Кто сказал, что цена 1 квадрата = средней зарплате?

Время от времени звучат заявления, что цена 1 квадратного метра недвижимости должна равняться средней зарплате. В Эстонии долгое время эта пропорция была сильно нарушена, и цена недвижимости была очень высокой. Сейчас, когда средняя цена 1 кв. метра почти такая же, как и средняя зарплата, рынок недвижимости всё равно не просыпается.

Лично я серьёзно не воспринимаю принцип цена 1 кв. метра = средней зарплате. Зарплата зарплате рознь, также зарплаты в уездах отличаются от столичных. Также не ясно, надо за основу брать брутто или нетто-зарплату?

Что такое средняя жилая площадь? Рынок жилых площадей делится на жильё для одной семьи и на жильё для нескольких семей. К последним относят: парные дома, рядные дома, многоквартирные дома. Все эти объекты слишком разные, чтобы между ними вывести какую-либо среднюю. Основной массив жилищного фонда составляют квартиры. Что если взять за основу соотношение: средняя зарплата и средняя цена 1 кв. метра квартиры? Цены на квартиры от стенки до стенки: квартира может располагаться в центре города на последнем этаже высотки и стоить бешеных денег. Также квартира может находиться в 100-летнем, предназначенном для сноса доме в Копли, где цена 1 кв. метра ниже средней зарплаты. Или вообще квартира может находиться в маленьком провинциальном городке, где стоимость всей квартиры составляет четверть от средней зарплаты.

Таким образом, шкала цен на квартиры зависит от места расположения и её состояния. Говоря о пропорции цена 1 кв. метра и средняя зарплата, стоит определить – что же такое средняя квартира. Это очень сложно обозначить. Ясно лишь, что, говоря о средней квартире и о соотношении цены на неё со средней зарплатой, мы не должны иметь в виду самые дорогие квартиры в новостройках.

Также необходимо учитывать ещё один аспект, ставший неотъемлемой частью рынка недвижимости – рынок кредитования. Когда мы берём чистую пропорцию цена 1 кв. метра = средняя зарплата, то кредитование жилья остаётся как фактор в стороне. Активность рынка и возможность приобрести недвижимость зависят не только от цен на недвижимость, но и от того:

- выдают ли кредиты;

- каковы критерии в отношении взятия кредита, доли самофинансирования и дохода;

- какова процентная ставка.

Большинство сделок с недвижимостью финансируется при помощи кредитных денег. Поэтому, покупая недвижимость, нужно исходить из того, в какую сумму она обойдётся. То есть из стоимости приобретения и процентов. (Дополнительно, например, плата за заключение договора, плата за конвертирование валюты, в которой взят кредит, но сегодня мы обсуждаем не это.) Низкие проценты позволят покупателю приобрести более дорогую недвижимость при тех же расходах, и наоборот – высокие барьеры кредитования сокращают спрос и снижают цены. В то же время нужно признать, что жилищные кредиты берутся на долгой срок и, как правило, в течение периода возврата кредита проценты будут меняться. Если кредит взят на несколько десятков лет, то можно быть уверенным, что за это время, как экономика, так и финансовая сфера, переживут несколько спадов и подъёмов.

Напомню, что мы живём в Эстонии, и это основная причина, почему пропорция цена 1 кв.метра= средняя зарплата не может у нас работать так же, как в Швеции, Финляндии, Франции или Германии. Уровень жизни у нас гораздо ниже, нежели в этих странах. Это означает, что за свою месячную зарплату мы можем себе позволить меньше, нежели жители стран с высоким уровнем жизни. Если бы наши зарплаты позволяли нам потреблять в таких же пропорциях, как в Швеции или Финляндии, то мы бы были уже давно в «пятёрке» самых богатых стран ЕС.

Итак, те, кто утверждают, что цена 1 кв. метра жилья должна равняться средней зарплате, должны пояснить, о какой зарплате и о какой недвижимости идёт речь. Мы должны учитывать, что структура наших доходов и расходов не такая, как в других странах Запада. Мы беднее их, поэтому должны платить за какой-то товар дороже.

Сегодняшнее положение рынка таково, что за среднюю зарплату в 1 квартале 2009 года можно было приобрести 1,1 кв. метра жилья. Самые активные рынки сегодня Таллинн, Пярну, Тарту, где соотношение цены 1 кв. метра и средней зарплаты самое низкое.

Я не утверждаю, что соотношение цены 1 кв. метра жилья и средней зарплаты должно быть выше или ниже, просто я не согласен, что пропорция цена 1 кв. метра жилья = средней зарплате один к одному – верна.