Рынок недвижимости Эстонии: пузырь, бездна или Эверест?
На развитие цен на недвижимость непосредственно влияет экономическая ситуация в целом и связанная с этим вера людей в будущее. Если экономика и уверенность людей в будущем положительны, то цены могут расти долго, но как долго, задается вопросом партнёр Uus Maa Kinnisvaraburoo Мика Суксдорф.
Статистика цен в Таллинне показала, что по сравнению с февралём в марте квартиры подорожали примерно на 6,3%. По сравнению с тем же периодом прошлого года цены выросли на 7,4%.
Небольшие размеры рынка могут в значительной мере влиять на статистику. В последние месяцы заметно, что заключение хотя бы одного вещно-правового договора на дом кратковременно влияет на статистику. Яркими примерами являются Пагари, 1 в Старом городе и здание Kentmanni, стоимость этих сделок привело к увеличению средней цены кв.м недвижимости в Таллинне.
Новостройки влияют на цены
Больше всего на рост цен повлияла продажа новых квартир. Психологически это оказывает давление на рынок вторичного жилья, ведь люди видят среднюю цену за кв.м и на этом основании формируют свои ожидания в части цен. Велика вероятность того, что они закладывают в цену продаваемой квартиры пространство для торговли. Сейчас новые и старые квартиры стоят практически одинаково, но в будущем разница в цене должна увеличиться. Думаю, что разумной была бы разница в 30–40%. Но такая разница в цене не может быть в центре города, где по соседству стоят новый дом и дом, являющийся историческим или архитектурным памятником.
История показала, что если говорить об изменении рынка, а не о сезонных колебаниях, то увеличение или уменьшение количества сделок отражается на ценах с задержкой примерно в 6 месяцев. Например, в марте в Харьюмаа было заключено на 9,1% сделок больше, чем год назад, а если сравнивать по кварталам, то на 1% больше. В первом квартале этого года было заключено на 9,6% меньше сделок, чем в предыдущем квартале, но это объясняется сезонностью на рынке недвижимости.
Другими словами, в первом квартале заключается меньше сделок, чем в остальных кварталах.
В свете этой статистики нет причин для снижения цен в будущем.
Основные проблемы рынка
Основной проблемой рынка по-прежнему остаётся то, что цены растут быстрее зарплат, вследствие чего люди сейчас со своей зарплаты могут приобрести квартиру, меньшую по площади, чем 4-5 лет назад. Если рост производительности так и будет отставать, то цены будут поднимать новостройки и психологические ожидания людей, но ясно, что такой рост не вечен.
Вторая проблема заключается в том, что большинство новостроек по-прежнему возводится в центре города, где цены выше и, значит, клиент будет более богатым. Это намного искажает реальную картину. Есть надежда, что появится больше новостроек и на окраинах города. Это может снизить давление на цены, так как на рынке появятся более дешёвые квартиры, которые могут лучше отражать общую покупательную способность населения.
Эстонские банки следят за ситуацией на рынке недвижимости и при финансировании соблюдают осторожность. При выдаче кредита оценивается предыдущее платёжное поведение человека, ходатайствующего о кредите, а также то, как долго он может сохранять платёжеспособность. Помимо этого при принятии серьёзных решений банки помогают человеку просмотреть его финансовые планы.
В части девелоперов они отслеживают, обладает ли застройщик достаточными знаниями и финансовыми возможностями, чтобы успешно достроить проект.
Есть уверенность, что ни пузырей, ни ям, ни Эверестов на рынке недвижимости не будет, рынок продолжит своё стабильное развитие.
Цены нуждаются в корректировке
Застройщики должны обдуманно выходить со своими проектами на рынок, а в некоторых проектах нужно откорректировать цены. Поскольку на счетах у людей по-прежнему много вкладов, то как только люди вновь обретут уверенность в завтрашнем дне, деньги начнут понемногу течь на рынок недвижимости. На рынке появилось столько новостроек, что некоторые из них были вынуждены откорректировать цены на 5–10%, чтобы предлагать на рынке более приемлемый уровень цен.
Одновременный выход девелоперских проектов на рынок обусловлен в какой-то мере временем, требующимся для составления детальной планировки. Застройщики жалуются, что обещанного убыстрения процесса не произошло и на составление детальной планировки уходит по-прежнему в среднем три года. Поэтому сейчас в продаже много проектов, процесс составления детальной планировки по которым был начат посте стабилизации рынка недвижимости в 2010 году.
Район Каламая, переживший один из самых больших взлётов цен за последние годы, сохраняет популярность среди как покупателей, так и застройщиков. Новые проекты появляются как грибы после дождя, и возникло множество присущих Каламая небольших, красивых многоквартирных домов, которые успешно продаются.
Партнёр Uus Maa Kinnisvaraburoo Мика Суксдорф