилья, частному лицу сложнее выйти из игры, чем нанимателю. Рынок найма жилья более волатилен».

В то же время, по мнению Макка сектор коммерческой недвижимости достаточно сильный. «На рынке найма жилья есть пространство для роста объёмов и цен. Объёмы новых проектов впечатляют, но новые предложения появляются на рынке, учитывая спрос. Растёт интерес инвесторов к коммерческой недвижимости, что вызывает рост рыночного объёма инвестиционных сделок. В несколько раз увеличился объём денежных поступлений в заключаемые инвесторами сделки в офисные помещения стран Балтии. Занимающиеся коммерческой недвижимостью девелоперы-продавцы проводят переговоры довольно медленно. При помощи некоторых дополнительных условий, например, координирование времени заключения сделки, гарантий и пр., цены сделок можно «подгонять»», - описывает Макк положение на рынке коммерческой недвижимости.