Анализ: рынок коммерческой недвижимости замер. Что дальше?

В 2023 году количество сделок купли-продажи коммерческой недвижимости заметно снизилось. Статистика Земельного департамента по Харьюмаа указывает на уменьшение количества сделок во всех классах активов, связанных с коммерческой недвижимостью, за исключением производственных земель.

Аналитики недвижимости анализируют данные о сделках и объемы сделок по группам. Основное внимание уделяется инвестиционному рынку, который привлекает денежные потоки на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости.

Объем инвестиционного рынка коммерческой недвижимости Эстонии на протяжении многих лет превышал 300 миллионов евро в год. Рекордный оборот 2015 года (около 500 миллионов евро) был превышен в 2021 году, когда было заключено сделок примерно на 620 миллионов евро.

В 2022 году объем инвестиционного рынка составил около 340 миллионов евро, но большая часть сделок пришлась на первую половину года. За девять месяцев 2023 года было заключено сделок примерно на 105 миллионов евро, и хотя в конце года была зарегистрирована еще одна крупная сделка, объем, вероятно, все же будет значительно меньше, чем в предыдущем году – на момент публикации этой статьи аналитики еще не подсчитали окончательную сумму сделок.

Важно подчеркнуть – война в Украине и агрессивное поведение соседней страны не уменьшили интереса инвесторов к вложениям в недвижимость Эстонии. В последние годы на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости среди покупателей преобладал местный капитал, а среди продавцов – иностранные инвесторы, чей интерес к продаже, возможно, можно объяснить ухудшением геополитической ситуации, но эстонские инвесторы по-прежнему готовы вкладывать средства.

Крупные сделки в Латвии и Литве, находящихся в схожей с Эстонией ситуации, показывают, что интерес к инвестициям в страны Балтии по-прежнему сохраняется. В декабре была объявлена самая крупная сделка в истории стран Балтии по коммерческой недвижимости: фонд недвижимости Baltic Opportunity, управляемый литовской инвестиционной компанией Lords LB Asset Management, приобрел бизнес-парк Technopolis Ozas в Вильнюсе. Стоимость сделки не разглашается, но, по оценкам экспертов, она превышает 200 миллионов евро и может достигать даже 250 миллионов.

В Латвии фонд East Capital Real Estate Fund IV приобрел логистический центр Rimi Baltic. Цена продажи составила 83 миллиона евро, и сделка была проведена по схеме продажа-обратная аренда (sale-leaseback), в рамках которой был заключен 15-летний договор аренды.

В Эстонии сделок на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости не происходит из-за отсутствия объектов, предлагаемых на продажу на условиях, устраивающих покупателей. Покупатели оценивают пригодность коммерческой недвижимости для инвестиций на основе конкретной цифры – ставки доходности или yield, в разговорной речи просто доходность.

В 2022 году доходность коммерческой недвижимости в Эстонии стала рекордно низкой, то есть цены продажи достигли рекордно высокого уровня. По оценкам, в 2023 году доходность сделок выросла, но поскольку их было мало, результаты нельзя считать слишком точными. Доходность офисных помещений оценивается примерно в 6,2% (в 2022 году – 5,8%), складских и производственных помещений – около 7,0% (в 2022 году – 6,7%), торговых площадей – 7,25% (в 2022 году – 6,7%).

Но обычно инвесторы, покупающие коммерческую недвижимость с целью получения доходности, хотят, чтобы их капитал за счет использования финансового рычага приносил не 6–7%, а значительно больше. Обычно они стремятся к доходности собственного капитала 10% или выше.

Рост процентных ставок привел к ситуации, когда желаемая доходность собственного капитала становится недостижимой. Подходящий уровень доходности (yield) для сделок при текущих процентных ставках должен составлять не менее 8%, на что указывают инвесторы в своих публичных выступлениях и статьях.

С другой стороны, если учитывать, что доходность считающихся безрисковыми для инвестора из еврозоны 10-летних государственных облигаций Германии в 2019–2022 годах колебалась около 0% и сегодня находится в районе 2%, то при неизменной рисковой премии доходность коммерческой недвижимости также должна была бы вырасти примерно на столько же.

Увы, чтобы получить от коммерческой недвижимости 8% доходности, необходимо снизить цены продажи примерно на 25%.

Если на рынке не предлагаются подходящие объекты коммерческой недвижимости, то для частных инвесторов, которые покупали или планируют покупать коммерческую недвижимость в меньших объемах, сегодня явной альтернативой является рынок облигаций, где облигации местных банков (LHV Pank, Bigbank, Coop Pank, Inbank) торгуются с доходностью 6–9%, и первичное размещение облигаций часто переподписывается в несколько раз – определенно за счет средств так называемых инвесторов в аренду.

Проведя расчеты в кредитном калькуляторе, можно прийти к выводу, что при текущих процентных ставках чистый доход от операционной деятельности владельцев (арендная плата – операционные расходы) не покрывает платежей по кредитам (основная сумма + проценты). Из этого можно сделать вывод, что на рынке могли бы появиться продавцы коммерческой недвижимости, вынужденные продавать ее из-за финансовых трудностей, – либо вмешаются банки и судебные исполнители, либо собственники сами ликвидируют активы, чтобы избежать худшего. Т.е. цены на недвижимость могли бы упасть

В начале 2023 года многие участники рынка были полны надежд, что во второй половине года собственники будут вынуждены продавать и удастся приобрести коммерческую недвижимость на выгодных условиях. Однако на самом деле количество сделок купли-продажи коммерческой недвижимости и движение цен в 2023 году показывают, что по сравнению с предыдущими годами вынужденных продавцов на рынке не было - по крайней мере, не больше, чем обычно. Собственники недвижимости, у которых возникли трудности, бывали и в более благоприятные для экономики времена и при более низких процентных ставках.

Основная причина заключается в том, что на протяжении многих лет большая часть коммерческой недвижимости Эстонии переходила в собственность финансово стабильных долгосрочных инвесторов, которые разумно используют кредитное финансирование и имеют достаточный финансовый резерв, чтобы пережить трудные времена.

Кроме того, сегодня у владельцев коммерческой недвижимости нет серьезных проблем с арендными доходами – несмотря на экономический спад, платежная дисциплина арендаторов существенно не ухудшилась, и помещения не освобождаются массово. Так как в арендных договорах коммерческой недвижимости обычно предусмотрена индексация арендных ставок каждые 12 месяцев с учетом роста индекса потребительских цен (ИПЦ), быстрый рост цен в 2022–2023 годах также значительно увеличил арендные ставки – даже если весь рост ИПЦ не переносился на арендаторов из-за установленного в договоре предела подорожания или с учетом жизнеспособности арендаторов.

Таким образом, на рынке сложилась ситуация, когда продавцам нет необходимости снижать цены, и они по-прежнему остаются близкими к уровню 2022 года.

В некоторой степени нехватку сделок можно объяснить тем, что в 2023 году давление, вызванное ростом процентных ставок, полностью еще не отразилось на рынке – как правило, процентные ставки пересматриваются в кредитных договорах каждые 6 месяцев, поэтому рост Euribor начинает повышать платежи по кредитам с некоторой задержкой.

Если это так, то в 2024 году должно состояться больше сделок. В то же время поведение процентных ставок уже облегчает ситуацию – в октябре 2023 года шестимесячный Euribor достиг пика на уровне 4,143%, но сейчас этот показатель упал ниже 3,9%, и к середине 2024 года ожидается его снижение до уровня около 3,0%.

Однако, кажется, что даже в 2024 году вынужденные продажи не сильно увеличат количество сделок купли-продажи коммерческой недвижимости. Существующий сегодня большой разрыв между ожиданиями цен у покупателей и продавцов, вероятно, сгладится через более длительное время, когда индексация арендных ставок увеличит денежные потоки от коммерческой недвижимости, и продажа с более низкой доходностью не будет означать более низкую цену по сравнению с предыдущими годами.