Платформа ReInvest24: краудфандинг нового поколения
В июне в Старом городе компания ReInvest24 сделала презентацию своих проектов. На встрече собрались примерно 20 человек, которые уже сами или через свои компании инвестируют в недвижимость.
Во время презентации у людей возникли одинаковые вопросы: какую гарантию даёт компания с точки зрения доходности, и почему доходность такая маленькая.
Оказалось, что круг людей, которые собрались, не заинтересованы в такой маленькой доходности. Также они уверены, что инвестирование в проекты подходит больше маленьким инвесторам с маленькими суммами.
Интервью с руководителем отдела по развитию Артёмом Шитовом.
Несмотря на то, что за рынком недвижимости и краудфандингом слежу довольно активно, о вас я услышал сегодня впервые, да и то благодаря знакомому. И тем не менее, на вашей странице вы пишете о ряде успешных проектов. Когда вы вышли на рынок, когда успели совершить столько успешных сделок, и почему об этом не слышно?
Так бывает, что всё так быстро меняется в нашем современном мире, и не всегда успеваем за всем усмотреть.
Подобные проекты мы делаем уже на протяжении пяти лет. Сама платформа запустилась в мае 2018 года. Такую модель сбора средств для покупки недвижимости мы использовали и ранее, но делали это среди узкого круга людей. Но теперь с выходом в свет компании Reinvest24 мы хотим предоставить эту возможность более широкому кругу.
Членом правления является Александр Наянзин. (до 26.07.2018- ред. С того момента Танел Орро) Больше никаких работников в фирме не числится. Как один человек справляется с таким объёмом работы? Кто ещё работает в фирме, какой опыт у руководителя?
У нас в команде есть люди с разным опытом, специалисты по недвижимости и продажам, ИТ-разработчики, дизайнеры. Как говорится, «долго ли, умеючи». Поэтому в случае вопросов всегда есть у кого спросить совета или помощи.
Почему у фирмы минимальный свой капитал, учитывая то, что приходится работать с крупными проектами?
Капитал фирмы не отражает размер проектов, с которыми работает компания. Компания новая, начала активную деятельность только в этом году. Текущий размер не препятствует ведению деятельности. Пожалуй, было бы намного больше вопросов, если бы фирма внесла в капитал инвесторские средства или объекты.
Могли бы вы озвучить обороты, какие-то другие цифры, указывающие на масштабы фирмы и вашу деятельность?
Сама компания - молодая. До запуска самой платформы наша команда делала подобные проекты с недвижимостью в суммарном объёме свыше 10 миллионов евро. Reinvest24 не позиционирует себя на рынке, как компания с огромным масштабом деятельности. Мы хотим создать сервис/услугу/продукт высокого качества, с низкими рисками, куда можно инвестировать средства и не беспокоиться об их сохранности или том, каким образом на них повлияет то или иное изменение в экономике.
На странице есть фраза «объект прошёл все критерии отбора Reinvest24». Можете озвучить основные критерии, которым объект точно должен соответствовать прежде, чем вы дадите зелёный свет проекту?
В ходе отбора объекта, мы оцениваем расположение объекта, его ликвидность, возможную дополнительную ценность (возможность достроить, переделать) и соответственно стоимость и целесообразность этих изменений, существующие арендные контракты и их продолжительность, возможности дополнительного финансирования, ситуация на рынке и, конечно же, доходность.
В Эстонии инвестируете только в Таллинне?
Сегодня мы инвестируем в столице, но мы не ограничиваем этим свои интересы. Также планируем расширять свою деятельность по всей Прибалтике.
На странице написано, что есть возможность инвестировать в недвижимость за пределами Эстонии, но там же на сайте не нашёл ни одного такого проекта. Там один только Таллинн.
На сегодня мы имеем договорённости по нескольким объектам в Латвии в Риге, и уже скоро вы с ними сможете ознакомиться на нашем сайте. Мы недавно открылись, и не всё сразу, хотя и нам хотелось бы всё быстро и сразу.
Чистая доходность от аренды и прибыли при продаже участка - как это понимать? Вы купили объект, какое-то время его сдавали, а потом продали?
Да, именно так! Только не мы, а вы. Вы получаете как доход с аренды, так и доход с роста стоимости объекта, при продаже своей доли в объекте. Мы не можем за вас решать, когда и по какой цене что-то продавать.
Финансирование происходит 100% из денег, собранных на платформе, или есть другие источники финансирования? Какие и в каком соотношении? Какого рода гарантии получают инвесторы? Залог Агента Дополнительного Обеспечения – что это такое?
Ипотека в пользу залогового агента, в роли которого выступает адвокатское бюро. В случае невыполнения SPV (Special Purpose Vehicle) прописанных требований агент получает контроль над объектом и действует в интересах инвесторов, на основании договора.
Чем обеспечены инвестиции?
После приобретения Reinvest24 объекта, мы создаём SPV (Special Purpose Vehicle) - компанию, которая занимается управлением этим объектом. С этого момента инвестор получает право на часть прибыли от аренды и роста стоимости этого объекта. Компания специального назначения SPV имеет независимый юридический статус. Поскольку всеми объектами владеют разные SPV компании, все объекты материально и оперативно разделены и не зависят от финансового состояния других проектов. Объект недвижимости после приобретения предоставляется в качестве залога юридической фирме, которая выполняет роль залогового агента. Залоговый агент выступает в качестве независимого наблюдателя, который следит за тем, чтобы интересы инвесторов были соблюдены.
Как я понимаю, ваше отличие от других платформ в Эстонии в том, что вы предлагаете инвесторам вкладывать именно в проекты под аренду. Видел один проект, где планируется ремонт. А именно строительством новых объектов занимаетесь или предпочитаете покупать готовое и сдавать? Можете чуть подробней объяснить основную деятельность фирмы, чтобы было понятно, откуда инвестор будет получать основную прибыль.
Наша основная цель - создать продукт с низкими рисками и высокой стабильностью. Арендная недвижимость - это тот инструмент, который позволяет добиться этой цели. Мы предпочитаем готовые объекты, потому что там, опять же, меньше рисков. В общем мы также рассматриваем объекты, которые надо построить или перестроить для увеличения рентабельности. Не исключаем и того, что мы предложим какие-то девелоперские варианты позже.
Как вы рассчитываете брутто- и нетто-доход? Нетто-доход 9,07% и брутто-доход 15,08% - это большая разница.
Вы взяли для примера не совсем стандартный объект. В случае крипто отеля с более высокой доходностью возникают и более высокие затраты: электричество, вентиляция, охрана, обслуживание. Поэтому и получается такая разница. На стандартном объекте арендной недвижимости разница между брутто и нетто - меньше.
Проекты ReInvest24
Офисы и крипто отель
Данный объект расположен в районе Мустамяэ, Таллинн, состоит из 22 офисных помещений общей площадью 628 м2 с действующими договорами аренды. У нас есть возможность сдавать их в аренду как одно помещение или отдельно, по офисам, в зависимости от соглашения с арендатором. Согласно последнему оценочному акту, стоимость данного объекта составляет 190 000 евро (без НДС).
Офис в Таллинне
Крейцвальди, 3-27 является 3-комнатной квартирой с общей площадью 87,1 м2, которая сдана в аренду как офис с действующим договором аренды.