Чего на воду дуть, когда не горячо

На прошлой неделе Банк Эстонии неожиданно объявил, что вводит в качестве превентивной меры по предотвращению очередного пузыря на рынке ряд ограничений для коммерческих банков при выдаче жилищных кредитов, которые начнут действовать со следующего года.

В целом здравая инициатива, хотя, по мнению ДВ, особого значения эти решения иметь, скорее всего, не будут. Рынок недвижимости сейчас больше остывает, не перегревается. И надеемся, что заявление Центробанка не ускорит этот процесс. 

Напомним, что ограничения касаются максимальной суммы кредита, которая не должна превышать 85% от рыночной стоимости залога (90% в случае дополнительного обеспечения в виде поручительства KredEx), размеров ежемесячных выплат по кредитным обязательствам клиента (не более 50% от регулярных нетто-доходов) и сроков не более 30 лет. Требования касаются предоставляемых частным лицам кредитов на покупку, ремонт или строительство жилья в Эстонии. Надзор за соблюдением этих правил будет вести Финансовая инспекция.

На сегодняшний день эти ограничения на самом деле ничего не ограничивают – коммерческие банки, скорее, предпочитают ставить даже более жёсткие ограничения. Банк Эстонии подчёркивает, что меры принимаются с целью создать своего рода барьер, чтобы коммерческие банки в случае чрезмерного оптимизма на рынке недвижимости не стали повторять ошибок прошлого, когда в погоне за клиентом банки забывали о рисках. 

Руководство Банка Эстонии отмечает, что наблюдавшийся в прошлом году и в начале этого года стремительный рост цен остановился, но риски перегрева остаются, поскольку процентные ставки, вероятно, будут ещё долго на низком уровне, а зарплаты растут.

На самом деле сейчас эти риски представляются очень сильно преувеличенными, а если они вдруг и реализуются и цены на недвижимость снова станут быстро расти, то вводимые регулятором ограничения вряд ли сильно помогут, поскольку их по большому счёту не сложно обойти.

Что стоит шведским банкам, которые являются основными игроками на нашем рынке жилищного кредитования, начать в случае необходимости выдавать жилищные кредиты не через свои дочерние банки, а создать для этого обычные фирмы, неподконтрольные финансовой инспекции. Более того, зарегистрированный в любой стране ЕС банк может предлагать свои услуги и в трансграничном порядке. Т.е. если какому-то европейскому банку вдруг очень захочется отхватить кусочек эстонского рынка жилищного кредитования, то ему для этого не нужно даже никакой дочерней структуры или филиала.

Реальность такова, что кредитная политика эстонских банков определяется не в Эстонии, а в Скандинавии, и, безус­ловно, решениями Европейского ЦБ. Первые, скорее, склонны к большему консерватизму, поскольку уроки прошлого кризиса ещё не забыты.

В то же время ЕЦБ, наоборот, прилагает большие усилия для активизации кредитования. Ставка снижена почти до нуля плюс дополнительные стимулирующие меры для недопущения дефляции. Т.е. меры по ограничению на банковском рынке если и потребуются, то они сработают только в случае их согласованного применения во всей еврозоне.

Нынешний уровень цен на рынке делает жилищное строительство вполне рентабельным, и за последние годы многие замороженные в кризис проекты были реализованы и появляются новые. Т.е. вряд ли можно ожидать дефицита жилья на рынке. Сейчас даже говорят о возможной угрозе избыточного предложения, и это в условиях нынешней ситуации старения и оттока населения.

Одним словом, выстраиваемые барьеры представляются несколько бессмысленными.