Content-marketing • 11 марта 2019
Поделиться:

Директор Avaare Kinnisvara: успех проектов коммерческой недвижимости зависит от места и времени

О том, как работают девелоперы, какие существуют риски, как решать проблемы и как найти строителя, расскажет Калев Казе, директор занимающейся развитием недвижимости компании Avaare Kinnisvara.

Для коммерческой недвижимости важнее всего место расположения: успешным станет проект в эксклюзивном месте в центре города или в какой-нибудь ключевой точке. В то же время, в эксклюзивном месте сложнее составить детальную планировку, поскольку придется учитывать также мнение общественности и соседей.

"Не менее важен выбор партнеров. На протяжении многих лет мы сотрудничаем с компанией Vallikraavi Kinnisvara. Это позволяет разделять риски и браться за крупные проекты. Сейчас мы как раз начинаем в Тарту строительство третьего высотного здания. Если исходить из генерального плана города, оно, скорее всего, станет последний высотным зданием в центре Тарту", – рассказал Казе.

Будущее офисное здание – первое в Тарту офисное здание с близким к нулевому энергетическим балансом.  

Когда стоит начинать развивать недвижимость?

Два столпа девелоперских проектов: хорошее месторасположение и правильное время. Если привлекательность того или иного места установить проще, то при оценке аспекта времени следует учитывать потребности рынка и движение цен. Благодаря нашей аффилированной компании AS Ehitustrust, мы, как девелопер, имеем определенное преимущество, поскольку строительные фирмы знают немного больше о ценах, а также о снижении и увеличении объемов строительства.

Мы считаем, что лучше потратить годы на проектирование и утверждение детальной планировки, но сделать все без ошибок. Хороший проект упростит процесс строительства, сделав его более быстрым и продуманным.

Девелоперы Индрек Рентел и Калев Казе на участке, где будет построено новое офисное здание  Фото: MARGUS ANSU/Postimees/Scanpix

Почему составление детальной планировки занимает столько времени?

К делу следует подходить продуманно и принимать правильные решения, чтобы проект стал прибыльным и привнес нечто положительное в городское пространство.

Во-вторых, осуществляемый в привлекательном месте девелоперский проект, привлечет внимание, как соседей, так и других жителей города, которые обязательно внесут свои предложения. Не всегда противоречия во время процесса рассмотрения детальной планировки и предложения соседей означают плохое, поскольку иногда в спорах рождаются именно такие оптимальные решения, которые поначалу даже не пришли в голову. Девелопер должен выбрать время для такого обсуждения. Как правило, мы стараемся учитывать разумные и реалистичные предложения, которые были сделаны не со злым умыслом или просто из вредности. Крайне важно, чтобы в ходе процесса чиновники не поддались давлению отдельных групп и не пошли по пути наименьшего сопротивления, а исходили из интереса города как единого целого.

На каком участке лучше планировать новый проект – на пустыре или на месте существующего здания?

Составление детальной планировки находящегося в особом месте участка может быть довольно сложным процессом и занять немало времени, особенно, если объект является находящимся под охраной памятником старины или расположен в районе с ценной культурно-исторической средой.

Калев Казе, Директор Avaare Kinnisvara

Для коммерческой недвижимости важнее всего место расположения: успешным станет проект в эксклюзивном месте в центре города или в какой-нибудь ключевой точке.

Опираясь на свой многолетний опыт в сфере развития недвижимости, могу сказать, что на самом деле нет разницы, расположен на участке какой-либо объект или нет. Важно, чтобы в планируемом здании была необходимость. С годами потребности рынка меняются, и на участке, где несколько десятков лет назад было запланировано строительство многоквартирных домов или спа, сегодня может быть целесообразнее построить офисное здание.

Сегодня разумнее скромная инвестиция, предлагающая более низкую стоимость аренды, или лучше инвестировать в дорогие и ресурсосберегающие решения?

Мы считаем, что лучше вначале вложить немного больше и сделать более качественные площади, которые создают лучшую среду жизни или рабочую среду, и за которые можно спросить более высокую цену. В качестве примера я могу привести высотное офисное здание, возводимое в Тарту, по адресу Паю, 2. Его еще можно построить по старым строительным нормам, но мы решили построить первое в Тарту здание с близким к нулевому энергетическим балансом, где были бы выполнены требования всемирно признанного сертификата Leed Gold. Это создаст в здании внутренний климат, улучшающий производительность труда.

Для девелопера это означает учитывание различных существенных аспектов, таких как парковка для велосипедов и оборудование душевых для людей, ездящих на работу на велосипеде, использование экологичных материалов, оказание минимального влияния на окружающую среду, отвечающая повышенным требованиям вентиляционная система, возможности оборудования бани и занятия спортом. Помимо этого на нижнем этаже офисного здания запланированы кафе и террасы для жителей города и открытая для всех автомобильная парковка.

После того, как проект будет составлен, следует выбрать строителя. Как его выбрать?

Тут есть две возможности – сотрудничать с каким-то уже проверенным генподрядчиком или провести конкурс и на основании результатов выбрать наиболее понравившуюся фирму. При проведении конкурса следует предельно точно знать свои цели и проследить готовность компании к выполнению этих критериев. Если выбирать строителя только по цене и оставить в описании объекта хоть какие-то неточности, то можно с легкостью просчитаться. Во многом проблема заключается в том, что, начиная строительство, окончательный список арендаторов еще не составлен, и выбранные проектировщиками решения могут оказаться не самыми эффективными.

Поскольку в наш концерн входит оказывающая генподряды фирма AS Ehitustrust, нам немного проще, но в то же время, мы не можем забыть, что при выборе субподрядчиков важен ценовой критерий и их предшествующий опыт.

Если кратко, на что следует обратить внимание в новом девелоперском проекте? Сегодня у нас много говорят об экономии энергии и зданиях с близким к нулевому энергетическим балансом. Конечно, это очень важная тема, но в то же время, я считаю, что слишком мало внимания уделяют внутреннему климату и рабочей среде.

Хотя эти два вопроса напрямую не противоречат друг другу, все же может случиться, что инвестируя в энергосбережение и стараясь в ходе проектирования достичь возможно низкого энергопотребления, мы построим здание, где не будет хороших условий труда.

В новых проектах мы обращаем особое внимание надлежащей вентиляции и пассивному охлаждению. Отдельно мы рассматриваем вопросы, касающиеся акустики в офисах. Я также уверен, что важно учитывать оставляемый нами экологический след в целом.

Поделиться:
Самое читаемое