Квартирный вопрос 

Совершенно неожиданно возрос интерес фирм к покупке квартир для дальнейшего их использования в качестве апартаментов (помещений для проживания, сдающихся на короткие сроки, как альтернативы гостинице) либо для сдачи в аренду под конторы.

Но апартаментные проекты превалируют. Причина станет понятна, если заглянуть в интернет. Цена двухкомнатных апартаментов в центре города колеблется от 100 до 160 евро. Решающее значение, как утверждают специалисты по гостиничному бизнесу, имеет, во-первых, место; во-вторых, место; и в-третьих, место расположения квартиры. Для нанимателей в пересчете на „голову“ цены значительно дешевле гостиничных, а для собственников (даже при загрузке на уровне современных гостиниц, переживающих спад) доход получается значительный. Тем более, квартиры нынче дешевы и обставить их — расход невелик. Другое дело, из того же интернета видно, что конкуренция в этом секторе рынка уже не маленькая. Но спрос имеется и пока как минимум не ниже предложения.

Беспокоит в этом бизнесе другое: возможность применять к таким сделкам с квартирами налог с оборота. Шестнадцатая статья закона о НСО разрешает облагать этим налогом найм или аренду недвижимости или ее части, но там же содержится однозначное положение: „за исключением жилого помещения“ (ст. 16, часть 3, пункт 1).

Многие специалисты налогового учета полагают, что добавить НСО к плате за апартаменты, размещающиеся в квартире (в жилом фонде), можно только выведя ее предварительно из жилого фонда и зарегистрировав в качестве гостиницы. Вроде бы, точно по закону. Но у нас не меньшую силу имеют решения Государственного суда. А он по этому поводу высказался вполне определенно, посчитав, что „важна не планируемая цель, а фактическое использование жилого помещения в налогооблагаемом или в не облагаемом налогом обороте“.

Эту же позицию неоднократно озвучивали руководители служб Налогово-таможенного департамента (НТД), по долгу службы отвечающие за трактовку закона о НСО. Важно, чтобы корректно были составлены документы налогового учета, из которых однозначно должно быть понятно, для каких целей используется квартира. И чрезвычайно важно — необходимо предварительно известить НТД о желании добавлять НСО к счетам за найм этой недвижимости. Собственно, именно это единственное, что в формальной части требуется НТД. Подчеркиваем, что такое предварительное извещение возможно лишь при сдаче жилой недвижимости в аренду для нежилого использования. При продаже жилой квартиры добавить НСО невозможно.

А зачем собственнику квартиры, если это коммерческая структура (фирма), так уж нужно обложение арендной платы налогом с оборота? Это необходимо в нескольких случаях.

Прежде всего, если квартира приобретена непосредственно у застройщика или у кого угодно, но до введения ее в эксплуатацию — так как в этом случае эта квартира будет куплена с содержащимся в цене налогом с оборота, который, конечно же, покупатель-фирма автоматически зачтет.

Так же важно, если до получения доходов от аренды были значительные ремонтные расходы — для зачета неизбежного при ремонте НСО требуется сдача в аренду также с НСО. Если даже ремонт был сделан силами самого арендодателя, то все равно будет так называемый „входящий НСО“ от цены стройматериалов.

То есть, в общем случае, при владельце квартиры — налогообязанном по НСО, обложение НСО дохода от арендной платы весьма выгодно. Но надо непременно обеспечить в налоговом учете однозначные доказательства, что помещение, построенное и предназначенное для жилья, используется фактически для извлечения предпринимательской прибыли (и доход облагается НСО), чтобы при любой проверке было видно, что квартира действительно сдается в аренду и приносит доход, а не является, например, местом жительства семьи владельца фирмы.