4 распространенные ошибки при заключении договора аренды

Договоры аренды являются одними из наиболее востребованных видов договоров. Правильный и четкий договор аренды является основой хороших арендных отношений, поскольку договор аренды часто связывает стороны годами, и изменить его позже гораздо сложнее. Кроме того, арендная плата и дополнительные расходы являются существенными постоянными затратами для арендатора и существенными источниками дохода для арендодателя.

Фото: Pixabay

В этой статье мы хотим указать на четыре наиболее распространенные ошибки, которые, если их устранить, могут помочь избежать будущих споров, связанных с интерпретацией договоров аренды.

1. Недостаточное описание арендуемого помещения

Часто договоры аренды описывают объект аренды в очень общем виде, просто указав его адрес и площадь. Например, часто неясно, какие помещения арендатор имеет право использовать - имеет ли он право использовать некоторые дополнительные помещения, такие как подвалы, коридоры, чердаки и т. д.

Иногда неясно, имеет ли арендатор право пользования землей собственности, например, для парковки. Если это так, площадь земли должна быть четко определена, например, с помощью чертежа. Проблема может возникнуть, если после подписания контракта окажется, что арендованное помещение, которое было описано в контракте, не включает в себя право использования всех объектов, которые арендатор хотел бы использовать, и не хватает парковочных мест. Или наоборот, арендатор использует имущество в более широком объеме, чем разрешено или необходимо для его непосредственного использования. Может также случиться, что недвижимое имущество или здание используется несколькими арендаторами, и недоразумения возникают из-за недостаточного регулирования использования общих площадей.

Чтобы избежать этих недоразумений, рекомендуется описать точный состав арендуемой площади, включая метраж, цели использования, местоположение в здании, площадь земельного участка, количество парковочных мест и расположение всех площадей, которые будут использоваться арендатором. Целесообразно добавить в договор планы арендуемого помещения.

Какие ошибки совершают при сделках с недвижимостью и как этого избежать вы узнаете на практическом семинаре

КАК НЕ ПОПАСТЬ ВПРОСАК ПРИ СДЕЛКЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Время проведения: 17 декабря

Информация и регистрация ЗДЕСЬ

2. Невозможность описать состояние арендуемого помещения

Обычно состояние арендуемых помещений довольно расплывчато, например: «арендуемые помещения находятся в хорошем состоянии» или «арендуемые помещения пригодны для использования», но в них не указаны значения, стоящие за ними.

Акт передачи и получения часто описывает только тот факт, что помещение было передано и содержит показания счетчика. Закон об обязательственном праве гласит, что в случае передачи арендованного помещения арендатору акт передачи и получения подготовлен, что предполагает, что помещения были сданы в состоянии, указанном в данном акте. Но если акт передачи не описывает состояние помещения, то, к сожалению, в будущем он бесполезен, когда наступит пора переоценки его состояния.

Состояние арендуемых помещений, какими они были, когда они были переданы арендатору, становится важным в конце срока аренды, поскольку в соответствии с законом арендатор должен возвращать арендованный объект вместе с его принадлежностями в состоянии, которое соответствует договорному использованию после истечения срока действия договора. Закон также гласит, что арендатор не несет ответственности за естественный износ, износ объекта или изменения, которые сопровождают договорное использование.

Читайте также

Если состояние арендованного объекта на момент доставки не было документировано, определить его первоначальное состояние крайне сложно. Если обе стороны являются юридическими лицами, к концу многолетнего периода представителями организаций могут быть уже другие лица, а не те, кто подписывал договор аренды, что означает, что нет никого, кто помнил бы первоначальное состояние помещения.

Во избежание споров, которые могут возникнуть при возврате арендованного объекта, рекомендуется составить подробное описание состояния объекта и сфотографировать его, в том числе недостатки арендованного помещения и расположенных на нем объектов. В противном случае может быть трудно доказать, нанес ли арендатор ущерб имуществу арендодателя или существовали ли недостатки ранее.

3. Недостаточное регулирование вспомогательных расходов

Вспомогательные расходы - это плата за услуги и действия арендодателя или третьей стороны, связанные с использованием помещения. Дополнительные расходы оплачиваются в дополнение к арендной плате, например, за электроэнергию, воду, отопление, техническое обслуживание, безопасность и т.д. В соответствии с Обязательственно-правовым законом арендатор несет вспомогательные расходы только по согласованию. На практике могут возникнуть проблемы из-за того, что дополнительные расходы определены слишком широко или слишком узко.

Арендодатели обычно стараются держать список дополнительных расходов открытым и не ограничиваться расходами, установленными в договоре. Например, они могут попытаться добавить пункт, в котором говорится, что в дополнение к четко указанным расходам арендатор должен также оплачивать другие расходы, связанные с содержанием, эксплуатацией и сохранением помещений.

Заинтересованность арендатора в этом вопросе противоположна - оплачивать только те расходы, которые непосредственно связаны с использованием помещений, четко указаны в договоре и исключают все дополнительные счета за услуги, которые напрямую не связаны с использованием арендуемых помещений.

Возникают споры по поводу того, относятся ли расходы к дополнительным расходам и правильны ли расчеты. Четко сформулированный список дополнительных расходов, как определяются и изменяются эти расходы, поможет избежать проблем в будущем.

Читайте также

Перед заключением договора аренды рекомендуется попросить просмотреть некоторые счета за коммунальные услуги, чтобы получить представление о размере и структуре расходов на коммунальные услуги.

4. Неясные правила относительно ремонтных работ

Законодатель предполагает, что арендатор должен устранять дефекты арендованного объекта только за свой счет, если эти дефекты могут быть устранены путем легкой очистки или технического обслуживания, что в любом случае необходимо для содержания арендуемого объекта в порядке, но могут быть согласованы другие договоренности.

Несмотря на то, что в соответствии с законом выполнение ремонтных работ в арендуемых помещениях не входит в обязанности арендатора, большинство договоров аренды коммерческих помещений заключаются таким образом, что обязывают арендатора произвести необходимый ремонт. Особенно, когда имеешь дело с общественными зонами или зонами, которые интенсивно используются как производственные или торговые площади.

Договоры аренды не часто устанавливают обязательства по ремонту, которые были бы поделены между арендатором и арендодателем. Например, используются такие термины, как «текущий ремонт», «санитарный ремонт», «капитальный ремонт», но объем работ, использованные материалы и конструктивные решения остаются неопределенными, что может привести в будущем к спорам между сторонами о том, подпадает ли замена напольного покрытия, например, под текущий или капитальный ремонт, и кто должен за это платить.

Читайте также

Чтобы избежать потенциальных проблем, рекомендуется определить используемые термины в дополнение к тому, чтобы просто записать тип ремонта и четко указать, какая сторона должна произвести ремонт и на какие помещения, части здания и технологические системы распространяется обязанность по ремонту.

Возможно, было бы полезно добавить в договор аренды таблицу, в которой будет указано точное распределение ремонтных работ и затраты между сторонами.

Причиной такого рода контрактов является тот факт, что люди обычно заключают договоры аренды в спешке, или они слишком стесняются обсуждать условия более тщательно, и они просто не задают дополнительные вопросы. В результате людям неудобно спрашивать о лучших условиях для себя. Иногда проблема заключается в отсутствии опыта работы с договорами аренды, или наоборот - в использовании стандартных шаблонов.

Самое читаемое