Admiral Markets: рецессия требует новых жертв

Ужесточение финансовых условий в секторе коммерческой недвижимости доказывает снижение доступности и увеличение стоимости кредитования. Согласно данным исследования ФРС, проведенного среди 56 национальных банков и 23 иностранных финансовых институтов, 80% национальных банков сообщили об ужесточении стандартов кредитования для кредитов на покупку коммерческой недвижимости за последние три месяца - это самый высокий показатель с начала ведения подобной статистики (Прим. Profinance.ru: с 1990 года). Большинство банков отметили, что они требуют более высокий коэффициент обслуживания долга, и более низкое соотношение займа и оценочной стоимости по кредитам на покупку коммерческой недвижимости. Почти половина банков снизила максимальную сумму займа. Но самым ярким доказательством снижения доступности кредитов является тот факт, что с начала года вплоть до прошлой недели не было выпущено ни одной ценной бумаги, обеспеченной ипотекой на коммерческую недвижимость (CMBS). Это самый длительный период затишья с октября 1990 года.

И в самом деле, рынок CMBS в этом году испытывает на себе небывалое давление. Спрэды на бумаги компаний с самым высоким рейтингом и лучшей структурой капитала (ценные бумаги с рейтингом ААА) по сравнению со ставкой Libor расширился на 100 базисных пунктов до 225-240 б.п. Между тем, забастовка покупателей на рынке CMBS вполне понятна: инвесторы опасаются, что рецессия приведет к нескончаемой череде дефолтов по кредитам. Несколько лет роста цен на недвижимость подтолкнули эмитентов к повышению кредитного плеча, а рейтинговые агентства - к раздутым рейтингам, основанным на стоимости недвижимости, а не на доступности потоков денежных средств, необходимых для обслуживания долга. В результате, инвесторы пришли к выводу, что CMBS сейчас стал опаснее, чем раньше.

Помимо ужесточения финансовых условий, ухудшается и фундаментальный прогноз. Ослабление в финансовом секторе ставит под сомнение радостное будущее стоимости недвижимости и аренды. Снижение потребительской активности ведет к уменьшению спроса на магазины. Некоторые крупные сети отелей снижают свои прогнозы по доходам от свободных комнат. Между тем растут расходы на строительство офисных помещений (за последние два года они увеличивались в среднем на 18.6% в год). Только в четвертом квартале на рынке появилось около 19 млн кв. футов свободной офисной недвижимости. Дисбаланс спроса и предложения находит свое отражение в растущем числе незанятых помещений. Национальный показатель свободных помещений в четвертом квартале вырос до 12.6%. Это первое увеличение за четыре года. Но и это еще не все. Растут затраты на строительство. Общий индекс цен на нежилое строительство в прошлом году вырос лишь на 5.1% после двузначных цифр в течение предыдущих двух лет. Однако подобное замедление - явление временное, поскольку цены на сталь и медь вновь устремились вверх. Таким образом, неопределенный экономический прогноз на неясном фундаментальном фоне свидетельствует о том, что кредиторы продолжат закручивать гайки. Кредитный цикл находится в самом начале и покупателям следует проявлять избирательность, но, между тем, инвесторы могут расценить происходящее, как хорошую возможность для покупки ценных бумаг действительно высокого качества. Если регулирующие органы внедрят более жесткие дисциплинарные меры для застройщиков, это может сработать.

Admiral Markets со ссылкой на Morgan Stanley

Autor: Admiral Markets