Состояние строений оценивается системно

В законодательно регулирующем строительную деятельность Строительном кодексе (ehitusseadustik) устанавливается, кроме всего прочего, необходимость и частота проведения строительно-технического осмотра зданий, или «аудита строений». Требования, предъявляемые к аудиту строений, случаи проведения аудита и частота устанавливаются постановлением «Порядок проведения аудита строений» («Ehitise auditi tegemise kord» (RT I, 25.09.2015, 9). Понятие «аудит строения» введено в закон как замена понятия «экспертиза строения». Целью было разграничение сфер деятельности и различных понятий, связанных с различными видами деятельности. Хотя Строительный кодекс действует уже пару лет, понятие «аудит строения» еще глубоко не укоренилось.

Это понятие сейчас используется очень конкретно, при упорядочивании данных Регистра строений в случаях, когда туда вносится еще не внесенное строение. При отсутствии разрешения на эксплуатацию безопасность строения оценивается в ходе производства, в качестве основания для которого, при возможности, берется строительный проект. В случае отсутствия проектной документации для оценки безопасности строения владелец здания должен заказать аудит строения, или экспертизу строения. Параллельно используются понятия «строительно-техническая экспертиза», «осмотр технического состояния», «оценка технического состояния», «строительно-техническое исследование» и т.д. Сами выражения и их содержания, конечно, немного различаются, но порядок их проведения тоже регулируется  упомянутым ранее постановлением.

Согласно Строительному кодексу, различают очередной, внеочередной и аудит строения перед эксплуатацией.

Аудит перед эксплуатацией необходимо проводить в установленном законом случае до ввода сооружения в эксплуатацию. В первую очередь при получении разрешения на использование здания и внесение его в Регистр строений. Можно выделить две типичные ситуации.

1. Сооружение построено до вступления в силу Закона о строительстве (ehitusseadus), то есть до 1 января 2003 года. Строение должно отвечать требованиям безопасности, применяемым к строениям, и его безопасность оценивается исходя из требований, действовавших на момент постройки.

 

 

2. Сооружение, построенное до вступления в силу Строительного кодекса, то есть после 1 января 2013 года и до 1 июля 2015 года, и не внесенное в Регистр строений. Строение должно отвечать требованиям безопасности, применяемым к строениям, а также отвечать условиям детального или общего планирования или условиям проектирования.

При оценки безопасности строения за основу берется строительный проект, а при его отсутствии проводится аудит для оценки безопасности строения. Аудит строения заменяет проект строительства в производстве о разрешении или оповещении. При проведении аудита строения надо представлять его важнейшие технические данные.

Согласно постановлению, очередной аудит проводится в соответствии с требованиями руководства об обслуживании сооружения. Для более новых и строящихся зданий составлены руководства по обслуживанию соответствующего содержания, где указана частота проведения необходимых работ. У более старых зданий нет руководств по обслуживанию, в таком случае надо регулярно проводить осмотр здания на предмет соответствия отопительных и электрических систем требованиям из постановлений правительства.

В случае более крупных квартирных домов заключенный с управляющей компанией договор обычно обеспечивает периодическое проведение технического осмотра несущих конструкций здания. Рекомендации для проведения регулярных осмотров приведены в стандарте EVS 807:2016 «Управление и содержание в порядке недвижимости». Согласно ему, рекомендуется проводить оценку технического состояния каждые три-пять лет, в ходе которой оценивается состояние несущих конструкций.

Обычно оценка технического состояния проводится визуально, это значит, что конструкции не вскрываются. В тех случаях, когда выявляются значительные повреждения (например, трещины в стенах или балках, сильная деформация конструкций и т.п.) или отмечаются показатели, угрожающие здоровью людей, надо дополнительно заказать внеочередной аудит, при котором оговариваются дополнительные исследования.

Внеочередной аудит строения необходимо провести незамедлительно после того, как его владелец узнал о том, что строение не отвечает требованиям и что его использование по предусмотренному назначению и предусмотренным способом опасно.

После оповещения о проблеме владельцу необходимо составить как можно более точное начальное задание и обратиться к инженеру-строителю соответствующей квалификации (уполномоченный инженер 8-го уровня или соответствующая этому квалификация). Владелец обязан предоставить эксперту ранее проведенные технические оценки, релевантную документацию и обеспечить доступ к частям здания.

Обычно эксперт делает уточнения и проводит первичный осмотр здания еще на стадии ценового предложения. Это необходимо для определения планируемого объема работ и для решения о том, потребует ли аудит вскрытия конструкций или дополнительных исследований. К последним можно отнести, например, вскрытие фундамента вместе со строительно-геологическими исследованиями, взятие проб на предмет биологических повреждений для лабораторных исследований, видеоизучение сети труб, изучение дымовых труб или вентиляционных каналов, различные испытания и прочее.

Обязательно нужно согласовать временной график аудита, точно описать и договориться о местах вскрытия конструкций и о том, кто и как восстановит текущую ситуацию. В том случае, если запланированные вскрытия невозможны, проводящий аудит специалист должен объяснить сопутствующие риски и предложить возможные решения для их снижения. Необходимо также заранее продумать, должно ли входить в объем работ аудита составление первичных решений по армированию или аналогичных других. В случае, если действовать надо быстро и поддержать конструкции хотя бы так, чтобы была обеспечена безопасность людей, то в аудит должно входить описание соответствующих работ с чертежами.

После проведения вышеописанных аудитов может возникнуть необходимость по той или иной причине дополнительно оценить состояние существующей недвижимости. Одной из наиболее распространенных в данный момент причин является оценка состояния недвижимости и необходимости ее ремонта до ее продажи или сдачи в аренду. Для составления такой оценки привлекается инженер-строитель. Обычно в результате осмотра составляется перечень ремонтных работ, который содержит и оценку стоимости требуемых работ.

Необходимость проведения аудита возникает и после несчастных случаев (затопление, взрыв, пожар, обрушение и т.д.). Требование проведения аудита может предъявить, например, Департамент технического надзора и/или страховка. Аудит требуется также в том случае, если помещения предполагается использовать вне установленного порядка для проведения каких-то крупных мероприятий или временно поменять назначение здания.

В постановлении о проведении аудита строения приведены общие требования к оформлению отчета об аудите. Согласно законодательству, владелец здания должен представить составленный аудит в Регистр строений в электронном виде.

В некоторой степени более строгие требования и ограничения применяются к строительно-техническим исследованиям тех зданий, которые считаются памятниками или находятся в зоне охраны памятников старины. В таком случае необходимо кроме Строительного кодекса следовать также Закону об охране памятников старины (Muinsuskaitseseadus) и изданным на его основании постановлениям.

У специалиста, проводящего такое исследование, помимо строительного образования также должен быть как минимум четырехлетний опыт в исследовании памятников или он должен пройти соответствующий курс повышения квалификации. После выполнения этих начальных требований можно ходатайствовать о разрешении на деятельность для проведения инженерных исследований, составления планов работ по консервации и реставрации. Ограничение установлено в основном для того, чтобы избежать повреждения памятников по незнанию.

Порядок проведения исследований описан в постановлении «Условия и порядок составления проектов и предшествующих им исследований по консервации, реставрации и строительству зданий-памятников и строений, находящихся в зоне охраны памятников старины» 

Архивные и библиографические исследования – это предварительные работы, в ходе которых происходит знакомство с данными об исследуемом здании в архивах и различных письменных источниках. Основательная предварительная работа позволяет избежать чрезмерного вскрытия конструкций и дает представление о проведенных ранее исследованиях. На основании полученной информации можно сделать выводы и легче выяснить причины возникновения повреждений.

Для проведения архивных исследований не нужно наличие разрешения на деятельность Департамента защиты памятников старины (Muinsuskaitseamet). По этой причине рекомендуется также начинать со знакомства с архивными материалами в отношении существующих строений. Записи о зданиях находятся в разных архивах, иногда материалы дублируются.

В зданиях-памятниках и строениях, находящихся в зоне охраны памятников старины, не разрешается вскрывать конструкции без предварительного разрешения. Разрешение на исследование выдает Департамент охраны памятников старины или его административный партнер. Для получения разрешения необходимо составить план работ для исследования, в котором приводятся цель исследования и методы его проведения, перечисляются описываемые исследования, прилагаются обоснование масштаба исследования, чертежи мест и масштабности проведения исследования, программа восстановления уничтоженных или поврежденных конструкций.

Требования к составлению плана работ можно соблюдать и при проведении аудита. В этом случае его не надо представлять никаким чиновникам, но владелец здания может получить представление об объеме проводимых работ. Продуманная деятельность также повышает качество работы.

Иногда может быть необходимо проведение комплексного исследования. Например, в том случае, если надо вскрыть фундамент в археологической зоне или параллельно проводить строительно-историческое исследования для выявления различных этапов строительства и т.п.

В техническое исследование здания-памятника или строения, находящегося в зоне охраны памятников старины, входят:

1) выявление конструкций и методов строительства 2) составление статических схем и расчет силы конструкций 3) определение технического состояния материалов конструкции (при необходимости при помощи лабораторных исследований) 4) определение грузоподъемности и аварийности конструкций 5) фиксирование деформаций конструкции 6) определение технического состояние скрытых элементов конструкции 7) выявление особенностей, гидрогеологических характеристик и проседания почвы 8) определение материалов декоративных деталей и строительной очереди 9) при необходимости лабораторные исследования материалов оформления.

Исследования проводятся в рамках своих умений с привлечением по необходимости получивших соответствующее образование специалистов.

В отчете о техническом исследовании памятника или строения представляются обзор проведенного исследования и использованных методов, места проведения исследования на чертежах и цветные фотографии состояния, копии результатов лабораторных исследований, обзор результатов исследования а также предложения по обеспечению сохранности памятника или строения.

В отчете о лабораторных исследованиях и анализах представляются цель и методы исследования, точные описания взятых для анализа проб или предметов вместе со схемами местоположения, методы проведенных лабораторных анализов и опытов (вместе со ссылками на эстонские или международные базовые или нормативные документы), а также результаты эксперимента по каждой пробе и заключения, полученные при сравнении и систематизации данных.

В этом случае тоже надо следовать этим же правилам оформления при составлении аудита строения. Составляемый документ должен быть равным образом понятен и через три года. Часто можно увидеть аудиты, где конструкции были где-то вскрыты, но места вскрытия на чертеже не отмечены. Стоит ссылка, например, на комнату № 16. В данный момент информации может быть достаточно, но планировка здания может измениться, могут поменяться собственники и переименовать номера комнат. Поэтому позже может быть утрачена возможность использовать материалы данного аудита и сделать правильные выводы из произошедших изменений. 

Отчет об исследовании необходимо представить в архив Департамента защиты памятников старины. Отчет об исследовании может служить основанием для особых условий по охране памятников старины или составления проекта.

Понятие технической экспертизы строений используется в общем планировании зданий, находящихся в самобытных районах. В самобытных районах важно максимально сохранить своеобразие, восстановить поврежденные конструкции и 

детали с использованием традиционных строительных и отделочных материалов. Для этого существуют общие требования для реконструкции зданий.

В самобытных районах действуют схожие требования к оформлению отчетов и проведению работ, как и при зданиях-памятниках. В случае самобытного района нет прямой необходимости перед исследованием составлять и согласовывать план работ.

 

Autor: Маари Иднурм