Регион один, рынки разные

Как рассказал Деловому Телеграфу специалист по исследованиям и аналитике рынка недвижимости Балтии NEWSEC Re & Solution Миндаугас Кулбокас, Литва и Эстония учатся у соседей. Так, в странах Скандинавии и Польше не строят дома, пока не реализуют минимум 50% квартир. Ныне в Таллине строится 1000 квартир, реализовано 70%. В Вильнюсе также строится 1000 квартир, часть из которых продана. Зато в Латвии актуальны спекулятивные продажи (рынок базируется как на официальных, так и на серых доходах).

В Латвии обвал цен на жилье, по сравнению с пиком (середина 2007 года), — 63%, в Эстонии — 40%, в Литве — 30%.

«Бытует мнение: мол, Таллин спас финский покупатель, однако они выбирали объекты очень тщательно — центр города, припортовые районы, — рассказывает М.Кулбокас. — Литву же якобы выручили белорусы. На самом деле сделки были, но их число незначительно. А в Латвии говорят о россиянах, якобы вытащивших рынок недвижимости взамен на временный вид на жительство (ВВЖ). Это эффективный маркетинговый инструмент, но число сделок незначительно».

 В свою очередь партнеры Colliers International Денис Каиран и Мария Капелька считают, что приобретение недвижимости в обмен на ВВЖ — уникальная модель для Прибалтики, позитивно повлиявшая на рынок: оживают строительство и продажи.

 Однако есть и риски. К примеру, в Юрмале — возможность «перегрева». В элитных проектах стоимость квадратного метра достигает уже 7 тыс. евро. Есть и такой важный аспект — страны Балтии разнятся по развитию инфраструктуры, что влияет на стоимость жилья. В Эстонии бизнес сосредоточен в Таллине и трех второстепенных городах.

 В Литве — в трех основных городах: Вильнюс, Каунас, Клайпеда, плюс в пяти второстепенных. В Латвии почти все сосредоточено в Риге, стоимость жилья в регионах в 1,5—2 раза ниже.

По словам М.Кулбокаса, перед введением евро в Эстонии был скачок цен на жилье (в IV квартале 2010 года прирост составил 7—10%). Затем произошел еврошок, что повлекло падение на 3—5%. Эстония — «барометр цен» на недвижимость. Через 6—7 месяцев ситуация повторяется в Литве, через 12—14 — в Латвии. Таким образом, в Риге к концу года ожидается рост цен на жилье на 3—5% (что компенсирует инфляцию).

В свою очередь для Скандинавии характерны два типа жилья: арендуемое и приобретаемое в собственность. Молодежь снимает квартиры площадью 40—50 кв. м в центре города. Семейные пары — 70— 80 кв. м подальше от центра. Собственное жилье приобретают после появления детей (как правило, в кредит). К этому времени покупатели твердо стоят на ногах, что отражается на ценах.