Коммерческая недвижимость в свободном падении
Международная компания Colliers International, специализирующаяся на консалтинговых услугах в обалсти коммерческой недвижимости, опубликовала свой обзор рынков недвижимости Эстонии, Латвии, Литвы и Беларуси.
Во всей Прибалтике уровень вакантности растет, арендные ставки падают, спрос ограничен, а новые проекты замораживаются из-за слабости рынка и недоступности финансового кредитования. Рынки недвижимости находятся в «свободном падении», и их состояние меняется каждый день.
Балтийский рынок недвижимости, ориентировавшийся в основном на арендодателей, сменился рынком арендатора, вынуждая девелоперов и арендодателей проявлять гибкость в установлении условий аренды и искать творческие решения для арендаторов.
В Риге наблюдается временная пауза в предложении рынку новых торговых помещений. В 2008 году общая полезная площадь сдававшихся в аренду новых помещений в Риге не превышала 5 000 кв. м. К концу года рынку было предложено только 7 000 кв. м торговых площадей – за счет расширения Alfa Shopping Centre. Экономический спад и падение оборотов торговли вынудили многие местные компании отменить планы по расширению и даже прекратить коммерческую деятельность. Спрос на торговые помещения падает; главным образом его поддерживают международные компании, имеющие опыт деятельности в условиях падения цен на рынке. Ввиду стабильных круглогодичных потоков покупателей и более низких арендных ставок новые магазины открываются в торговых центрах, а не в магазинах уличной торговли. Постоянная ротация арендаторов, падение покупательной способности клиентов, меньший оборот торговли и слабый спрос способствовали повышению уровня вакантности. Уровень вакантности относительно высок даже в успешных торговых центрах. Прогнозируется, что арендные ставки будут продолжать падать.
В Таллине задержки строительства новых офисных проектов, запланированных на 2008 год, «подготовили почву» для предложения рынку относительно большого объема площадей в 2009 году. По сравнению с показателями 2006 года ожидаемый в 2009 году объем площадей (ок. 59 000 кв. м) увеличит общее предложение офисных помещений на 75%. Из-за быстро ухудшающейся экономической ситуации и уменьшающейся ликвидности на рынке, предложение новых офисных помещений в ближайшем будущем также может быть отложено (4 проекта, завершение которых запланировано на 2009 г., уже заморожены). Прогнозируется, что уровень вакантности в текущем году достигнет 15%, что приведет к уменьшению арендных ставок в проектах среднего и низкого классов и более эластичным условиям аренды для арендаторов, особенно в сегменте класса B. Дальнейшее развитие и стабильный уровень арендных ставок и вакантности в среднесрочной перспективе ожидаются только в сегменте класса A. Пользуясь преимуществом падения арендных ставок и нового предложения офисных помещений высокого класса, компании переезжают из устаревающих помещений класса C в более современные с небольшой разницей в цене и даже с меньшими расходами.
В Литве рынок складских помещений в Вильнюсском регионе первым отреагировал на экономический спад. В 2008 г. фонд современных складских помещений увеличился на 7,1 процента (по сравнению с приростом на 30 процентов в 2007 г.), и составил 289 300 кв. м на конец года. График сдачи около 75 процентов всех проектов, запланированных в 2008 г., был пересмотрен; вместе с новыми проектами (ок. 170 000 кв.м) они заморожены без установленного срока реализации. Компании начали поиск путей оптимизации своих эксплуатационных расходов и более дешевых альтернатив аренды. В этом году арендная ставка складских помещений будет корректироваться, но не должна опускаться ниже 3 EUR/кв. м/месяц (не включая НДС и эксплуатационные расходы).
“После многолетней фазы экономического подъема и менее консервативного инвестиционного подхода, большинство участников рынка недвижимости в нашем регионе вошли в стадию кризиса и рецессии без серьезного анализа и подготовки, более того – без альтернативного плана, который можно было бы реализовать без временных задержек,” говорит Михаил Морозов, управляющий партнер Colliers International в странах Балтии и Беларуси. “Сейчас наибольшие сложности связаны с выбором индивидуальных стратегий – как стабилизировать ликвидность и стоимость – и с отказом от ранее намеченных планов, что помогло бы продолжить коммерческую деятельность и избежать банкротства.”
Autor: dv.ee Istsenko Olga