Внимание! Эта статья была опубликована более 5 лет назад и относится к цифровому архиву издания. Издание не обновляет архивированное содержание, поэтому, возможно, вам стоит ознакомиться с более свежими источниками.
Падение стоимости не равнозначно падению ценности
Нередко падение цен в сделках
с квартирами рассматривают как падение их рыночной ценности. Газетная
статья о том, что средние цены упали на 50%, нередко подается под заголовком
«Недвижимость обесценилась наполовину». Звучит интригующе, но на самом деле
соотношение между этими понятиями не столь простое.
Поясню на примере. Предположим, что в один месяц сделки заключаются только с дорогими квартирами в Старом городе по средней цене 50 000 крон/м2. А в следующем месяце осуществляются лишь сделки с квартирами в полуразвалившихся домах на окраине по средней цене 5000 крон/м2. Очевидно, что при этом нельзя утверждать, что произошло десятикратное снижение ценности квартир, и на этом основании претендовать в следующем месяце на квартиру в Старом городе по цене 5000 крон за «квадрат».
Как видим, большое значение имеет структура сделок. Если в один месяц проводятся сделки с более дорогой недвижимостью, а в следующем – с более дешевой, то падение цен в сделках будет, так сказать, преувеличенным.
На сегодняшнем рынке недвижимости большинство сделок заключается именно с объектами недвижимости наиболее дешевого класса. А сделки с дорогой недвижимостью - редкость. К тому же число сделок невелико, а потому отдельные исключения - такие как продажи от судебных исполнителей или местное самоуправление решило избавить себя от полуразвалившегося жилья - оказывают на статистику большое воздействие.
Из вышесказанного вовсе не следует утверждение, что ценность недвижимости остается неизменной со времен бума 2007 года. Ценность ее тоже упала, но степень ее падения не совпадает со степенью падения средних цен.
Так, если кто-то купил таллиннскую квартиру во втором квартале 2007 года за млн. крон, это не означает, что сегодня ценность этой квартиры составляет всего лишь 400 000 крон, хотя средние цены сделок в Таллинне с того времени упали на 60%.
Падение ценности конкретной квартиры может составлять какую-то другую величину, например, 40% - в зависимости от района и типа квартиры.
Покупатель-инвестор, который хочет купить недвижимость по наилучшей для него цене, должен охотиться не за дном цен, а за дном ценности. Надо понимать различие между этими понятиями, и знать, что они могут не совпадать между собой.