dv.ee • 27 апреля 2015
Поделиться:

Ветры перемен или беззвучная смерть строительной гарантии

Споры о соответствии строительных работ оговоренным условиям и качеству – явление обычное. У того, кто что-то делает, неизбежно что-то и случается, и строительный предприниматель тут не исключение. Обычно эмоции накаляются и спор заостряется тогда, когда получается достичь договорённости о том, кто – зачастую много лет спустя – несёт ответственность за обнаружившиеся недостатки, иными словами, за чей счёт эти недостатки следует устранить. Присяжный адвокат Арси Павельтс рассказывает, какую роль в таких спорах играет строительная гарантия, и как ее применять.

Поскольку строительные работы часто широкомасштабны и дорогостоящи, то споры возникают легко. Строитель не хочет нести дополнительные расходы и снижать прибыльность проекта, заказчик же считает уплату дополнительных средств несправедливой, так как при заключении договора понадеялся на профессионализм строителя и предполагал добротное качество работы. Такое противостояние различных интересов и есть кратчайший путь к типичному спору в сфере строительства, где при успешном установлении прав и интересов заказчика и собственника строения большую роль играет гарантия на строение.

Строительная гарантия в действующем законе о строительстве

Что такое гарантия на строение или строительная гарантия? Согласно действующему закону о строительстве (ЗС), её суть – взятое строительным предпринимателем (строителем) обязательство обеспечить, чтобы выполненные им работы соответствовали договору и строение, возведённое в результате строительных работ, или его часть при условии их правильной эксплуатации и обслуживания будут сохранять необходимые характеристики безопасности, эксплуатационные свойства и качество как минимум на время действия строительной гарантии (ст. 4 ЗС).

Таким образом, согласно строительной гарантии, строитель обязан обеспечить, а собственник строения может быть уверен, что у строения сохраняются оговоренные свойства и качество по крайней мере на время строительной гарантии. Согласно ЗС, этот период составляет не менее двух лет со времени передачи строения собственнику.

Итак, строительная гарантия устанавливает простой принцип, по которому строитель должен устранить недостатки, обнаружившиеся во время гарантийного периода, по получению соответствующего требования. Иных условий гарантийные требования не предполагают. Строитель не может требовать платы за устранение недостатков, так как по строительной гарантии эта обязанность – обеспечить оговоренные свойства и качество строения как минимум на время продолжительности гарантии – лежит только на строителе. Таким образом, для заказчика и собственника строения строительная гарантия является весьма действенным способом защиты своих прав.

Как добиться установления строительной гарантии?

Если во время действия гарантии в строительных работах обнаружатся недостатки, то для установления гарантийных требований заказчик или собственник строения должен оповестить об этом строителя, представив соответствующее гарантийное требование. В требовании не нужно ссылаться на строительную гарантию, но надо ясно изъявить желание, чтобы строитель приступил к ликвидации недостатков.

Хотя закон не и предусматривает формы оповещения о гарантийном требовании, во избежание бесполезных споров оно должно минимум в форме, позволяющей письменное воспроизводство. Достаточно и отправки письма по электронной почте. В принципе не исключено, что в случае спора суд может установить, что гарантийное требование представлено в срок устно, но надеяться на это было бы неразумно.

Предъявлять требования по строительной гарантии можно по истечении разумного срока после оповещения о гарантийном требовании. Это значит, что после получения требования строитель должен приступить к устранению недостатков в разумный срок.

Что должно содержать предъявление строительной гарантии?

При предъявлении требования самое важное – предъявить его своевременно – это значит, что строитель должен его получить не позже, чем в последний день действия гарантии. Требования, представленные с опозданием, не порождают для строителя обязательств. 

Второй важный аспект – это содержание гарантийного требования. При предъявлении требования следует обратить внимание на то, чтобы в нём были достаточно детально описаны недостатки, устранения которых желают от строителя. Это не значит, что при предъявлении требования следовало бы обосновать возникновение недостатков. Обязанность описать недостатки одновременно означает, что если в гарантийном требовании определённые недостатки не описаны, у строителя не возникает обязанности устранения таких недостатков, а у заказчика - вытекающих из гарантии прав.

Гарантийное требование можно представить неоднократно и по различным недостаткам, но важно, чтобы недостатки каждый раз были описаны с достаточной точностью и требование предъявлено во время периода действия гарантии. Таким образом, своевременное предъявление гарантийного требования и точное описание недостатков крайне важно, и нарушение этих требований влечёт за собой, как правило, прекращение прав по гарантии.

Как возникает строительная гарантия?

В соответствии с действующим ЗС, строительная гарантия возникает напрямую на основании закона, и для этого не требуется отдельное соглашение между строителем и заказчиком/собственником. Таким образом, строительная гарантия не является добровольной, и строитель обязан ее предоставлять. Однако заказчик и строитель могут уточнить условия гарантии, заключив соответствующее соглашение.

На кого распространяется право предъявления требований по строительной гарантии?

Первичным лицом, которому строительная гарантия дает права, является заказчик по строительному договору. Однако Государственный суд нашёл, что поскольку закон о строительстве предусматривает для строительного предпринимателя обязанность предоставить гарантию в пользу собственника строения, то строительная гарантия распространяется и на собственника строения. Это значит, что и в том случае, когда заказчик строительных работ и собственник строения не совпадают (например, если заказчик перепродал строение), каждый последующий собственник строения может требовать от строителя устранения обнаруженных недостатков в течение срока действия гарантии. Для этого достаточно, если собственник строения своевременно известит строителя о предъявлении гарантийного требования и представит описание недостатков, требующих устранения.

Что будет, если строитель не исполнит обязательств по строительной гарантии?

Строитель обязан исполнить обязательства, вытекающие из гарантии, в течение разумного срока времени со дня предъявления гарантийного требования. Обычно договариваются, что гарантийные работы будут выполнены в конце времени действия гарантии и все недостатки будут устранены разом.

В случае, если строитель не приступит к устранению недостатков, то лицо, которое обладает правом по гарантии, имеет две возможности. Во-первых, оно может подать иск в суд против строителя для исполнения обязанности по гарантии и устранению недостатков. Во-вторых, оно может заказать устранение недостатков у какого-нибудь другого строительного предприятия и потребовать от строителя возместить сопутствующие расходы. Однако здесь важно подчеркнуть, что возмещение расходов можно требовать только в случае, если лицо, которое обладает правом согласно гарантии, уже раньше требовало от строителя устранения недостатков, предоставило для этого новый разумный срок и этот срок был безуспешно пропущен. В противном случае есть, что требование против строителя не будет разрешено.

Когда следует подать требование в суд?

Требование из строительной гарантии является обычным договорным требованием, которое следует подать в суд в течение трёх лет со дня, когда вытекающее из гарантии требование становится подлежащим взысканию. Иными словами, требование об устранении недостатков или возмещении расходов на устранение недостатков следует предъявить в течение трёх лет после истечения разумного срока со дня предъявления гарантийного требования. От исполнения более поздних требований строитель вправе отказаться, ссылаясь на истечение срока давности.

Следует подчеркнуть, что право заказчика или собственника предъявить к строителю требования, вытекающее из строительной гарантии, не ограничивает общую ответственность строителя по строительному договору подряда. Требования из строительной гарантии и строительного договора (договора подряда) в этой части не зависят друг от друга. Строительная гарантия является самостоятельной и независимой мерой.

Одновременно это означает, что в случае, если право предъявления требований по строительной прекратилось в связи с истечением срока действия гарантии либо по иной причине, заказчик все равно может представить против строителя требования, вытекающие из строительного договора подряда. В большинстве случаев срок предъявления таких требований в зависимости от предмета строительного договора составляет три года или пять лет со дня передачи работы заказчику.

Однако предъявление требований, вытекающих из строительного договора подряда, по сравнению с требованиями по строительной гарантии значительно сложнее, так как в случае спора заказчик каждый раз обязан доказывать, что недостаток, устранения которого или возмещения расходов по которому он желает, имел место уже в момент передачи работы заказчику. При установлении требований, вытекающих из строительной гарантии это доказывать не нужно. Это имеет крайне важное практическое значение в случае разрешения спора в судебном порядке и как раз делает для заказчика строительную гарантию весьма привлекательной.

В итоге можно утверждать, что строительная гарантия, возникающая на основании закона, обеспечивает ответственность строителя за недостатки в качестве строительства и для собственника строения упрощено предъявление требований.Беззвучная смерть строительной гарантии по строительному кодексу, вступающему в силу 1 июля 2015

Действующие сейчас положения строительной гарантии, в соответствии с которыми у строителя возникают обязательства по гарантии на основании закона, скоро станут далёким прошлым. 11 февраля 2015 года Рийгикогу приняло новый строительный кодекс, который вступит в действие 1 июля и привнесёт в строительную гарантию существенные изменения. Ту часть нового строительного кодекса, которая касается строительной гарантии, можно было бы подытожить одним предложением: безмолвная смерть строительной гарантии. Это значит, что в новом кодексе не посчитали урегулировать строительную гарантию –права на установление строительной гарантии, вытекающего напрямую из закона, ни у заказчика, ни у собственника больше нет.

Забегая вперёд, следует всё же отметить, что после упразднения строительной гарантии положение потребителя – покупателя квартиры или дома - не становится намного хуже. Так, законодатель нашёл, что вместо регулирования строительной гарантии законом следует сосредоточиться на защите прав потребителя, и действующие участники рынка должны сами регулировать свои взаимоотношения путём заключения соглашений.

Договорённость относительно строительной гарантии по-прежнему возможна, и для заказчика желательна, так как без нее строительной гарантии теперь не возникает. Поэтому в дальнейшем связанные со строительной гарантией преимущества и принципы действуют в отношении заказчика только в случае, если заказчик и строитель договорились о строительной гарантии.

Защита прав потребителя

Для обеспечения прав и интересов потребителя планируется внести два изменения в другие законы. Во-первых, новую норму добавят в закон об обязательственном праве (ч 21 ст. 218). Согласно этой норме, в случае договора продажи, предметом которого является недвижимая вещь или её часть, квартирная собственность или ограниченное вещное право, частью которого является строение или членство в товариществе здания, и который заключён между продавцом, действующим в рамках хозяйственной и профессиональной деятельности, и покупателем, который является потребителем, предполагается, что несоответствие условиям договора, появившееся в течение двух лет со дня передачи строения потребителю, существовало уже во время передачи строения. Предпосылка действует, если она не противоречит сути строения или его дефекта. Отклоняться от этой нормы во вред потребителю нельзя. Во-вторых, норма такого же содержания добавляется и в регуляцию договора подряда в законе об обязательственном праве (642 ч. 21 ст.642 ЗОП).

При воздвижении новых строений распространена практика уменьшения рисков ответственности строительных подрядчиков и разработчиков недвижимого имущества, согласно которой для заключения договоров, связанных с новым объектом разработки, они создают новое, т.н. проектное юридическое лицо. Предъявление требований против такого товарищества на практике может зачастую оказаться затруднительным или даже невозможным, поскольку ко времени, когда потребитель становится собственником строения или его части, строительное предприятие часто уже ликвидировано.

В такой ситуации изменение регуляции по оценке законодателя должно обеспечить лучшую защиту интересов потребителей, поскольку при приобретении недвижимой вещи со строением потребитель всегда может предъявить требования против продавца. Если согласно действующему ЗС собственник строения имеет вытекающее из строительной гарантии требование против строителя, а не против продавца, то новая регуляция должна облегчить предъявление требований потребителя именно в отношениях с продавцом.

Расширение предмета прав потребителя

Стоит обратить внимание, что, в отличие от действующего порядка строительной гарантии, вносимое в закон об обязательственном праве изменение применяется ко всем договорам продажи строения, заключённым с потребителем, независимо от того, идет ли речь о новом строении или нет. Это значительно расширяет круг сделок, обеспечивающих потребителю дополнительную защиту. Если же потребитель приобретает строение от другого потребителя, то на него дополнительная защита не распространяется – независимо от того, идет ли речь о новом или старом строении и приобрёл ли потребитель сам право на дополнительную защиту на основании VOS § ч. 21 ст. 218 или ч. 21 ст. 642 ЗОП.

Если действующая строительная гарантия даёт дополнительные права каждому собственнику строения, в т.ч. лицу, не являющемуся потребителем, то новый кодекс защищает только потребителей. Это заключается в том, что потребитель не должен доказывать, что появившийся в течение двух лет со дня передачи строения недостаток существовал уже при передаче строения, так как это предполагается. При обнаружении недостатка потребитель должен известить об этом продавца в течение разумного срока, но не позднее чем через два месяца, и описать недостатки, чтобы продавец знал, о каких недостатках идёт речь и каково содержание его обязанностей.

Если продавец не устранит недостатки добровольно, то потребитель вправе подать против него иск в суд или заказать устранение недостатков у третьего лица и потребовать от продавца возмещения соответствующих расходов. Как уже говорилось относительно установления строительной гарантии, возмещения расходов можно требовать только в случае, если от продавца ранее уже требовали устранения недостатков, ему был предоставлен для этого новый срок и этот срок истёк. Если продавцу не обеспечена возможность самому устранить недостатки, то он не несёт ответственности перед покупателем за возмещение таких расходов.

Истечение срока давности по требованиям

Истечение срока давности по требованиям, вытекающим из договора продажи и строительного договора подряда, существенно отличается от истечения срока давности по строительной гарантии. По требованиям по договору продажи, срок давности истекает в течение трёх лет со дня передачи строения покупателю, но в случае новых строений не раньше, чем по истечении пяти лет со времени готовности строения. По требованиям, вытекающим из строительного договора подряда вследствие недостатка строения, срок давности истекает по истечении пяти лет со дня приёмки работы.

Заключение

В заключение следует отметить, что Строительный кодекс, вступающий в действие с 1 июля, привносит в строительную гарантию существенные изменения. Строительной гарантии как права, обеспеченного каждому собственнику строения на основании закона, в дальнейшем не будет, хотя это и не ограничивает свободы сторон договора договориться о гарантии, в первую очередь в рамках хозяйственной и профессиональной деятельности. Заказчику очень рекомендуется договориться о строительной гарантии, так как в случае спора это значительно упростит предъявление требований.

Измененное право сосредоточенно на защите интересов конечного потребителя. Независимо от того, идет ли речь о новом строении или нет, права и интересы потребителя защищены в дальнейшем посредством того, что в отношении недостатков, обнаруженных в течение двух лет, предполагается, что они уже существовали во время передачи строения потребителю. Таким образом, потребитель не должен начать доказывать время и причину возникновения недостатка. Такая регуляция носит императивный характер, и соглашения, отклоняющиеся от нее во вред потребителю, не имеют силы.

Поделиться:
Самое читаемое