Что стимулирует налоговый закон?

Причин тому несколько. Во-первых, мнение, что все жители Эстонии хотят непременно иметь только собственное жильё, которым руководствовались сменяющие друг друга власти, оказалось ошибочным. Достаточно зайти на любую площадку объявлений, чтобы наткнуться на желающих снять жильё, не говоря уже, что посуточная сдача квартир в аренду стала устойчивой конкурентной средой по отношению к гостиницам.

Нанимает жильё молодёжь, у которой нет денег на покупку квартиры или нет уверенности, что они не снимутся вскоре и не бросят город или даже страну в поисках лучшей жизни, которые понимают, что для начала могут пожить в скромных условиях, но надеются вскоре их значительно улучшить. Снимают небольшие квартиры на учебный сезон вполне обеспеченные люди, имеющие загородные дома в «райских кущах», но вынужденные возить ребёнка в школу. Им вскоре это надоедает, и они предпочитают снимать квартиру возле школы, где 5 дней в неделю живёт кто-то вместе со школьником (или сам повзрослевший школьник). Часто снимают жильё те, кто работает по модной нынче схеме фрилансерства. В общем мы движемся к нормальной европейской ситуации, когда доля съёмного жилья в разы превышает долю квартирной собственнос­ти. Растёт спрос, и предложение рас­тёт. Во-первых, потому что многие уезжают на длительное время работать в другие страны. Во-вторых, те, кто приватизировал квартиры, уходят из жизни, а имеющие своё жильё наследники сдают внаём пустующие квартиры. И, наконец, нужда заставляет сдавать большую жилплощадь и размещаться в меньшей.

Минфин два года назад эту тенденцию отметил в пояснительной записке к изменению нормы закона о подоходном налоге, позволившей снизить налогообложение от сумм получаемых за сдачу квартир внаём. Тем самым Минфин постарался стимулировать квартирособственников легализовать доходы от сдачи жилья в аренду и платить налоги. Однако встречного движения не произошло. И виновата в том не столько жадность квартировладельцев, сколько позиция того же министерства, которая сулит значительно большие денежные потери людям, если они по каким-либо причинам прекратят сдавать жильё в аренду и решат его продать.

Чтобы стало понятнее, о чём речь, рассмотрим пример. Предположим, квартирособственник, купивший квартиру в каком-нибудь 1998 году, сдавал её внаём лет пять до сентяб­ря нынешнего года, получая в месяц по 200 евро, а теперь, после завершения договора найма, решил её продать за 80 000 евро. Обошлась она ему когда-то в 30 000 в перерасчёте на евро. То есть, доход будет 50 000 евро. Если хозяин квартиры платил налог с арендной платы по 32 евро в месяц, то на основании нормы части 6 статьи 15 Закона о подоходном налоге ему придётся уплатить 20% от 50 000 евро или 10 000 евро. А если он сдавал квартиру «по-чёрному» и в течение последнего года трудолюбиво собирал доказательства собственного проживания в этой квартире, то он и тридцатник в месяц не терял и пятую часть дохода от продажи квартиры не потеряет. Как, полагают уважаемые читатели, они повели бы себя на месте собственника? Конечно, риск того, что поймают с неуплатой налогов от стоимости аренды есть. Но он небольшой. То есть, введя норму, о которой шла речь выше, Минфин сделал всё, чтобы легализовать аренду было невыгодно. А недавно в этом же направлении сделан ещё и «контрольный выстрел». Доход от продажи недвижимости не будет влиять на расчёты, связанные с новым необлагаемым минимумом, кроме случая, когда такой доход облагается налогом. А этот случай мы уже знаем: если квартира до продажи сдавалась в аренду, то есть от арендных платежей платился налог. В нынешних условиях это станет делать только очень законопослушный от собст­венной трусости чудак. Не так ли?

Autor: Владимир Вайнгорт, д.э.н.,научный руководитель клуба „Кардис“