• Поделиться:

    Два взгляда на один треугольник

    Тему подсказало письмо, автор которого просил помочь составить договор между ним, как собственником квартиры, и его же фирмой на передачу квартиры в безвозмездное использование. Помощь ему нужна, чтобы «сделка не вызвала никаких налоговых неприятностей».

    Владимир Вайнгорт доктор экономических наук, научный руководитель клуба „Кардис“Фото: Scanpix
    Выполнить просьбу оказалось проще простого, поскольку от текста договора никаких неприятностей появиться не может. Более того, такую сделку безвозмездного использования можно совершить даже на основе устной договорённости, если никаких доходов и денежно оцениваемых благ собственник квартиры не получает. Конечно, при условии, что квартира каким-то образом используется фирмой для предпринимательства (размещения работников, сдачи в аренду и т. д. и т. п.).
    Чтобы не оказалась впоследствии цель сделки - оплата фирмой коммунальных платежей за пустующее помещение, в котором за счёт фирмы ещё и ремонт делается. Насчёт ремонта особый разговор. С этим делом могут быть связаны налоговые риски в случае прекращения договорённости о безвозмездном использовании жилого помещения. Ремонтные расходы должны быть связаны с целевым использованием квартиры, и срок износа ремонтных работ должен соответствовать сроку эксплуатации помещения. Иначе необходимо какую-то остаточную стоимость расходов фирмы компенсировать. Всё это азбучные истины и не было бы смысла о них писать, если бы отношения в треугольнике квартира - собственник - фирма не могли выстраиваться иным образом, важным в случае продажи квартиры после завершении её эксплуатации фирмой.
    В частности, как выяснилось, квартира, о которой шла речь в письме, была куплена, и через некоторое время собственник намерен её продать. Передача квартиры в использование фирмы означает, что для проживания её владельца она не предназначалась. Следовательно, разница между ценой продажи и приобретения подлежит обложению подоходным налогом. И факт того, что некоторое время помещение использовалось в бизнесе, налогового обязательства не снимает.
    Давайте рассмотрим другой вариант отношений в том же треугольнике. Когда квартира вносится в паевой (акционерный) капитал фирмы в качестве неденежного взноса. В этой ситуации договор обязателен. Более того, он нотариально заверяется (поскольку недвижимость меняет собственника). То есть предстоят некоторые расходы, но зато открываются блестящие финансовые перспективы (если, конечно, судьба квартиры быть проданной). Квартира фирмой может улучшаться совершенно без всякого риска. Более того, возможен даже вариант зачёта НСО (если квартиру явно готовят для продажи под контору). А после продажи возможно, что владелец пая (акций) снизит долю своего участия и в пределах взноса заберёт деньги. Вот тогда возникает интересный вопрос: что с налогом?
    Возьмём худший случай: владелец квартиры создал фирму, куда сделал неденежный взнос, фирма быстро повысила продажную стоимость помещения (за счёт ремонта) и продала его. После чего собственник ликвидировал фирму и забрал деньги. Хотя сами по себе операции безналоговые, но риск налоговый реален и, скорее всего, появится, поскольку явно всё затеяно было с одной целью: не платить налог с разницы между ценой приобретения и продажи жилья.
    Но возможен другой случай. Куп­ленная когда-то квартира вносится в капитал действующей фирмы. Там она используется для извлечения дохода фирмой. Затем (спустя год, как минимум) фирма её продаёт. И через несколько учётных периодов один из владельцев снижает своё участие, получив деньги в пределах неденежного взноса. И всё это, как в замедленном кино, тянется годами. Исчезает ли в таком случае налоговый риск? Нельзя сказать, что его нет совсем. Но степень риска падает. Важны в этом деле обстоятельства: чем занимается фирма, какую долю в её обороте играет сумма вырученных за квартиру денег, сколько собственников у фирмы. В общем, насколько высоко торчат уши.
    Можно ли воспринимать этот текст как совет? Избави бог. Совет один: платить налог или пользоваться льготой, предусмотренной в случае использования квартиры для личного проживания собственника. Но знать об отношениях в треугольнике, о котором идёт речь, надо. Чтобы безответственные советчики не втянули в безответственный риск.
    Поделиться:
  • Самое читаемое
Как сын аптекаря из Таллинна стал «Эстонским Рокфеллером» – история Бориса Линде, самого богатого человека Балтии
Вряд ли испанские республиканцы, вскрывая ящики с прибывшим из Франции оружием, знали, что маркировка АТ на грузе означает «Арсенал Таллинн». Спасибо за доставку эстонских автоматов на фронт Гражданской войны в Пиренеях стоило сказать коммерсанту Борису Линде, самому богатому и загадочному человеку Балтии, прозванному «Эстонским Рокфеллером».
Вряд ли испанские республиканцы, вскрывая ящики с прибывшим из Франции оружием, знали, что маркировка АТ на грузе означает «Арсенал Таллинн». Спасибо за доставку эстонских автоматов на фронт Гражданской войны в Пиренеях стоило сказать коммерсанту Борису Линде, самому богатому и загадочному человеку Балтии, прозванному «Эстонским Рокфеллером».
Сырая нефть дешевеет: уже достигнут довоенный уровень
Цена фьючерсов на сырую нефть продолжила вчера быстро падать, опустившись ниже того уровня, который наблюдался до нападения России на Украину.
Цена фьючерсов на сырую нефть продолжила вчера быстро падать, опустившись ниже того уровня, который наблюдался до нападения России на Украину.
Какие санкции? Россияне ездят за западными товарами в Беларусь
Эксперт по России Райво Варе сказал в передаче радио Äripäev «Глобальный взгляд», что западные санкции по-своему дырявые и россияне ездят в Белоруссию за покупками.
Эксперт по России Райво Варе сказал в передаче радио Äripäev «Глобальный взгляд», что западные санкции по-своему дырявые и россияне ездят в Белоруссию за покупками.
«Страна не справилась бы так без помощи добровольцев», – волонтер «Друзей Украины в Эстонии» о помощи беженцам
Кирилл Бадикин, администратор группы «Друзья Украины в Эстонии», с начала марта помогает военным беженцам обустроить жизнь на новом месте. Он рассказал о своем волонтерском пути, проблемах и достижениях сообщества добровольцев.
Кирилл Бадикин, администратор группы «Друзья Украины в Эстонии», с начала марта помогает военным беженцам обустроить жизнь на новом месте. Он рассказал о своем волонтерском пути, проблемах и достижениях сообщества добровольцев.
«Страна не справилась бы так без помощи добровольцев», – волонтер «Друзей Украины в Эстонии» о помощи беженцам
Кирилл Бадикин, администратор группы «Друзья Украины в Эстонии», с начала марта помогает военным беженцам обустроить жизнь на новом месте. Он рассказал о своем волонтерском пути, проблемах и достижениях сообщества добровольцев.
Кирилл Бадикин, администратор группы «Друзья Украины в Эстонии», с начала марта помогает военным беженцам обустроить жизнь на новом месте. Он рассказал о своем волонтерском пути, проблемах и достижениях сообщества добровольцев.