Бизнес-площадь на дому
Предпринятое в позапрошлом году радикальное упрощение регистрации коммерческих товариществ привело к массовому переходу в эту форму предпринимателей-физических лиц, а также созданию новых структур с одним пайщиком и часто с ним же в качестве члена правления, а то и работника. Многие из них регистрируют фирмы на домашний адрес, где часто действительно работают.
Если у кого-то две квартиры, то сам Бог велел использовать одну из них под офис, а если такой роскоши новоявленные руководители фирм позволить себе не могут, то определяют в качестве служебных помещений часть единственной квартиры, соответственно перенося на расходы предприятия оплату пропорциональной части коммунальных и разных прочих расходов (на основании нормы статьи 12 части 3 Закона о подоходном налоге).
При этом нередко такая квартира приобретена в кредит (или взята в лизинг), и продолжается плата кредитных процентов (или лизинговых платежей). В соответствии с нормой 25-й статьи Закона о подоходном налоге проценты по такому кредиту или лизингу, как правило, вычитаются из налогооблагаемого дохода физического лица. Суммы вычета приличные. Но обратим внимание, что в указанной выше норме сказано, что такая льгота касается кредитов (лизинга), взятых «на приобретение для проживания жилого дома или квартиры». Но если владелец помещения утверждает, что квартира для бизнеса, то одновременно утверждать, что это площадь, «приобретённая для проживания», как минимум странно. То есть при вычете расходов по кредиту или лизингу в таких случаях надо рассчитывать пропорцию и пользоваться правом вычета той доли процентов по кредиту (лизингу), которая соответствует доли жилой площади в общей площади квартиры (или дома).
В эту же тему попадает и вопрос о продаже квартир, часть площади которых использовалась для бизнеса. С 1 января 2011 года в 6-й части 15-й статьи Закона о подоходном налоге содержится ограничение, по которому налоговое освобождение дохода от продажи жилого помещения действует «пропорционально соотношению площади помещений, использовавшихся как место жительства и в других целях». Этими «иными целями» как раз являются использование части квартиры (дома) для бизнеса или сдачи в аренду. Но это пугающее многих начинающих предпринимателей ограничение действует только в одном случае: когда налоговое освобождение дохода от продажи квартиры или недвижимого имущества возникает на основании «использования жилого помещения в качестве места жительства налогоплательщика». То есть, если освобождение дохода от налога возникло на основании того, что квартира (или недвижимость) получена в ходе реформы собственности или иных причин, указанных в 5-й части 15-й статьи Закона о подоходном налоге, ограничение, о котором шла речь выше, не действует.
Третий аспект проблемы, о котором чем дальше, тем чаще спрашивают: какие налоговые риски возникают в случае, если жильё получено по наследству. В этом случае мы должны расстроить наследников. По действующему закону не облагается налогом наследованное имущество (то есть нет налога при вхождении в право собственности на основании наследства), но дальнейшие сделки с наследованными жилыми помещениями не приводят к налогообложению только в одном случае, когда налогоплательщик использовал полученную по наследству квартиру для собственного проживания и по этому основанию применяет налоговое освобождение дохода в случае отчуждения жилья не чаще, чем раз в два года.
Именно в этом случае частичное использование жилых площадей для иных целей приводит к частичному праву пользования льготой. Но все остальные указанные в законе причины для льготного налогообложения не действуют. То есть совершенно неважно: было ли жильё до того, как стало объектом наследования получено в ходе реформы собственности или получено по праву преимущественной покупки путём приватизации - если оно наследником не использовалось для собственного проживания и отчуждается, то налог придётся уплатить со всей полученной от продажи суммы (поскольку цена приобретения нулевая).
Исходя из всех таких соображений и надо принимать решение о налоговом учёте, если местом деятельности является принадлежащая предпринимателю квартира.
Поэтому иногда целесообразно квартиру внести в капитал созданного товарищества или передать её в безвозмездное использование товариществу, чтобы все текущие расходы, связанные с квартирой, несло предприятие (если, конечно, она не является местом для жилья самого предпринимателя).