Читатель спрашивает: зачем и как передать право на аренду жилья другому лицу?

Несмотря на то, что арендная недвижимость является самым популярным инвестиционным активом жителей Эстонии, многие не задумываются о том, что сдавать жильё в аренду – тоже работа. Помимо необходимого ухода и ремонта жилья, поиска хороших и надёжных арендаторов для пустующей квартиры, вы также сталкиваетесь с обязательствами перед налоговой службой.

Кроме обязательной уплаты подоходного налога от получаемой аренды за квартиру, дополнительный доход может также повлиять на ставку освобождения от подоходного налога (500 евро). Если ваш постоянный доход и доход от аренды квартиры в сумме превысят ­

14 400 евро в год, то ваша ставка не облагаемого налогом минимума начнёт снижаться, из-за чего ваш общий доход также будет понижаться.

Самый очевидный способ – переложить все эти обязательства на другого человека. Это действительно может оказаться большим подспорьем, например, для владельца квартиры пенсионного возраста, который не в силах или не хочет взваливать на свои плечи аренду квартиры, или для тех, кто не желает потерять в доходах из-за изменений ставки не облагаемого налогом минимума.

Однако адвокат адвокатского бюро NJORD Елизавета Расторгуева отмечает, что закон не исключает возможность арендатора обратиться с требованием напрямую к собственнику недвижимос­ти, даже если недвижимость сдаётся в аренду не напрямую от собственника. Так, если арендатору причинён ущерб от, например, неисправной электропроводки, то арендатор может предоставить требования возмещения ущерба и собственнику квартиры.

Данный договор может быть заключён между собственником квартиры и вторым лицом, которое получает право использовать и сдавать в аренду квартиру от имени собственника третьим лицам на определённых условиях, указанных в договоре. Договор подписывается обеими сторонами. В договоре необходимо регулировать, помимо прочего, как будет распределяться прибыль от сдачи недвижимости в аренду.

Договор может быть заключён как устно, так и письменно, и не требует нотариального удостоверения. Тем не менее, Елизавета Расторгуева рекомендует всё-таки иметь письменный ва­риант договора, который будет служить доказательством в случае возможных споров между собственником квартиры и лицом, получившим право использовать квартиру.

Однако, в случае сдачи квартиры в аренду арендатор (третье лицо) может потребовать от арендодателя (второе лицо) дополнительный документ, удостоверяющий его полномочия сдавать данный объект в аренду. Более того, сам арендодатель в ряде случаев может быть заинтересован не показывать договор безвозмездного пользования арендатору. Например, в случае, если в договоре указано, что он получил в пользование квартиру от её владельца на определённых условиях, или какая-либо другая конфиденциальная информация.

Основная цель договора безвозмездного пользования – зафиксировать обязательства и ответственность второго лица, получившего право пользоваться квартирой перед собственником квартиры, например, оплачивать коммунальные услуги, поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и т.д.

Доверенность подписывается доверителем, в данном случае собственником квартиры. Тем самым он даёт право второму лицу (на чьё имя оформляется доверенность) использовать и сдавать в аренду данную квартиру. Доверенность также не требует нотариального удостоверения и составляется в свободной форме.

Разница между доверенностью и договором безвозмездного пользования в том, что в доверенности не оговариваются условия передачи права пользования квартирой второму лицу (например, оплата коммунальных услуг), тогда как договор регулирует внутренние отношения между собственником квартиры и вторым лицом. Именно по этой причине разумно взвесить возможность заключения договора безвозмездного пользования.

Однако, это не является обязательным условием. Второе лицо может сдавать квартиру собственника и лишь на основании доверенности. Но в таком случае нужно иметь в виду, что отсутствие письменного договора повышает риск возникновения споров (например, предметом спора может стать срок договора).

Основания для прекращения договора и доверенности регулируются законом. В случае договора, стороны сами могут договариваться об основаниях его прекращения.

Если собственник желает прекратить доверенность, то он должен немедленно проинформировать об этом второе лицо и запросить доверенность обратно (физически изъять документ), чтобы представитель не мог предпринимать никаких дальнейших действий. В случае, если лицо отказывается вернуть доверенность, то собственник квартиры может сообщить о недействительности выданной им доверенности в интернет-среде Ametlikud Teadaanded.

При разногласиях между собственником жилья и вторым лицом, выселить арендатора (третье лицо) может лишь собственник квартиры. При этом, как правило, добросовестный арендатор не будет нести никаких дополнительных расходов, связанных с его выселением. Однако, в случае, например, если второе лицо сдавало жильё на основании поддельной доверенности, и арендатор знал об этом (не является добросовестным лицом), то тогда собственник квартиры может взыскать с арендатора компенсацию за использование жилья и прочие расходы. Однако доказывать причастность арендатора к подлогу должен будет сам собственник квартиры.