Экономист: доступность квартир в Таллинне значительно ухудшилась

Во втором квартале за один квадратный метр жителю столицы приходилось платить две чистые заработные платы, а на протяжении предыдущих восьми лет это соотношение оставалось в пределах 1,5-1,7. Доступность квартир также ухудшается из-за падения реальной зарплаты и снижения общей покупательной способности в связи с быстрым ростом потребительских цен, в результате чего у людей остается меньше свободных денег.

В то же время падение доступности жилья еще не полностью отражает влияние роста цен на новостройки, которые выросли из-за быстрого роста цен на строительство и дефицита новых квартир. При этом на долю новых квартир пришлось 23% всех сделок во втором квартале, что ниже среднего показателя до пандемии, составлявшего около 30%. В первой половине года столичный рынок недвижимости был активен. Несмотря на общее снижение чувства уверенности, стремление домохозяйств к покупке жилья оставалось высоким. Стремительная инфляция и рост цен на аренду жилья, на который также повлиял спрос на съемные квартиры со стороны военных беженцев, стимулировали инвестиции в недвижимость. Однако во второй половине года мы, скорее всего, увидим изменение соотношения спроса и предложения.

Факторы, которые ранее поддерживали высокий спрос, начали ослабевать, и в условиях ухудшающейся экономической ситуации трудно ожидать продолжения роста цен на жилье по сравнению с предыдущим кварталом. В этом году доступность жилья значительно ухудшилась. Стремительная инфляция подрывает покупательную способность населения. Годовые темпы роста вкладов домохозяйств в этом году замедлились. В то же время депозиты, как правило, сконцентрированы в руках домохозяйств с более крупными вкладами и более высокими доходами. Процентная ставка жилищных кредитов постепенно растет: 6-месячная ставка Euribor 16 сентября составляла 1,67%.

Вторичный рынок демонстрирует некоторые признаки стабилизации: активность в июле и августе почти не изменилась по сравнению с прошлым годом. Количество предложений растет. Баланс спроса и предложения может также улучшиться на рынке нового жилья. Цены на новостройки уже находятся на уровне, когда они перестают быть доступными согласно индексу доступности жилья от Swedbank*. Количество квартир, выставленных на продажу в новостройках Таллинна и его окрестностей, во втором квартале больше не снижалось, но оно все еще остается низким, а спрос, как ожидается, будет ослабевать.

По оценкам Swedbank, в этом году рост цен на квартиры превысит рост заработной платы. Во второй половине прошлого года уровень цен был намного ниже, чем сейчас, а это означает, что даже если цены перестанут расти, годовой рост все равно будет двузначным. Рост ставки Euribor ухудшит доступность жилья во второй половине года.

В Риге и Вильнюсе во втором квартале мы также наблюдали ухудшение доступности жилья. При этом в Вильнюсе доступность остается на уровне среднего показателя 2017–2019 годов, а в Риге даже выше. В Риге во втором квартале годовой рост цен на квартиры составил 12%, а зарплата выросла на 7,5%. В Вильнюсе за тот же период цены на квартиры выросли на 20%, а зарплаты – на 12%. Как и в Таллинне, сделки с новыми квартирами, а значит и более высокий рост цен, еще не полностью отображается в статистике по Риге и Вильнюсу. В Вильнюсе доля новых квартир немного выше, чем в Таллинне. В Риге, однако, наибольшая доля сделок приходится на многоквартирные дома советской постройки, а доля новых квартир незначительна.

*Индекс доступности жилья Swedbank в странах Балтии рассчитывается на основе данных о домохозяйстве с доходом, равным 1,5 средней чистой заработной платы, которое хочет приобрести квартиру площадью 55 м². Доступность определяется как ситуация, при которой выплаты по ипотечному кредиту в течение 30 лет при 15%-ном самофинансировании составляют 30% от чистого дохода домохозяйства.