Анонимный эксперт: краудфандинг похож на обычное мошенничество
EstateGuru вернула вчера инвесторам кредит под проект на бульваре Тооме, однако анонимный источник Aripaev подозревает, что краудфандинг - это мошенничество.
"То, что этот кредит вернули, делает ситуацию ещё интереснее, - говорит эксперт, который пожелал, чтобы его имя не называли. Позиция, которую он хочет донести, заключается в том, что инвесторы в краудфандинговых проектах недостаточно защищены. - Если случай с Тооме хотя бы немного характеризует состояние всех портфелей в краудфандинге, то весь этот бизнес видится обыкновенным мошенничеством".
"Тут есть 2 варианта. Либо этот кредит вернул какой-то глупый инвестор, который вообще не взвешивает риски, либо это какая-то компания, связанная с EstateGuru. Чтобы карточный домик не посыпался", - добавил аноним.
В оценочном акте девелоперского проекта от Domus Kinnisvara написано, что готовность объекта - 55%. Именно в этот момент девелопер представлял проект инвесторам. Через 2 года, когда появились первые проблемы, Eri Kinnisvara оценила готовность объекта недвижимости на 60-70%.
При этом, описание объекта было таким же, каким оно было в акте 2015 года: "Нет внутренней отделки, а также вентиляционного и водопроводного оборудования. Земельный участок в порядок не приведён".
Инвестор и эксперт по краудфандингу Таури Алас считает, что никакой работы над проектом Тооме просто не велось. "У инвесторов есть оправданное ожидание того, что стоимость объекта будет в будущем расти", - говорит он.
"За всё это время EstateGuru не заинтересовался, куда ушли деньги клиентов, и как они использовались. Они даже не заметили, что девелопер, которому они дали почти четверть миллиона денег доверчивых клиентов так и не начал работу проектом", - добавил анонимный эксперт.
Подозрение, по его мнению, должно было уже вызывать то, что объект стартовал ещё во время предыдущего бума, и был в итоге брошен на полпути. "Объёмы строительства, местоположение и состояние объекта таковы, что оба оценочных акта подчёркивают его слабую ликвидность.
Алас считает, что ликвидность объекта - это и есть его защита от случаев, когда EstateGuru не следит за его состоянием. "Я не думаю, что есть смысл в том, чтобы работники EstateGuru каждую неделю ходили на объект и приказывали работникам, чтобы те начали шпаклевать", - говорит он.
Чтобы обеспечить ликвидность, нужно, на его взгляд, прежде чем инвестировать, в объект смотреть на его местоположение. "Если у двухкомнатной квартиры в Таллинне ликвидность очень хорошая, то от аналогичного объекта в провинции толку может быть гораздо меньше", - приводит пример он.
Ещё один способ, с помощью которого инвестор может себя защитить - это обратить внимание на соотношение долгов и стоимости объекта (LTV). "Обычно сумма кредита не должна превышать 75% от стоимости объекта. Т.е. если объект стоит 100 000 евро в момент взятия кредита, то стоимость займа может быть до 75 000 евро", - поясняет Алас.
EstateGuru также часто требует личного поручительства от кредитопоручателя. Алас не верит в то, что этой действенная мера. "Если двухкомнатную квартиру в центре Таллинна потерять нельзя, то вероятность банкротства частного лица гораздо выше", - объясняет он.
Анонимный источник считает, что краудфандинговые платформы недостаточно мотивированы использовать деньги инвесторов самым лучшим образом. Платформа обещает, что будет заботиться о качестве портфеля, однако плату за свои услуги получает тогда, когда кредит выдан девелоперу, а не тогда, когда инвестиция реализовалась. "После того, как деньги выданы, у платформы нет мотивации "держать лом в заднице" у девелопера", - считает он.
Алас также считает, что в бизнес-модели EstateGuru заложен конфликт интересов. "Если портал получает комиссионные в начальной фазе проекта, то позже могут появиться проблемы при востребовании кредитов". В то же время опыт с проектом на бульваре Тооме он считает позитивным.
Инвестор Яак Роосааре также считает, что в краудфандинге более слабый контроль качества. "В интересах портала как можно большее количество заключённых сделок, с которых он получит комиссионные. Конечно, никто не хочет, чтобы проект провалился, однако я считаю, что контроль качества здесь гораздо ниже, чем в случае индивидуального инвестора, который берёт риски на себя в полном объёме".
Роосааре считает, что хорошим решением этой проблемы моглоо бы стать то, чтобы хозяева портала сами бы инвестироовали в проекты, которые у них выставлены.
Роосааре также считает, что в случае с проектом на бульваре Тооме всё закончилось хорошо, поскольку инвесторы получили свои деньги назад.
Анонимный источник придерживается другого мнения.
"Если утверждать, что все получили свои деньги назад, и никто не понёс убытка, то у меня возникает вопрос: хоть один разумный инвестор вложил бы деньги на таких условиях? Без залога и не задавая ни одного вопроса по поводу использования денег. Ответ однозначный: нет!", - сказал эксперт.
Он считает, что хотя в данном случае инвесторы и получили свои деньги назад, общий портфель компании стоит 35 миллионов евро. И в ситуации, когда никто не задаёт вопросов по поводу того, как используются эти деньги, мы имеем дело с миной замедленного действия. По словам анонима, по тем же причинам проблемы краудфандинга привлекли внимание Финансовой инспекции, которая представила в прошлом году проект, регулирующий краудфандинг.