Кризис на рынке недвижимости: за и против

Первым материалом на тему грядущего кризиса стала статья Романа Бизюкова, в которой говорилось, что крупные проекты комплексного освоения территорий могут стать причиной снижения цен.

Один из топ-менеджеров крупной девелоперской компании на условиях анонимности: Все строители завышают себестоимость. Чтобы там они ни говорили про цены на цемент или зарплату рабочих, реально себестоимость строительства в регионах по-прежнему в районе $800, а в Питере – $1000. Про Москву говорить сложнее, там вступает в игру много дополнительных факторов, например, вынь да положь городу 30% квартир. Любых упоминаний про кризис девелоперы боятся как огня. Потому что одного слуха достаточно, и все моментально посыплется... Это ж пирамида! По себе знаю. Как только в компании XXX происходит какой-то затык с продажами, такая ж... начинается. С деньгами у всех сейчас плохо. Упадет или нет? Думаю, что да. Вслух об этом люди не говорят и никто об этом вам не скажет. Почему боятся? Людей можно понять: тут такие деньги задействованы!

Член совета директоров холдинга Setl Group Вячеслав Семененко: "Говорить о долговременной стагнации и снижении цен на рынке оснований нет. Анализ кредитных историй в банках показывает, что довольно большая часть людей полностью погашают кредит в течение 2-3 лет при сроке кредитования 10 лет и больше. Значит, реальный рост доходов населения опережает их ожидания, а платежеспособность граждан растет. К тому же в этом году инфляционный скачок в России по прогнозам экспертов составит около 30%. Инфляция затрагивает все жизненные активы населения, в том числе, недвижимость. Собственники жилья воспринимают это как процесс обесценивания имущества, а единственной реакцией на это может быть только повышение цен продаж. Глобальные инфляционные процессы происходят и в мире".

Цены также снижаться будут, баланс спроса и предложения приведет к снижению маржинальной прибыли строителей и прозрачности расходов. Наконец появится рыночная стоимость квадратного метра недвижимости".

Генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер: "Всех аналитиков рынка недвижимости можно разделить на 2 группы: тех, кто прогнозирует значительное падение цен, и тех, кто, наоборот, говорит о дальнейшем росте стоимости квадратного метра. На наш взгляд, правы и первые и вторые. Только первая тенденция будет актуальна в краткосрочной перспективе (конец 2008 – начало 2009 года), а вторая в среднесрочной (2009 год и далее).

До конца года рынок будет продолжать "остывать" после скачка цен первого квартала 2008 года. Скорее всего, ценовой рост будет балансировать возле нулевой отметки. Но в 2009-20013 гг. ежегодное повышение цен на недвижимость на 15-20% неизбежно. Оно предопределено классическими законами развития экономики и влиянием таких факторов как огромный неудовлетворенный спрос, недостаточное предложение, постоянные миграционные процессы внутри страны и питающие Россию сырьевые ресурсы.

То, насколько плавно один тренд придет на смену другому будет во многом зависеть от заразительности кликушества "черных плакальщиков", которые, в последнее время, с чувством, нездорового сладострастия, предрекают петербуржскому рынку недвижимости кризис, обвал, падение. Многие из них даже не скрывают причин своих ожиданий – покупка своего жилья для них, увы, очень желанная, но такая несбыточная мечта.

Истерические заклинания на тему "падать, нельзя расти", скорее всего, будут иметь обратный эффект. Чем дольше продлится вызванный ими ступор, тем больше будет сжиматься пружина роста цен, и тем более атомным окажется ценовой выброс в итоге. Чтобы проиллюстрировать этот тезис достаточно вспомнить стагнацию 2005 года и последовавший двукратный рост цен в 2006 году.

Популярный сегодня аргумент о том, что проекты-миллионики приведут к затовариванию рынка недвижимости Петербурга и обрушат цены, представляется абсолютно несерьезным. Врядли они окажут какое-то существенное влияние на рынок в перспективе 2-3-х лет. Дай Бог, чтобы те из них, которые наконец-то дойдут до стадии реализации, поддержали предложение и уравновесили неизбежно растущий спрос.

Может стоит быть поаккуратней с апокалипсической истерией? Ведь всем сторонам выгоднее спокойное поступательное и прогнозируемое развитие рынка. Чем более стабильным и менее спекулятивным он будет, тем быстрее появятся альтернативные варианты обеспечения граждан доступным жильем, которое не обязательно должно быть собственным. В частности за счет института "социального найма" - экономичного и долгосрочного варианта съемной квартиры, специальных государственных жилищных программ для бюджетников, работников силовых структур и др., а также служебного жилья, которое станет частью соцпакета работников крупных предприятий".