Как заработать на недвижимости 10-13% годовых?

По какому принципу работает эта платформа, действительно ли инвестор может вложить в проект недвижимости даже 50 евро и заработать вплоть до 13% годовых? И самое главное - как быть уверенным в том, что вложенные деньги не пропадут, а будут выплачены в срок и в полном объеме? На эти вопросы в интервью рассказывает менеджер по развития бизнеса EstateGuru, Даниил Ааль.

В целом краудфандинговые платформы работают по простому принципу: есть заемщик, который хочет привлечь деньги под проект недвижимости (строительство с нуля, реновация, расширение проекта, просто деньги под залог), есть инвестор, который хочет вложить свободные средства в доходный инструмент. И при этом, само собой, заработать большую доходность, чем предлагают сегодня депозитные вклады или вложения в облигации.

Краудфандинговые платформы фактически сводят эти две категории клиентов между собой и получают за этой свой процент от сделки - на этом строится их бизнес. Сразу же возникает вопрос - почему заемщик, которому нужны денежные средства для развития своего бизнеса в сфере недвижимости, не может обратиться в банк для получения ссуды?

"Потому что банковское финансирование - это всегда долго и непросто, особенно после кризиса, когда получение кредита в банке превращается в эпопею - поясняет Даниил Ааль. - Вот простой пример из практики одного из наших заемщиков. Девелопер построил новый дом на 140 квартир, из которых продано было 120 квартир. Он смог полностью покрыть весь свой кредит, взятый для строительства в банке, но для того, чтобы начать новый проект, ему снова были нужны средства. То есть стоял вопрос продажи оставшихся 20 квартир, в которых были фактически заморожены его личные средства. Тогда он обратился к нам, и мы разместили его проект на нашей краудфандинговой платформе. Ему удалось собрать необходимую для нового проекта сумму буквального за несколько дней, но при этом залогом стал дом с оставшимися 20 квартирами".

Как поясняет эксперт, почти половина заемщиков, которые привлекают средства от инвесторов - это предприниматели, нуждающиеся в краткосрочном финансировании. Таких - 45%. "Мы работаем только под залог недвижимости, - рассказывает Даниил Ааль. - И это является гарантией возврата средств инвесторам. Причем оценка не может доходить до 100%, часто это даже 50-60% от стоимости недвижимости, чтобы подстраховаться на случай снижения цен на рынке. На выставленную недвижимость обязательно накладывается ипотека, которая фактически принадлежит всем тем инвесторам (их может быть 100 и больше на один проект), которые инвестировали в проект".

 

При этом получить финансирование через краудфандинговую платформу могут далеко не все желающие. Как правило, процент отказов доходит до 70%. Причин много - и переоценка своих возможностей, и недостаточное видение рынка или же просто плохой проект с плохой реализацией.

Кто может стать инвестором? По сути, любой желающий, который готов инвестировать свои средства. Нижний порог инвестирования - 50 евро. Верхний порог не ограничен. Средняя сумма инвестиций в один проект у EstateGuru, составляет 600 евро. А инвестиционный портфель - 7000 евро. Большая часть инвесторов - из Эстонии, но также на платформе инвестируют инвесторы из 39 разных стран мира.

А работает это с точки зрения инвестора так: человек регистрируется на краудфандинговой платформе и вносит минимальную сумму на свой счет сделки. После чего он может внимательно изучить все предложенные объекты для инвестиций. Помимо описания и фотографий самого проекта, рядом будет указана сумма, которую проект хочет собрать, срок инвестиций, годовую доходность инвестора, а также показатель, какой процент от общей стоимости имущества финансируется с помощью краудфандинга. Чем ниже процент, тем менее рискованная сделка. EstateGuru предлагают короткие сроки инвестиций - 7-8 месяцев в среднем под 10-13% годовых.  

После того, как инвестор выбрал проект, который ему понравился с точки зрения доходности, привлекательности и прочих параметров, он принимает решение об инвестировании и может вложить любую сумму - хоть 100 евро, хоть 10 000 евро. Автоматически между инвестором и заемщиком подписывается договор о займе, в котором заемщик обязуется соблюдать все условия, обещанные им для конкретного проекта.

Что же касается риска инвестора, то несмотря на то, что он минимален, все-таки он есть. "Надо понимать, что отдельного законодательства, которое регулирует деятельность краудфандинговых платформ, пока нет, - поясняет Даниил Ааль. - Но своего рода страховкой от того, что инвестор может потерять свои деньги, является ипотечный залог. Он обязательно регистрируется в Земельной книге. И если вдруг возникает ситуация, когда заемщик не может отдать деньги, то объект реализуется, и деньги возвращаются инвесторам. По этой причине мы не можем давать заемщику возможность собирать 100% от оценки недвижимости". Даниил Ааль говорит, что таких случаев в практике пока не было так как каждый проект полностью анализируется экспертами по недвижимости, аналитиками, а также берётся и дополнительная оценка недвижимости третьего лица. Основатели EstateGuru занимались развитием и инвестициями недвижимости уже более 20 лет и до сих пор продолжают под брендом Invego (http://invego.ee/ru/). Однако заёмщик, по сути, должен выполнять условия договора, тем более что мы требуем от него также личных гарантий. Другими словами, отвечает он не только заложенным имуществом, но и собственным в том числе".

На EstateGuru зарегистрировано 6720 инвесторов и профинансировано уже 128 проекта в Эстонии, Латвии иЛитве на общую сумму 21.4 млн евро, а 47 проектов уже успешно завершены и полностью выплачены обратно основной части в 8.3 млн евро, а также накопленными процентами на 0.94 млн евро. Реальный доход по выплаченным кредитам составляет 12.73%.

Чтобы получить представление о том, какие проекты финансируются с помощью краудфандинговых платформ недвижимости, dv.ee подготовил фотогалерею. В ней есть информация о доходности, которую обещают инвесторам инвестиции в каждый конкретный проект, а также срок возврата инвестиций. Можно заметить, что некоторые проекты профинансированы, значит, нужная сумма полностью собрана. Некоторые проекты уже выплачены, это значит, что инвесторы получили назад свои деньги с процентами.